疫情當(dāng)前美國(guó)人卻在爆買房子！房?jī)r(jià)連續(xù)上漲103個(gè)月 圣何塞均價(jià)近千萬 [圖]

    即便處在新冠疫情大流行帶來的經(jīng)濟(jì)衰退中，美國(guó)人買房子的熱情卻絲毫沒有衰退。

    根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的10月的全月數(shù)據(jù)，目前美國(guó)房地產(chǎn)銷售的速度和數(shù)量都處在14年來的最高水平。

    抵押銀行家協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)副主席喬爾•坎稱，造成房?jī)r(jià)高漲的原因主要有兩個(gè)，一是有史以來最低的抵押貸款利率，二是40年來最低的房屋儲(chǔ)量。錢多房少，房?jī)r(jià)自然蹭蹭的漲。

    目前，全美房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲103個(gè)月，且上漲速度是收入的4倍。即便有史上最低的貸款利率，購(gòu)房者也在為首付苦苦掙扎。在加州的圣何塞，房?jī)r(jià)中位數(shù)已經(jīng)達(dá)到140萬美元（約合人民幣920萬元）。

    面對(duì)這種情況，有房產(chǎn)中介疾呼：美國(guó)應(yīng)該多造房子！

    房子都賣空了！

    截止今年10月，美國(guó)的房屋儲(chǔ)量已經(jīng)下降到有記錄以來的最低水平。在市場(chǎng)上出售的房子，有70%會(huì)在一個(gè)月內(nèi)被買走。按照現(xiàn)在的銷售速度，2個(gè)半月內(nèi)，美國(guó)房屋市場(chǎng)上所有待售的房子都會(huì)賣光。

    截止10月，全美房屋銷售量相比去年同期增加21%，房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲103個(gè)月（8年零7個(gè)月），較去年同期上漲15%。進(jìn)入11月后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)因?yàn)闊o房可買，終于停下來喘了口氣。

    房?jī)r(jià)如火箭一般直沖云霄

    美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯•云說：“我們現(xiàn)在面臨房屋短缺！是非常嚴(yán)重的短缺！在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，供應(yīng)至關(guān)重要！”

    抵押銀行家們也支持經(jīng)紀(jì)人們的說法，銀行家協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)副主席喬爾•坎說：“住房庫(kù)存短缺已使全國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲。

    喬爾所言非虛，截至10月，房?jī)r(jià)的中位數(shù)已經(jīng)被拉升至創(chuàng)紀(jì)錄的313000美元（約合人民幣203萬元），相較2019年同期增長(zhǎng)16%。相比去年，低價(jià)房屋的銷量反而有所下跌，而中檔和豪宅的銷量飆升，這也直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)中位數(shù)飆漲。

    在全美范圍內(nèi)，售價(jià)在75萬美元至100萬美元之間的房屋比一年前增長(zhǎng)了80％，而100萬美元及以上的房屋則翻了一番。

    代售的房屋已經(jīng)成為搶手貨

    勞倫斯認(rèn)為，這種增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)是因?yàn)榈蛢r(jià)的房屋庫(kù)存不足。“過去十年來，我們一直生產(chǎn)不足。我們需要更多的建設(shè)！”她表示，自2008年金融危機(jī)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，許多小型的建筑商以及建筑材料提供商，尤其是那些夫妻檔、家庭檔都破產(chǎn)了。自那以后，房屋的建造就進(jìn)入了極度緩慢的狀態(tài)。

    此外，疫情期間，建筑材料（木料、石料等）的價(jià)格上漲超過百分之百。全美房屋建筑商協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特•迪茨表示：“建筑材料的價(jià)格上漲、供應(yīng)短缺，直接導(dǎo)致了房屋建造速度的減緩，建筑商們一直在努力解決問題。”他隨后談到，過去50年來美國(guó)的房屋建造水平遠(yuǎn)低于以往的高峰時(shí)期。

    勞倫斯表示，從全國(guó)范圍內(nèi)看，全美還需要上百萬套房屋，以及與其配套的基礎(chǔ)設(shè)施。她表示，國(guó)會(huì)正在尋求刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方案，為什么不促進(jìn)房屋建設(shè)呢？在她看來，首先要解決的是基礎(chǔ)設(shè)施問題。

    “在偏遠(yuǎn)的農(nóng)村社區(qū)、小城鎮(zhèn)、遠(yuǎn)離地鐵的地方，政府需要提供高速互聯(lián)網(wǎng)的接入。這一點(diǎn)將使得當(dāng)?shù)氐靡园l(fā)展廉價(jià)住房。交通問題也需要解決，需要建設(shè)城市輕軌和高速公路。”

    此外，她呼吁地方政府調(diào)整分區(qū)法，允許建造更多的房屋。她認(rèn)為，將自然土地變更為住宅用地，并用以開發(fā)，是最好的選擇。

    利率史上最低

    8月份才上市的抵押貸款巨頭火箭公司立刻給他的投資者們提供了豐厚的回報(bào)。史詩(shī)級(jí)的房屋搶購(gòu)熱潮讓火箭公司第三季度的利潤(rùn)猛增了506%。其發(fā)行的抵押貸款數(shù)量增加了一倍以上，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的890億美元。

    第三季度，火箭公司客戶數(shù)量達(dá)到了成立以來的最高，總收入猛增186%。

    火箭公司的首席執(zhí)行官杰伊•法納也對(duì)這種業(yè)績(jī)感到驚訝，“我在抵押貸款行業(yè)已經(jīng)25年了，還從來沒見過這樣的繁榮。”他推測(cè)，隨著疫情讓人們?cè)诩依锘ㄙM(fèi)更多的時(shí)間，人們對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的評(píng)估態(tài)度改變了。

    在2008年金融危機(jī)前，房地產(chǎn)一直是美國(guó)人的主要投資方式。法納預(yù)計(jì)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮將持續(xù)至2021年，該公司預(yù)計(jì)第四季度將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供高達(dá)930億美元的貸款。

    急需新建房屋？

    房地產(chǎn)分析公司Realto高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬治•魯伊塔認(rèn)為，這種繁榮建立在史上最低的抵押貸款利率上。數(shù)據(jù)顯示，目前美國(guó)30年期固定利率抵押貸款的平均利率降至2.72％，這是抵押貸款近50年來的最低水平。

    根據(jù)紐約聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行的數(shù)據(jù)，第三季度美國(guó)人的抵押貸款債務(wù)攀升至近10萬億美元的歷史新高。

    由于房?jī)r(jià)上漲的過快，低廉的利率實(shí)際上并沒有讓購(gòu)房者享受優(yōu)惠。根據(jù)魯伊塔的團(tuán)隊(duì)計(jì)算，按照今天的房?jī)r(jià)中位數(shù)，購(gòu)房者們實(shí)際上每個(gè)月只比去年同期節(jié)省了4美元。

    經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的一份報(bào)告顯示，以313500美元的中位數(shù)計(jì)算，一個(gè)家庭需要每月支付1059美元（約合人民幣6954）的抵押貸款，即每年需要賺取50819美元（約合人民幣33萬元，月薪2.75萬元）才能負(fù)擔(dān)得起房貸。

    利率不斷下跌

    按照美國(guó)勞工部的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)的上漲速度是收入上漲速度的4倍。勞倫斯也說道：“雖然優(yōu)惠的抵押貸款利率帶來了新的購(gòu)房者。但是實(shí)際上，他們的負(fù)擔(dān)能力不會(huì)改變。房?jī)r(jià)上漲的速度正在加速，會(huì)讓他們?cè)絹碓诫y湊出首付。”

    目前，全美房?jī)r(jià)最高的地區(qū)是加州的圣何塞，中位房?jī)r(jià)為140萬美元（約合人民幣920萬元）其次是加州舊金山的112.5萬美元（約合人民幣740萬元），加州阿納海姆市為91萬美元（約合人民幣600萬元）。

    房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人趁機(jī)牟利

    房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人們也開始趁機(jī)賺快錢。11月19日，勞倫斯所在的協(xié)會(huì)與司法部達(dá)成和解，同意修改自己的服務(wù)行為以免于起訴。

    此前，該協(xié)會(huì)曾遭到集體投訴，稱協(xié)會(huì)成員虛假宣傳自己“免費(fèi)”服務(wù)；同時(shí)收取買房和賣房?jī)煞輦蚪穑桓鶕?jù)傭金的高低來決定將房屋出售給誰；排擠非協(xié)會(huì)的房屋經(jīng)紀(jì)人；阻止買房者通過互聯(lián)網(wǎng)買房，以及隱瞞房源等行為。

    在遵循了司法部的決定之后，美國(guó)的房主和購(gòu)房者們不必再忍受這些麻煩。

    通常而言，美國(guó)房主出售房屋時(shí)，需要支付售價(jià)5%至6%的傭金，買家可以和賣家分擔(dān)，一人3%。此前，經(jīng)紀(jì)人在帶購(gòu)買者看房時(shí)，會(huì)告知他們服務(wù)是“免費(fèi)”的，但實(shí)際上只有看房是免費(fèi)的，在購(gòu)買時(shí)還是需要支付費(fèi)用。

    而現(xiàn)在，經(jīng)紀(jì)人不得不預(yù)先將所有的費(fèi)用提前講清楚。Redfin首席執(zhí)行官格倫•凱爾曼說：“經(jīng)紀(jì)人們現(xiàn)在將不得不一開始就告訴他們的買方，‘該傭金支付給我的錢不足以提供我所提供的服務(wù)，讓我們就我所收取的費(fèi)用進(jìn)行一次前瞻性的交談。如果你想享受其他服務(wù)，必須支付更高的費(fèi)用。’”

    凱爾曼同時(shí)表示，這項(xiàng)判決最重要的一點(diǎn)，是讓房地產(chǎn)行業(yè)的代理費(fèi)用變得更加透明。