疫情當(dāng)下邁阿密現(xiàn)1900萬美元樓王，美國豪宅為何逆周期大賣

    正當(dāng)很多美國人苦苦等待政府恢復(fù)每周600美元失業(yè)補(bǔ)助金之際，邁阿密一棟豪宅以1900萬美元成交價(jià)問鼎三季度樓王。

    邁阿密豪宅銷售火爆并非個(gè)案，今年三季度，美國豪宅市場整體呈現(xiàn)量價(jià)齊升的特點(diǎn)。在美國，豪宅通常被定義為一段時(shí)期內(nèi)銷售金額前5%的住宅。據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)RedFin的數(shù)據(jù)，7-9月，除紐約市以外的全美大都會(huì)地區(qū)，豪宅銷量同比大增41.5%，為至少七年來的最大增幅，房價(jià)中位數(shù)上升6.5%至86.3萬美元，房源供應(yīng)充足，新增掛牌量同比上升44.9%。豪宅賣得好也買得快，均價(jià)在86萬美元的住宅掛到市場上平均58天就能成交。

    分地區(qū)來看，加利福尼亞州首府薩克拉門托的豪宅銷量同比大增近九成，佛羅里達(dá)州西棕櫚灘的豪宅銷售也十分強(qiáng)勁，銷量增幅在六成左右。

    明明處于經(jīng)濟(jì)下行周期，豪宅市場為何能夠逆勢走強(qiáng)？美國房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)RedFin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)爾韋瑟（Daryl Fairweather）對第一財(cái)經(jīng)記者表示，遠(yuǎn)程辦公模式、超低抵押貸款利率以及疫情期間股市強(qiáng)勢上漲，都促成美國富裕家庭買入或置換豪宅。

    “此次疫情改變了人際關(guān)系，人們對居住環(huán)境的需求也發(fā)生變化，為尋求更大的居住空間，人們作出了搬家的決定，而有能力買賣房產(chǎn)的恰恰是財(cái)務(wù)上較為寬裕的人。”費(fèi)爾韋瑟表示，疫情期間依舊過得不錯(cuò)的是那些能夠遠(yuǎn)程辦公、工資待遇可觀的人， 這些人可能投資于股市，疫情對他們影響輕微。而那些不太寬裕的人可能從事必需行業(yè)，甚至已經(jīng)失業(yè)，他們不愿意在動(dòng)蕩時(shí)期賣房搬家，這也是為何三季度高端和低端住宅市場走勢分化的原因。

    據(jù)RedFin的報(bào)告，低端住宅市場的銷量和庫存在7-9月均是有所下降，房價(jià)中位數(shù)在17.8萬美元可負(fù)擔(dān)住宅，銷量較去年同期下滑4.2%，庫存同比下跌7.6%，房價(jià)中位數(shù)在9萬美元的最可負(fù)擔(dān)住宅，銷量下滑4.8%。

    費(fèi)爾韋瑟還透露，豪宅買家除了具備收入可觀、工作地點(diǎn)靈活的特點(diǎn)，所處行業(yè)也較為集中，多為科技和金融行業(yè)從業(yè)人員。

    這份報(bào)告對全美50個(gè)大都會(huì)地區(qū)進(jìn)行了調(diào)查，但并不包含紐約市，費(fèi)爾韋瑟解釋稱，因?yàn)榧~約豪宅大多屬于場外交易（Off-market deals），由于待售公寓資源稀缺，那些通常標(biāo)價(jià)在2000萬美元或更貴的房源，僅在一小群關(guān)系密切的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間秘密交易，而不會(huì)被放到市面上公開出售。

    那么，紐約市的豪宅市場在疫情中的表現(xiàn)又如何？第一財(cái)經(jīng)記者在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)德蘭多（James Ferrando）的帶領(lǐng)下，走訪了位于紐約市上東區(qū)的一處豪宅。上東區(qū)是曼哈頓知名富人區(qū)，毗鄰中央公園，美國前總統(tǒng)約翰•肯尼迪夫人杰奎琳•肯尼迪就在這一街區(qū)長大，實(shí)業(yè)家約翰•洛克菲勒，金融家、黑石集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民（ Steve Schwarzman）都在上東區(qū)持有物業(yè)。

    位于花園道737號(hào)的這套公寓，建筑面積6111平方英尺，即大約670平方米，配有私人電梯，套內(nèi)五間臥室和7.5個(gè)洗手間。業(yè)主于2017年斥資2050萬美元買下這間物業(yè)，現(xiàn)在的掛牌價(jià)是1800萬美元，折合大約1.3億元人民幣，較買入時(shí)直降250萬美元，目前已經(jīng)掛牌兩個(gè)多月時(shí)間。

    費(fèi)德蘭多介紹，過去四周，每周平均會(huì)帶兩三批潛在買家看房，他坦言，不同于全美其他大都會(huì)地區(qū)銷情旺盛，疫情對紐約市的豪宅銷售打擊不小。“3月疫情突襲美國，紐約市住宅交投下降，買家減少，簽約量下滑，同時(shí)庫存上升，現(xiàn)在紐約市更是一個(gè)買家市場。”被問及為何紐約與其他地區(qū)走勢分化，他表示，在紐約、舊金山等高房價(jià)城市，人們選擇賣掉昂貴的公寓，在郊區(qū)甚至是房價(jià)偏低的城市置換更大的房子。例如不少紐約客疫情期間從市中心搬至紐約州漢普頓或者康涅狄格州的格林威治，以尋求更大的居住空間或戶外空間。

    據(jù)房地產(chǎn)公司Corcoran的市場報(bào)告，今年三季度，紐約曼哈頓住宅成交量為1661套，較去年同期下滑44%，庫存量為9560套，達(dá)到09年二季度以來的高位，房價(jià)中位數(shù)為108萬美元，同比上升8%，平均銷售周期154天，同比上升36%。不過，相較于二季度，交投活動(dòng)已是大幅回暖，三季度簽約量環(huán)比大漲1.7倍，房價(jià)中位數(shù)環(huán)比上升8%。

    展望美國豪宅市場前景，RedFin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)爾韋瑟預(yù)期當(dāng)前趨勢不改。“可見的未來疫情能否結(jié)束還是未知之水，人們尚不清楚日后的生活形態(tài)，隨著疫情持續(xù)，更多人會(huì)有換房需求，所以我認(rèn)為現(xiàn)在豪宅市場還沒有見頂。”