2019上半年一二線城市各類用地成交量價齊升，住宅用地漲幅明顯[圖]

房地產(chǎn) 文爭 2019-08-28 05:58 來源：智研咨詢

一、房地產(chǎn)市場形勢趨勢展望

1.二季度供地力度明顯加大，住宅和商辦用地樓面價均上漲，其中住宅用地漲幅明顯

2012年以來全國300個城市住宅、商辦用地成交樓面價走勢

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國一線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及市場前景預(yù)測報告》

2012年以來全國300個城市住宅、商辦用地同比走勢

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2.2019年以來一二線城市各類用地成交量價齊升，二線城市出讓金占比提升顯著

上半年各類用地各指標(biāo)同比

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各類用地和住宅用地出讓金占比

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3.百城價格指數(shù)上半年累計漲幅低位收窄，整體價格趨穩(wěn)

百城新建住宅均價連續(xù)50個月上漲。調(diào)控后價格趨穩(wěn)，環(huán)比漲幅連續(xù)10個月穩(wěn)定在0.5%以內(nèi)。6月百城新建住宅均價14891元/平方米，環(huán)比上漲0.37%，漲幅較5月擴大0.13個百分點；同比上漲3.87%，漲幅較5月收窄0.11個百分點。單個城市來看，6月有32個城市房價環(huán)比下跌，較5月增加。

2011年至2019年6月百城住宅均價及環(huán)比變化

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4.十大城市中多數(shù)城市寫字樓價格累計上漲，超半數(shù)城市商鋪價格累計下跌

寫字樓價格指數(shù)：2019年上半年，十大城市中7個城市累計上漲，3個城市累計下跌，其中深圳累計漲幅最大，為1.50%。2019年6月，重慶環(huán)比上漲0.53%，漲幅高于其他城市；廣州環(huán)比下跌1.60%，跌幅最大。

商鋪價格指數(shù)：2019年上半年，十大城市中4個城市累計上漲，6個城市累計下跌，其中成都累計漲幅最大，為2.17%。2019年6月，北京環(huán)比上漲0.22%，漲幅高于其他城市；廣州環(huán)比下跌0.29%，跌幅最大。

2019年上半年十大城市商鋪和寫字樓價格指數(shù)及累計漲跌幅

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5.一線城市成交規(guī)模同比大幅增長，二線代表城市趨于穩(wěn)定，三線代表城市降幅明顯

2019年上半年50個重點城市月均成交面積約2770萬平方米，同比下降1.0%；6月成交面積約3350萬平方米，同比增長3.1%，環(huán)比增長8.6%。

2019年上半年一線城市月均成交面積57萬平方米，同比增長39.9%；其中北上廣深成交規(guī)模較去年同期均提升，北京成交同比超一倍。2019年上半年二線代表城市月均成交面積76萬平方米，同比下降0.6%；內(nèi)部各城市之間市場分化明顯，整體成交規(guī)模趨于穩(wěn)定。2019上半年三線代表城市月均成交面積31萬平方米，同比下降11.0%；近一半城市成交面積同比下降，四分之一城市同比降幅在三成以上。

2017年至今上半年度各級別代表城市商品住宅平均銷售面積走勢

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二、商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析：市場需求減弱，商業(yè)地產(chǎn)銷售出現(xiàn)回落

2019年以來，受宏觀經(jīng)濟運行及行業(yè)變革等內(nèi)外部因素影響，新建商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積均出現(xiàn)同比下降，使本來就已進入存量競爭的商業(yè)地產(chǎn)市場，庫存壓力進一步加劇，商業(yè)地產(chǎn)的運營能力就變得更加重要。另外，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化、新技術(shù)的迭代升級以及消費新趨勢等共同作用下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的變革與調(diào)整步伐進一步加快。

2014-2019年前5個月全國商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓投資、新開發(fā)面積、銷售面積占比

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從供應(yīng)端來看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降，新開工面積保持平穩(wěn)。2019年1-5月，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額6756億元，同比下降79%，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重繼續(xù)下降，由2018年全年的16.8%下降2.1個百分點至14.7%。新開工方面，2019年15月商業(yè)地產(chǎn)新開工面積9118萬平方米，同比小幅增長0.4%，保持平穩(wěn)態(tài)勢。商業(yè)地產(chǎn)新開工面積占房地產(chǎn)新開工面積11.5%，延續(xù)2016年以來的下降趨勢。

從需求端來看，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積同比下降明顯。2019年1-5月全國商業(yè)地產(chǎn)市場銷售面積為4544萬平方米，同比下降12.7%。商業(yè)地產(chǎn)銷售面積占房地產(chǎn)整體銷售面積的比例由2018年全軍的9.5%下降1.3個百分點至8.2%。

2011-2019年前5個月全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積及同比增速

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全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比下降。2019年1-5月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積667萬平方米，同比下降4.7%，降幅較2018年同期收窄4.1個百分點。從各省(直轄市、自治區(qū))商業(yè)營業(yè)用房新開工情況來看，2018年15月，山東、江蘇廣東、河南、湖南、四川等地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房新開工規(guī)模遠高于其他地區(qū)。另外，全國大部分省市的商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比均下降，且降幅均在15%以上，其中福建商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比下降49.1%，在各代表省市中降幅最大。

2011-2019年前5個月全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積及其同比增速

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全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降顯著。2019年1-5月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為3293萬平方米，同比下降12.9%。

開工銷售比小幅提高，市場表現(xiàn)供應(yīng)過剩。2019年1-5月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積6667萬平方米，銷售面積3293萬平方米，開工銷售比由2018年同期的1.85上升至2.02，在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國新增商業(yè)營業(yè)用房市場表現(xiàn)供過于求。

三、辦公室用地現(xiàn)狀分析：新開工同比增長顯著，東部地區(qū)要好于西部及東北地區(qū)。

2011-2019年前5個月全國辦公室新開工面積及其同比增速

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全國辦公樓新開工面積同比增長顯著。2019年1-5月，全國辦公樓新開工面積2451萬平方米，同比增長17.5%

從各省(直轄市、自治區(qū)辦公樓新開工情況來看，全國多數(shù)代表省市辦公樓新開工面積呈現(xiàn)兩級分化的格局，區(qū)域差異顯著。如新開工面積較大的省份有四川、廣東、山東江蘇、浙江等地區(qū);新開工面積較小的省份有甘肅、青海、寧夏、黑龍江等地區(qū)，總體來看，經(jīng)濟發(fā)展好的東部沿海省份要好于西部以及東北部分地區(qū)。另一方面，從全國各區(qū)域的內(nèi)部來看，呈現(xiàn)出集聚的態(tài)勢，比如華南地區(qū)的廣東和西南地區(qū)的四川，僅一個地區(qū)的辦公室新開工面積就占整個地區(qū)辦公樓新開工面積的70%左右，頭部效應(yīng)顯著。該地區(qū)資源聚集能力強、產(chǎn)業(yè)水平穩(wěn)步提升，繼而吸引了大量企業(yè)入駐，對辦公樓市場需求較大，新開工規(guī)模仍處于上升通道。

2011-2019年前5個月全國辦公室銷售面積及其同比增速