房地產(chǎn)行業(yè)快評(píng)：2023年3月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：供應(yīng)端推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇 城市間分化依然明顯

事項(xiàng)：

2023 年3 月收官，百?gòu)?qiáng)房企銷售拿地榜單、30 城商品房成交、300 城住宅用地成交等數(shù)據(jù)均已出爐。

國(guó)信地產(chǎn)觀點(diǎn)：1）3 月房地產(chǎn)銷售維持復(fù)蘇勢(shì)頭，一方面購(gòu)房者信心正逐步重筑，另一方面房企的供應(yīng)量明顯增大。2）3 月土地市場(chǎng)持續(xù)回溫，但300 城住宅用地成交建面仍處于歷年較低水平，城市間的分化依然明顯。3）投資建議：2023 年第一季度收官，地產(chǎn)基本面修復(fù)態(tài)勢(shì)明確，銷售持續(xù)復(fù)蘇，土地市場(chǎng)回溫。但不管是商品房市場(chǎng)還是土地市場(chǎng)，供應(yīng)端對(duì)成交量的影響較大，核心城市與其他城市的熱度分化明顯，后續(xù)修復(fù)的力度有待觀察。盡管仍有政策放松預(yù)期，但銷售的恢復(fù)速度是當(dāng)下最核心的變量。當(dāng)前階段，地產(chǎn)板塊投資應(yīng)自下而上尋找增長(zhǎng)標(biāo)的。我們看好拿地積極、有增長(zhǎng)預(yù)期的α屬性較強(qiáng)的公司，核心推薦越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地。4）風(fēng)險(xiǎn)提示：①政策落地效果及后續(xù)推出強(qiáng)度不及預(yù)期；②外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；③房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。

評(píng)論：

3 月房地產(chǎn)銷售維持復(fù)蘇勢(shì)頭，一方面購(gòu)房者信心正逐步重筑，另一方面房企的供應(yīng)量明顯增大根據(jù)克而瑞百?gòu)?qiáng)房企銷售榜單，2023 年3 月單月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額7457 億元，環(huán)比+44%，單月同比+29%，較2 月單月同比提升了17 個(gè)百分點(diǎn)。2023 年1-3 月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)全口徑銷售額16635 億元，同比+2.2%，較1-2 月累計(jì)同比提升了15 個(gè)百分點(diǎn)。從房企維度看，仍是去年拿地強(qiáng)度較高的房企的銷售同比表現(xiàn)相對(duì)較好，其中國(guó)央企占比較高。

根據(jù)30 城商品房成交數(shù)據(jù)來看，銷售表現(xiàn)持續(xù)好轉(zhuǎn)。2023 年3 月，30 城商品房累計(jì)成交面積1604 萬㎡，同比+40%，環(huán)比+46%。2023 年截至3 月31 日，30 城商品房累計(jì)成交面積3552 萬㎡，同比+2.8%，較2 月末累計(jì)同比-15.6%提升了18.4 個(gè)百分點(diǎn)。

銷售持續(xù)復(fù)蘇，一方面是隨著疫情影響減弱、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)常態(tài)，購(gòu)房者的信心逐步重筑，另一方面3 月是地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季，房企的供應(yīng)量明顯增大。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)跟蹤，2023 年3 月重點(diǎn)30 城供應(yīng)爆發(fā)，環(huán)比大增164%，而銷售環(huán)比增速低于供應(yīng)增速，因此后續(xù)復(fù)蘇的持續(xù)性還有待觀察。

3 月土地市場(chǎng)持續(xù)回溫，但300 城住宅用地成交建面仍處于歷年較低水平，城市間的分化依然明顯根據(jù)克而瑞拿地金額百?gòu)?qiáng)榜單，2023 年3 月，頭部國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)區(qū)域龍頭民企表現(xiàn)積極。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023 年3 月，300 城住宅用地單月成交建面為2248 萬㎡，單月同比-15%，環(huán)比+51%，成交建面的絕對(duì)值仍處于歷年較低水平；當(dāng)月300 城住宅用地成交溢價(jià)率7.2%，持續(xù)回溫。2023 年1-3 月，300 城住宅用地成交建面為5093 萬㎡，累計(jì)同比-27%，較1-2 月累計(jì)降幅收窄7 個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)前土地市場(chǎng)溢價(jià)率的提振仍主要受益于供應(yīng)端地塊質(zhì)量的提升，但城市間的分化依然明顯。2023 年3 月，北京、南京、合肥舉行土拍，房企參與熱情較高，多宗地塊封頂搖號(hào)，在熱點(diǎn)城市城投拿地比例大幅降低。

相比之下廣州首次土拍，1 宗延遲競(jìng)拍，2 宗底價(jià)成交還是城投托底。

投資建議：

2023 年第一季度收官，地產(chǎn)基本面修復(fù)態(tài)勢(shì)明確，銷售持續(xù)復(fù)蘇，土地市場(chǎng)回溫。但不管是商品房市場(chǎng)還是土地市場(chǎng)，供應(yīng)端對(duì)成交量的影響較大，核心城市與其他城市的熱度分化明顯，后續(xù)修復(fù)力度有待觀察。

盡管仍有政策放松預(yù)期，但銷售的恢復(fù)速度是當(dāng)下最核心的變量。當(dāng)前階段，地產(chǎn)板塊投資應(yīng)自下而上尋找增長(zhǎng)標(biāo)的。我們看好拿地積極、有增長(zhǎng)預(yù)期的α屬性較強(qiáng)的公司，核心推薦越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

①政策落地效果及后續(xù)推出強(qiáng)度不及預(yù)期；②外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；③房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。

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