2019年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況、行業(yè)集中度及行業(yè)發(fā)展趨勢分析[圖]

房地產(chǎn) 陽芬 2019-10-30 06:24 來源：智研咨詢

一、中國房地產(chǎn)女富豪財富縮水，與房地產(chǎn)調(diào)控周期相吻合

21世紀(jì)以來中國房價的高漲催生了國內(nèi)大批億萬富豪，在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)領(lǐng)域富豪在財富總額上仍然占據(jù)大頭。

從歷史數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)前四大富豪，除吳亞軍外，其他三位財富在2017-2019年均出現(xiàn)了不同程度縮水。這與2016年以來，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期相吻合。

2019年中國十大最富女性榜單

排名	姓名	財富來源	所屬行業(yè)	財富值（億元)
1	楊惠妍	碧桂園	房地產(chǎn)	1269
2	吳亞軍	龍湖集團(tuán)	房地產(chǎn)	607.5
3	陳麗華	富華國際集團(tuán)	房地產(chǎn)	391.5
4	范紅衛(wèi)	恒力股份	化工合成材料	297
5	張欣	SOHO中國	房地產(chǎn)	229.5
6	周群飛	藍(lán)思科技	電子制造	222.8
7	程雪	海天味業(yè)	食品加工	175.5
8	馬東敏	百度	互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)	175.5
9	陳金霞	涌金集團(tuán)	金融	141.8
10	鄭翔玲	中國生物制藥	醫(yī)藥	128.3

相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)運營模式分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》

2019年福布斯女性財富榜前十名財富分布情況

2015-2019年中國房地產(chǎn)前四大女性富豪財富變化

二、中國房地產(chǎn)經(jīng)歷四輪調(diào)控周期

2005-2019年初，中國房地產(chǎn)行業(yè)共經(jīng)歷了四輪政策調(diào)控周期。2016年中國核心一、二線城市房價出現(xiàn)快速上漲現(xiàn)象，中央收緊房地產(chǎn)政策，各地紛紛出臺限購、限貸、限價、限售、限離婚、限商住、限土拍等措施，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期。

2018年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，疊加貿(mào)易摩擦影響，部分城市開始對限購、限售等政策進(jìn)行松動。

三、中國房地產(chǎn)市場供需增速放緩

中國房地產(chǎn)市場的供需情況主要看房屋竣工面積和房屋銷售面積情況。2016-2018年，中國房屋竣工面積呈現(xiàn)連續(xù)下滑趨勢，2018年，中國房屋竣工面積為9.36億平米，同比下降7.82%。

從需求端來看，2012-2018年中國商品房銷售面積保持增長趨勢，但是銷售增速在2016年開始出現(xiàn)大幅下滑。2018年中國商品房銷售面積為17.17億平米，同比小幅增長1.35%，增速進(jìn)一步縮小。

2012-2018年中國房屋竣工面積

2012-2018年中國商品房銷售面積

2018年12月，全國40城市商品房成交面積2929萬平米，同比上升4.0%；2018年1-12月，全年累計銷售同比下降1.9%。其中北上廣深，北京、上海2018年商品房成交面積分別同比下降17.90%和1.10%。

2018年12月及全年重點城市商品房成交面積

城市	12月成交面積	成交同比	2018年月均成交面積	月均成交同比
汕頭	22.5	-58%	27.8	-41.2%
大連	32.6	-43%	28.9	-18.9%
北京	127.8	3.3%	66.8	-17.9%
杭州	150.8	-11.3%	107.2	-15.4%
武漢	255.2	-8%	182	-15.1%
南昌	69.6	-1.7%	51.5	-12.6%
南京	96.7	-8.6%	68.4	-12.1%
東莞	92.1	1.5%	58.6	-11.6%
惠州	36.3	1.5%	30.4	-6%
南寧	164.1	114.3%	89.3	-5.3%
福州	43.1	2.1%	27.8	-3.1%
上海	181.6	0.6%	151.1	-1.1%
蘇州	133.1	37.2%	90.2	1%
廣州	245.6	75.7%	106.7	4.1%
金華	13	25.1%	16.8	5.4%
揚(yáng)州	22.6	-27.4%	34.7	6.6%
深圳	69.1	18.1%	38.3	11.5%
溫州	97.1	19.3%	82.3	24.7%
泉州	36.3	10.2%	33.3	36.1%
佛山	205.9	50.7%	138.7	54.5%

2018年中國二手房交易市場同樣不容樂觀，2018年上半年，中國主要城市包括北京、廣州、重慶、蘇州等二手房交易市場均遭遇凜冬，成交面積和套數(shù)同比出現(xiàn)不同程度下滑。

2018年上半年中國重點城市二手房交易情況

城市	成交面積	同比	成交套數(shù)	同比
北京	663	-17%	76929	-12%
上海	656	2%	82634	2%
廣州	318	-71%	40821	-63%
深圳	268	4%	32956	6%
武漢	853	/	97101	/
重慶	846	-13%	94627	-7%
蘇州	360	-16%	31891	-17%
成都	358	83%	39798	84%
杭州	295	-35%	32279	-32%
青島	259	-24%	30141	-20%
南京	258	-36%	30784	-36%

從待售面積來看，2015-2018年，中國30個一線城市商品住宅可售面積呈現(xiàn)先降后升趨勢。2018年3月，30個一線城市商品住宅可售面積下降至2100萬平米以下，2018年5月份開始，商品住宅可售面積逐漸上升。截至2018年底，商品住宅可售面積為2921.53萬平米，同比增長31.74%，商品住宅可售套數(shù)為24.32萬套，同比增長34.44%。

中國全國的房屋庫存面積有多少，由于國內(nèi)官方并未有引入“空置面積”和“空置率”，并未有統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)。庫存面積不止包括待售面積，還包括空置面積和在建面積。中國的房屋空置率接近30%，這個比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出世界上許多國家。

四、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢：短期延續(xù)下行趨勢

1、銷售面積將出現(xiàn)負(fù)增長

2015年以來中國，中國商品房銷售面積持續(xù)增長，主要得益于三大紅利：去庫存政策紅利，包括購房信貸寬松、棚改貨幣化安置支持以及政府調(diào)控退出；城鎮(zhèn)化加速紅利；住房消費升級紅利。

2019年，棚改貨幣化安置逐漸退出市場，去庫存政策紅利消退，房貸利率難以下降，房地產(chǎn)市場嚴(yán)調(diào)控態(tài)勢短期不會有轉(zhuǎn)變，預(yù)計2019年中國商品銷售面積將迎來負(fù)增長。

2、土地購置均價下滑

2018年，全國土地市場整體供應(yīng)量增加，不過受政策調(diào)控影響，地產(chǎn)商拿地意愿不強(qiáng)，全國土地流拍情況增多，全國300城市合計流拍土地1809宗，流拍率接近10%，土地市場交易疲軟，土地交易均價出現(xiàn)下滑。一方面由于國家調(diào)控政策影響，另一方面由于地產(chǎn)開發(fā)商融資難度加大，融資成本上升。預(yù)計短期內(nèi)，土地購置面積增速將放緩，供大于需影響下土地購置均價將進(jìn)一步降低。

2018年12月全國土地出讓金前20名

排名	城市	出讓金	同比
1	廣州	545.1	107%
2	武漢	321.2	-41%
3	成都	273.1	24%
4	上海	193.1	101%
5	南京	166.9	-30%
6	天津	158.3	78%
7	北京	156.5	-16%
8	溫州	131.7	52%
9	烏魯木齊	126.2	27%
10	濰坊	104.9	73%
排名	城市	出讓金	同比
1	揚(yáng)州	96	78%
2	寧波	94	47
3	合肥	89	124%
4	濟(jì)南	84.2	-77%
5	鄭州	76.9	-46%
6	西安	74.3	120%
7	南通	71.7	10%
8	南昌	64.6	-41%
9	石家莊	58.5	22%
10	青島	56.7	-39%

3、房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高

未來房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度將進(jìn)一步提升，小型開發(fā)商將會通過轉(zhuǎn)行調(diào)整、關(guān)閉破產(chǎn)、重組兼并等方式逐步退出。據(jù)統(tǒng)計，全國約有十多萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在實際開發(fā)中，15%的開發(fā)商建設(shè)開發(fā)量占到總開發(fā)量的95%，剩下85%的企業(yè)建設(shè)量只占5%，大多數(shù)根本就是趴著不動的僵尸企業(yè)或空殼公司。隨著房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化供給，提高準(zhǔn)入門檻，僵尸空殼企業(yè)將逐漸被消除。

本文采編：CY329