2019年上半年中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及發(fā)展前景發(fā)展分析[圖]

購(gòu)物中心王密 2019-08-27 05:19 來(lái)源：智研咨詢

購(gòu)物中心是指在一個(gè)大型建筑物或一個(gè)毗鄰的建筑群中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。

一、現(xiàn)狀

購(gòu)物中心從不同的角度可以進(jìn)行不同的分類。從選址和規(guī)模來(lái)看，購(gòu)物中心可分為鄰里型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型四種類型。按業(yè)態(tài)特色分類，購(gòu)物中心可分為能量中心、奧特萊斯、生活方式中心、主題/娛樂(lè)中心。從消費(fèi)定位來(lái)看，購(gòu)物中心可分為高端奢侈型購(gòu)物中心、時(shí)尚型購(gòu)物中心和大眾生活型購(gòu)物中心。從選址、商圈與目標(biāo)顧客、規(guī)模、商品(經(jīng)營(yíng))結(jié)構(gòu)、商品售賣方式、服務(wù)功能、管理信息系統(tǒng)等方面綜合來(lái)看，購(gòu)物中心可分為社區(qū)購(gòu)物中心、市區(qū)購(gòu)物中心和城郊購(gòu)物中心。

發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)物中心的發(fā)展是從農(nóng)村小城鎮(zhèn)開(kāi)始的，然后復(fù)制到城市，走的是“農(nóng)村包圍城市的道路”。而我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展剛好相反，率先在大城市發(fā)展，然后向城郊結(jié)合部和農(nóng)村滲透。近年來(lái)，我國(guó)一、二線城市中心商圈幾近飽和，競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，由于地價(jià)的高昂，中心城區(qū)難于找到適合大型購(gòu)物中心的地塊，而與市中心相比，城郊購(gòu)物中心在選址、面積、購(gòu)物和停車空間上都擁有明顯優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前，隨著大城市地鐵的發(fā)展、城市快速道的修建和農(nóng)村城鎮(zhèn)化步劃的加快，我國(guó)大型購(gòu)物中心紛紛布點(diǎn)城郊結(jié)合部，城郊型購(gòu)物中心發(fā)展十分迅速。2018年我國(guó)三線及以下城市購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)占比31%，相比2017年上升比較明顯。

2018年我國(guó)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心各級(jí)城市占比

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2019年上半年相對(duì)而言，是全年購(gòu)物中心供應(yīng)較謹(jǐn)慎的時(shí)期，據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年單月開(kāi)業(yè)量整體呈現(xiàn)同比下滑的趨勢(shì)，這也導(dǎo)致了整個(gè)2019年上半年出現(xiàn)近五年來(lái)首次出現(xiàn)同比下滑的情況。

2014-2019H1開(kāi)業(yè)數(shù)量及同比

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從近五年上半年開(kāi)業(yè)數(shù)量及同比變化上看，2015年至2018年四年逐年遞增，2018年迎來(lái)峰值達(dá)到228個(gè)，雖然2019年同期相比有所下滑，但也是近五年開(kāi)業(yè)量第二高的年份。從同比增減度角度看，剔除2015年，近五年中同比整體上漲，略有震蕩。且2018年與2017年相比暴漲了37%以上，2016年同比2015年上漲了13%，僅2019年同比回落至-15%。

2016-2018年我國(guó)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心總面積

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二、格局

從2018年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心城市分布看，上海以195萬(wàn)㎡體量躋身全國(guó)第一，西安以183萬(wàn)㎡排第二位，杭州第三位，長(zhǎng)沙、重慶進(jìn)入前五。前十城市中，4個(gè)一線，6個(gè)新一線城市，成都超越深圳、廣州排第八位，南京超越北京排第九位。

2018年我國(guó)各城市新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心面積（萬(wàn)平方米）

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2019年上半年華東區(qū)數(shù)量、體量遙遙領(lǐng)先，數(shù)量占全國(guó)的47%，體量占比50%。西南區(qū)第二，26個(gè)項(xiàng)目，202萬(wàn)平方米體量，不及華東區(qū)的三分之一。華南區(qū)第三，與西南接近。華中、西北分居第四、第五位，開(kāi)業(yè)量占比呈持續(xù)下滑。華北、東北開(kāi)業(yè)量持續(xù)保持在低位。

2019H1開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心體量區(qū)域分布及占比

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我國(guó)購(gòu)物中心龍頭企業(yè)萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科印力在全國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量分別達(dá)到280家、210家，市占率穩(wěn)居國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心企業(yè)前兩位，第二梯隊(duì)包括凱德、寶龍、華潤(rùn)、龍湖、愛(ài)琴海、新城、蘇寧等，目前在國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心數(shù)量均超過(guò)20家，其中20家以下門(mén)店的購(gòu)物中心企業(yè)占比達(dá)到59%。

2018年重點(diǎn)企業(yè)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量

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從各家企業(yè)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心分布來(lái)看，整體特征為各家企業(yè)在南方地區(qū)及沿海地區(qū)布局顯著更為密集，在華北、西北以及除四川、重慶外的西南地區(qū)布局相對(duì)較為稀疏甚至尚未布局。從具體企業(yè)來(lái)看，當(dāng)前萬(wàn)達(dá)在國(guó)內(nèi)各個(gè)省份之間以及各個(gè)線級(jí)城市之間布局相對(duì)均勻，萬(wàn)科印力在北方地區(qū)布局相對(duì)較少，二線知名購(gòu)物中心企業(yè)中，凱德同樣在北方地區(qū)布局相對(duì)較少，華潤(rùn)同樣著重于南方地區(qū)的布局，新城目前主要布局華東區(qū)域，而龍湖主要布局四川及重慶地區(qū)。

三、行業(yè)前景

1、購(gòu)物中心大數(shù)據(jù)化

大數(shù)據(jù)時(shí)代，購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)收益的關(guān)鍵策略，就是掌控?cái)?shù)據(jù)。因?yàn)轭櫩偷南M(fèi)數(shù)據(jù)能夠反映其購(gòu)物特征，而分析數(shù)據(jù)，則有利于精準(zhǔn)滿足顧客的消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)買賣雙方的共贏。有效的數(shù)據(jù)將成為未來(lái)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)發(fā)商能否及時(shí)迅速地掌握準(zhǔn)確數(shù)據(jù)將成為推動(dòng)購(gòu)物中心走向成熟化的有效驅(qū)動(dòng)力。

大數(shù)據(jù)在購(gòu)物中心里最容易獲得的是各項(xiàng)分類營(yíng)業(yè)額、分類人流數(shù)、顧客年齡性別、顧客消費(fèi)類別、顧客的資料分類等等，這些數(shù)字無(wú)論對(duì)于餐飲與零售，還有未來(lái)的商業(yè)策劃與經(jīng)營(yíng)者，在未來(lái)的策劃、開(kāi)發(fā)、招商與運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)都是無(wú)價(jià)之寶。保證獲取的數(shù)據(jù)足夠準(zhǔn)確完整并管理好它們，是掌控?cái)?shù)據(jù)最關(guān)鍵的一步。而技術(shù)和數(shù)據(jù)結(jié)合，將有助于購(gòu)物中心準(zhǔn)確了解哪些人才是購(gòu)物中心的有效顧客，從而有針對(duì)性地多方面為他們提供個(gè)性化服務(wù)，提升消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)，從而使其開(kāi)始關(guān)注購(gòu)物中心，關(guān)注體驗(yàn)，達(dá)到服務(wù)的真正目的。

2018年開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)占比

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2、互聯(lián)網(wǎng)+購(gòu)物中心

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，各行各業(yè)都在嘗試?yán)没ヂ?lián)網(wǎng)形成創(chuàng)新的發(fā)展模式。像線下線上相結(jié)合、新媒體營(yíng)銷等都是商家在摸索之中得到的創(chuàng)新發(fā)展模式。而對(duì)于購(gòu)物中心而言，利用網(wǎng)絡(luò)科技，拓展賣場(chǎng)商家的經(jīng)營(yíng)渠道，從而豐富消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)將有利于其更好的發(fā)展。購(gòu)物中心可以通過(guò)開(kāi)通微博、微信線上平臺(tái)和顧客進(jìn)行互動(dòng)、收集反饋，來(lái)進(jìn)一步提升顧客的滿意度，增加顧客忠誠(chéng)度。

同時(shí)還可以運(yùn)用APP等虛擬平臺(tái)、3D試衣、智能導(dǎo)航等先進(jìn)技術(shù)，增強(qiáng)顧客對(duì)購(gòu)物中心的整體感受，提升消費(fèi)體驗(yàn)。當(dāng)下，移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)對(duì)年輕消費(fèi)者的影響深入到生活的方方面面，因而做好手機(jī)客戶端移動(dòng)消費(fèi)的工作，為顧客提供更有特色的針對(duì)服務(wù)，將有益于購(gòu)物中心提高忠實(shí)顧客人數(shù)，促進(jìn)購(gòu)物中心的線下銷售。

3、消費(fèi)主力變更

隨著中產(chǎn)階級(jí)、90/00后群體逐漸成長(zhǎng)為消費(fèi)主力，未來(lái)將會(huì)塑造真正屬于中國(guó)自己的本土消費(fèi)文化和流行文化，“美好生活”的訴求將取代物美價(jià)廉的“必需型生活”訴求，所有據(jù)此而展開(kāi)的商業(yè)邏輯都將重構(gòu)。

預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)群體將占總?cè)丝诘慕?0%，對(duì)零售消費(fèi)的貢獻(xiàn)率將達(dá)57%，進(jìn)一步擠壓中低消費(fèi)份額。中產(chǎn)階級(jí)在中國(guó)消費(fèi)升級(jí)中的“主體地位”逐漸明確，以新中產(chǎn)為代表的“品質(zhì)經(jīng)濟(jì)”將成為實(shí)體商業(yè)發(fā)展的新增長(zhǎng)極。

2018-2022年中產(chǎn)階級(jí)群體零售消費(fèi)貢獻(xiàn)率及預(yù)測(cè)

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預(yù)計(jì)到2020年，90/00后群體對(duì)零售消費(fèi)的貢獻(xiàn)率將達(dá)35%（按年均增長(zhǎng)率10%計(jì)算）。而成長(zhǎng)在階層流動(dòng)性降低、物質(zhì)生活優(yōu)越、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和內(nèi)容大爆發(fā)年代的90/00后群體，消費(fèi)趨向“獵奇性”，更愿意為“興趣”買單。

2018-2020年90/00后群體零售消費(fèi)貢獻(xiàn)率及預(yù)測(cè)