2019年上半年中國(guó)房地行業(yè)回顧、政策“一城一策”及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析[圖]

    一、回顧

    2019年1-5月累計(jì)銷售面積同比-1.6%，下降1.3pct；銷售金額累計(jì)同比+6.1%，回落2.0pct。其中，3月、4月商品房銷售金額與銷售面積增速均有所回暖，一方面體現(xiàn)出3-4月一二線“小陽(yáng)春”帶來的市場(chǎng)回暖，另一方面也顯示三四線市場(chǎng)并未過分變差。419政治局會(huì)議重提“房住不炒”后預(yù)期趨穩(wěn)，全年銷售面積預(yù)計(jì)仍為負(fù)增速。

2016-2019.5房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比趨勢(shì)

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商品房銷售情況

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    一二線城市自2016年3月調(diào)控開始收緊，需求已被壓抑三年，在房貸利率走低，部分二線城市落戶門檻放寬的刺激下，購(gòu)房需求今年開始集中釋放，一二線城市一季度銷售出現(xiàn)“小陽(yáng)春”；2019年多個(gè)省市棚改目標(biāo)腰斬，棚改貨幣化大幅收緊，三四線城市需求大幅走弱。

30 大中城市成交面積同比

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土地購(gòu)置面積累計(jì)增速及單月增速

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單月百城土地成交結(jié)構(gòu)

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    二、政策

    5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳對(duì)外發(fā)布了國(guó)務(wù)院2019年立法工作計(jì)劃，公布了明確的立法項(xiàng)目及負(fù)責(zé)起草的單位。明確的立法項(xiàng)目可分為三大類，共涉及59件立法項(xiàng)目。其中，立法工作計(jì)劃將契稅法草案列為擬提請(qǐng)審議的13件法律案之首。

2019年立法工作

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    契稅作為樓市調(diào)控的一項(xiàng)重要手段，發(fā)揮了有效作用，契稅暫行條例升級(jí)為契稅法，其對(duì)樓市的調(diào)控作用將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，并規(guī)范地方的樓市調(diào)控行為，同時(shí)地方動(dòng)用契稅調(diào)控樓市能起到遏制炒房的作用。

    5月5日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見》明確指出，要建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，加快完成農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，按照國(guó)家統(tǒng)一部署，在符合國(guó)土空間規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。

關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見

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    在當(dāng)前城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)緊張的大環(huán)境下，閑置宅基地有條件入市，不僅能進(jìn)一步盤活和放大農(nóng)村土地資源，還能緩解城鎮(zhèn)建設(shè)用地壓力，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)融合發(fā)展；集體建設(shè)用地允許建成公共租賃住房等，將緩解住房供求矛盾，有效穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

    5月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部繼4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示后，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧等4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

    從整體上看，2019年來隨著各地因城施策以及人才引進(jìn)政策的不斷落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫。在此背景下，住建部在1個(gè)月內(nèi)兩次發(fā)布預(yù)警提示，及時(shí)解決市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的問題，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求落到實(shí)處，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這也將有助于后續(xù)各地穩(wěn)房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)。

    1、 一城一策

    中共中央政治局會(huì)議上多次提及房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，未來中期政策方向上會(huì)保持房住不炒的主基調(diào)，同時(shí)加速推進(jìn)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，而在過程中將更加強(qiáng)化地方政府的責(zé)權(quán)，強(qiáng)調(diào)“一城一策、因城施策”，政策將在狹小空間微調(diào)，全年政策松動(dòng)可能性很小。

土拍政策

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公積金政策

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樓市調(diào)控

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    當(dāng)前多城市按照“一城一策”原則制定有針對(duì)性的樓市調(diào)控政策，有松有緊，不管方式、手段或力度如何，最終目的都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

    2、 人才政策

    2019年以來，諸多城市對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)，可以看到，地方政府對(duì)于政策的調(diào)整嚴(yán)格貫徹了中央給定的“一城一策、因城施策”方向，并未出現(xiàn)完全放松或者收緊的趨勢(shì)，更多是才民據(jù)地方市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行穩(wěn)預(yù)期、控房?jī)r(jià)。策將保持穩(wěn)定，在連續(xù)性、針對(duì)性方面會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化，來實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

人才政策

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    人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)愈演愈烈，放寬落戶、購(gòu)房、生活補(bǔ)貼成為重要手段，各地根據(jù)自身需求各有側(cè)重引進(jìn)不同類型的人才，主要目的在于優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)、提振地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

2019年1-6月部分城市的行政放松咖碼

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    不同于松緊不一的調(diào)控政策，各地人才引進(jìn)政策則是無一例外在松綁，部分城市更是在原有基礎(chǔ)上二度放松人才政策?？紤]到大量人才引進(jìn)對(duì)于城市自身競(jìng)爭(zhēng)力、產(chǎn)業(yè)升級(jí)均帶來明顯利好，我們相信未來更多城市將推出人才引進(jìn)政策，人口向核心城市群聚集的趨勢(shì)也將得以延續(xù)，而大量人才的就業(yè)、落戶，將會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。

    而在發(fā)改委印發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》中，不僅將部分政策進(jìn)一步細(xì)化，同時(shí)在落戶政策、城市群發(fā)展等方面提出了與2018年版本的不同要求。

    (1)落戶政策在2018年重點(diǎn)任務(wù)基礎(chǔ)上進(jìn)一步放松:為推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶目標(biāo)取得決定性進(jìn)展，下至中小城市，上至特大超大型城鎮(zhèn)，落戶政策都出現(xiàn)明顯放松，為不能落戶的常住人口，進(jìn)一步提升居住證的便利性。

    (2)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)群發(fā)展:除了原有的長(zhǎng)三角、京津冀、大灣區(qū)三大核心城市群，將川渝城市群?jiǎn)为?dú)成段，要求研究支持川渝城市群高質(zhì)量發(fā)展的政策，培育形成新的重要成長(zhǎng)極點(diǎn);此外，對(duì)于城市群內(nèi)部核心城市與中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展也花費(fèi)了較多筆墨。

    (3)推動(dòng)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。超大特大城市:要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏解中心城區(qū)非核心功能，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和人口向一小時(shí)交通圈地區(qū)擴(kuò)散;大城市:要提高精細(xì)化管理水平，增強(qiáng)要素集聚、高端服務(wù)和科技創(chuàng)新能力，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和輻射帶動(dòng)作用;中小城市:發(fā)展要分類施策，都市圈內(nèi)和潛力型中小城市要提高產(chǎn)業(yè)支撐能力、公共服務(wù)品質(zhì)，促進(jìn)人口就地就近城鎮(zhèn)化;收縮型中小城市:要瘦身強(qiáng)體，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴(yán)控增量、盤活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中。

    隨著城市群相關(guān)政策的加速落地，三大核心城市群作為領(lǐng)頭羊、其余城市群加速發(fā)展的格局逐步清晰，未來不僅城市群中核，“城市的產(chǎn)業(yè)能級(jí)得到提升，人才、資金、資源等優(yōu)勢(shì)將更為明顯;核心城市周邊的中小城市將受益于人才、產(chǎn)業(yè)的外溢影響，形成具有特色的支柱產(chǎn)業(yè)，未來發(fā)展前景巨大。

    三、行業(yè)前景

    2018年土地市場(chǎng)降溫跡象明顯，土地成交增速逐季度回落，而2019年一季度則呈現(xiàn)底部略有環(huán)暖的態(tài)勢(shì)。

    2019年一季度一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖，另一方面資金較為寬松，房企拿地積極，土地成交溢價(jià)率也開始上行。

    2019年5月17日，銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文開始收緊房地產(chǎn)非標(biāo)融資，之后又傳出5家地產(chǎn)公司因?yàn)槟玫赝醣粫和BS與債券發(fā)行的傳聞，6月13日，郭樹清在陸家嘴論壇上提到房地產(chǎn)行業(yè)過度融資會(huì)擠占其它行業(yè)信貸資源。在融資遭遇收緊的背景下，下半年土地市場(chǎng)大概率下行。

百城土地出讓金及累計(jì)同比

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    2019年5月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.42%，較上月下降6BP，首套平均利率連降半年，目前已經(jīng)降至2018年以來最低水平；二套房貸款平均利率為5.74%，較上月回落8BP。和首套房貸利率一樣，二套房貸款平均利率也為2018年至今最低水平，比2018年1月低了2個(gè)BP，比2017年12月高1BP。然而6月13日郭樹清在陸家嘴論壇上特別提到“住戶部門杠桿率”，房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，之后6月15日傳出人民銀行成都分行發(fā)出緊急通知，要求各家銀行一手房按揭利率重新開始上調(diào)的消息。

房地產(chǎn)信托年收益率趨勢(shì)

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    由于市場(chǎng)的火爆和三四線的崛起，以及行業(yè)集中度的快速提升，諸多房企經(jīng)歷了規(guī)模的快速提升，很多中型房企也在努力沖銷售規(guī)模和排名。在行業(yè)市場(chǎng)規(guī)?？焖贁U(kuò)張、房?jī)r(jià)上漲的整體牛市階段，采用高周轉(zhuǎn)努力做大市場(chǎng)份額的確是行之有效的方法。然而當(dāng)市場(chǎng)步入平穩(wěn)發(fā)展期之后，利潤(rùn)率將逐漸取代銷售規(guī)模成為投資者更關(guān)注的指標(biāo)。在這種情況下，擁有優(yōu)質(zhì)土地資源或者低價(jià)獲取土地能力、較高經(jīng)營(yíng)管理以及成本管控能力，能夠做出優(yōu)質(zhì)而精細(xì)化產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，即便銷售規(guī)模未能名列前茅，然而由于凈利潤(rùn)方面的優(yōu)勢(shì)，也能夠得到資本市場(chǎng)的青睞。

    受到三四線城市的火爆行情的吸引，一線房企紛紛下沉布局，依靠其本身強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)能力和品牌優(yōu)勢(shì)，降維打擊般搶占了大批三四線城市當(dāng)?shù)匦⌒头科蟮氖袌?chǎng)份額，這是之前行業(yè)集中度提升的最主要邏輯。未來，雖然一線房企仍將在融資端、拿地端、銷售端繼續(xù)享有較大優(yōu)勢(shì)，但由于三四線市場(chǎng)的逐步降溫，一線房企大幅蠶食小型房企市場(chǎng)份額的大前提也將逐漸消失，雖然房企間的競(jìng)爭(zhēng)、并購(gòu)拿地仍將長(zhǎng)時(shí)間存在，行業(yè)集中度的提升也仍將是長(zhǎng)期的趨勢(shì)，但由于競(jìng)爭(zhēng)的逐漸白熱化，這一趨勢(shì)的速度無疑將在2019年明顯放緩。

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》