前景洞察|2023年中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)將不斷升級(jí)，服務(wù)品質(zhì)越來(lái)越高，吸引力不斷升[圖]

內(nèi)容概要：2022年我國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目及體量主要集中在華東地區(qū)，購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目152個(gè)，開(kāi)業(yè)商業(yè)體量1391.3萬(wàn)平方；華南區(qū)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目65個(gè)，開(kāi)業(yè)商業(yè)體量 511.73萬(wàn)平方；華中區(qū)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目58個(gè)，開(kāi)業(yè)商業(yè)體量 538.12萬(wàn)平方；西南區(qū)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目48個(gè)，開(kāi)業(yè)商業(yè)體量 437.7萬(wàn)平方。

關(guān)鍵詞：購(gòu)物中心市場(chǎng)規(guī)模、購(gòu)物中心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局、購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展前景

一、定義及分類(lèi)

購(gòu)物中心是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)健身休閑場(chǎng)所等。

根據(jù)中國(guó)市場(chǎng)的實(shí)際情況，將購(gòu)物中心分為社區(qū)型、市區(qū)型、城郊型三類(lèi)；按照開(kāi)發(fā)商背景及經(jīng)營(yíng)管理模式分為物業(yè)型購(gòu)物中心、百貨公司型購(gòu)物中心、連鎖型購(gòu)物中心三類(lèi)；按照面積可以分為巨型/超級(jí)購(gòu)物中心（24萬(wàn)㎡以上）、大型購(gòu)物中心（12--24萬(wàn)㎡）、中型購(gòu)物中心（6--12萬(wàn)㎡）、小型購(gòu)物中心（2--6萬(wàn)㎡）。

二、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

購(gòu)物中心是市場(chǎng)的主體，但同時(shí)，也不能簡(jiǎn)單的依靠市場(chǎng)這只手來(lái)實(shí)現(xiàn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。對(duì)于購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)而言，優(yōu)化資源配置還需要依托政策這只手。因?yàn)橘?gòu)物中心是實(shí)體零售，線下消費(fèi)的主渠道。

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和生活品質(zhì)的不斷提高，人們對(duì)周邊生活環(huán)境設(shè)施的要求也越來(lái)越高。在購(gòu)物體驗(yàn)中，人們更多地關(guān)注購(gòu)物中心的環(huán)境氛圍，越來(lái)越多的社區(qū)購(gòu)物中心、地區(qū)購(gòu)物中心、主題購(gòu)物中心等商場(chǎng)模式出現(xiàn)在人們的生活中。

疫情讓人們的消費(fèi)觀發(fā)生了變化，以往購(gòu)物中心的高人流量、密集人群等優(yōu)勢(shì)被消費(fèi)者所厭惡，更多人選擇線上購(gòu)物，離線的購(gòu)物和娛樂(lè)需求大幅減少。2022年我國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)量降至歷史新低，開(kāi)業(yè)數(shù)量為366個(gè)，較2021年，數(shù)量減少181個(gè)，同比下降33.09%，體量減少1506萬(wàn)平方米，同比下降31.47%。

（注：1、統(tǒng)計(jì)范圍為全國(guó)368個(gè)城市（不含港澳臺(tái)）管轄行政區(qū)內(nèi)，商業(yè)建筑面積3萬(wàn)方及以上在2022年開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心；2、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包含新增開(kāi)業(yè)項(xiàng)目及存量改造開(kāi)業(yè)項(xiàng)目；3、統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至2023年1月10日。）

2022年我國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目及體量主要集中在華東地區(qū)，購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目152個(gè)，開(kāi)業(yè)商業(yè)體量1391.3萬(wàn)平方；華南區(qū)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目65個(gè)，開(kāi)業(yè)商業(yè)體量511.73萬(wàn)平方；華中區(qū)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目58個(gè)，開(kāi)業(yè)商業(yè)體量538.12萬(wàn)平方；西南區(qū)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目48個(gè)，開(kāi)業(yè)商業(yè)體量 437.7萬(wàn)平方。

從2022年我國(guó)購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目分布來(lái)看，高線級(jí)城市仍是商業(yè)主力市場(chǎng)，聚集度明顯高于低線級(jí)城市。2022年我國(guó)商業(yè)準(zhǔn)一線城市購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目占20%；商業(yè)一線城市購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目占17%；商業(yè)二線城市購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目占19%；商業(yè)三線城市購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目占17%；商業(yè)四線城市購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目占12%；商業(yè)五線城市購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目占15%。

2022年，我國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目體量區(qū)間主要集中在5-15萬(wàn)平方，合計(jì)占近80%的份額，5-10萬(wàn)平方購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)149個(gè)，占44.35%；10-15萬(wàn)平方購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)106個(gè)，占31.55%；3-5萬(wàn)平方購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)46個(gè)，占13.69%；15-20萬(wàn)平方購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)24個(gè)，占7.14%；20萬(wàn)平方及以上購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)11個(gè)，占3.27%。

相關(guān)報(bào)告：智研咨詢(xún)發(fā)布的《中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)市場(chǎng)深度分析及未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》

三、產(chǎn)業(yè)鏈

1、產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)

購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)鏈上游是商業(yè)地產(chǎn)；中游是購(gòu)物中心，涵蓋大型綜合超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)健身休閑場(chǎng)所等；下游是廣大消費(fèi)者。

2、上游-商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

商業(yè)地產(chǎn)是指在城市中心區(qū)域或城市周邊的商業(yè)區(qū)域內(nèi)，以商業(yè)行為為主要目的而建造的地產(chǎn)。它包括購(gòu)物中心、超市、酒店、辦公樓、零售店、餐廳、娛樂(lè)場(chǎng)所、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等不同類(lèi)型的商業(yè)建筑。商業(yè)地產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，對(duì)于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步具有重要的作用。

購(gòu)物中心是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用的主要形式，2022年我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積79966.11萬(wàn)平方米，新開(kāi)工施工面積累計(jì)值8194.56萬(wàn)平方米，竣工面積累計(jì)值6799.58萬(wàn)平方米；2023年前三季度，我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積70825萬(wàn)平方米，新開(kāi)工施工面積累計(jì)值4910.3萬(wàn)平方米，竣工面積累計(jì)值3468.64萬(wàn)平方米。

3、下游-消費(fèi)者

購(gòu)物中心作為一個(gè)購(gòu)物空間及內(nèi)容載體，可以與很多東西結(jié)合，是滿足人們消費(fèi)需求的購(gòu)物場(chǎng)所。2022年末，我國(guó)總?cè)丝?41175萬(wàn)人，其中：男性人口72206萬(wàn)人，女性人口68969萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口92071萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口49104萬(wàn)人。

四、行業(yè)發(fā)展背景

1、相關(guān)政策

受三年疫情影響，消費(fèi)者行為模式的改變，以及科技的發(fā)展，當(dāng)下購(gòu)物中心面臨新的挑戰(zhàn)。國(guó)家及地區(qū)政府及相關(guān)部門(mén)相繼出臺(tái)了一系列政策對(duì)行業(yè)進(jìn)行大力扶持，針對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策規(guī)劃不斷出爐，為購(gòu)物中心的發(fā)展提供了良好的政策環(huán)境。

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

1）、生產(chǎn)總值

在宏觀經(jīng)濟(jì)層面上，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和社會(huì)消費(fèi)品零售總額有相互影響，相互促進(jìn)的關(guān)系。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)時(shí)，普通人民的收入水平提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額也會(huì)逐步提高。

購(gòu)物中心發(fā)展的活躍度是城市經(jīng)濟(jì)繁榮的直觀表現(xiàn)，每個(gè)城市的購(gòu)物中心貢獻(xiàn)力均值和城市GDP成正相關(guān)關(guān)系，即經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市和地區(qū)，購(gòu)物中心對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的貢獻(xiàn)力越大。近年來(lái)，我國(guó)生產(chǎn)總值及人均生產(chǎn)總值呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，2022年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1210207.2億元，較2021年增長(zhǎng)60970.2億元；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值85698元，較2021年增長(zhǎng)4328元。

2）、居民人均可支配收入

收入是消費(fèi)的基礎(chǔ)和前提，雙方呈正比的關(guān)系，收入越高消費(fèi)也越高。近年來(lái)不斷開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心正是最好的反應(yīng)。經(jīng)濟(jì)勢(shì)態(tài)發(fā)展迅猛，可見(jiàn)市民的生活水平、經(jīng)濟(jì)收入平穩(wěn)、穩(wěn)中向好。2023年一季度全國(guó)全國(guó)居民人均可支配收入中位數(shù)8895元，增長(zhǎng)4.6%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)12175元，增長(zhǎng)3.9%；農(nóng)村居民人均可支配收入中位數(shù)4864元，增長(zhǎng)5.6%。

五、行業(yè)發(fā)展歷程

購(gòu)物中心引入中國(guó)，已有上百年歷史，北京、上海和香港均有深厚的商業(yè)沉淀。改革開(kāi)放以來(lái)，購(gòu)物中心在中國(guó)生根發(fā)芽，華南商業(yè)主要受香港購(gòu)物中心影響輻射，華東、華北和華西圍繞上海、北京和成都，各自蓬勃發(fā)展。不同時(shí)期，呈現(xiàn)以下不同特點(diǎn)。

購(gòu)物中心是商業(yè)空間中最具規(guī)模體量和復(fù)雜性的形式，它反映了一個(gè)時(shí)代最受追捧的零售消費(fèi)模式。大型購(gòu)物中心在過(guò)去20年間發(fā)生了深刻變化，逐步從商品緊缺年代依托貨物本身的售賣(mài)本質(zhì)和倉(cāng)儲(chǔ)式售賣(mài)形式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶楸疽劳猩唐返亩鄨?chǎng)景泛消費(fèi)生活方式聚集地。

20世紀(jì)80年代以前，我國(guó)沒(méi)有購(gòu)物中心，常見(jiàn)的主要是各種類(lèi)型的供銷(xiāo)社、百貨大樓。如今，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心正呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展勢(shì)頭。進(jìn)入21世紀(jì)后，國(guó)際知名品牌開(kāi)始涌入中國(guó)市場(chǎng)，并逐漸成為購(gòu)物中心的重要組成部分。同時(shí)，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，購(gòu)物中心也開(kāi)始向?qū)I(yè)化方向轉(zhuǎn)變。近幾年來(lái)，隨著消費(fèi)者需求不斷提高和科技應(yīng)用不斷推進(jìn)，購(gòu)物中心也在不斷進(jìn)行創(chuàng)新升級(jí)，并逐漸實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)。例如引入電影院、兒童樂(lè)園等配套設(shè)施。未來(lái)幾年內(nèi)，預(yù)計(jì)中國(guó)將有更多國(guó)際知名品牌涌入市場(chǎng)，并對(duì)傳統(tǒng)零售行業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊;同時(shí)，在數(shù)字經(jīng)濟(jì)持續(xù)蓬勃發(fā)展的背景下，“無(wú)人店”、“智能支付”等新興模式也將逐漸走進(jìn)人們視野。

六、競(jìng)爭(zhēng)格局

1、購(gòu)物中心行業(yè)相關(guān)標(biāo)桿企業(yè)

上世紀(jì)九十年代，百貨商場(chǎng)是人們購(gòu)買(mǎi)高端商品的主要場(chǎng)所，具有“規(guī)模大、商品全”的特點(diǎn)，業(yè)態(tài)除了涵蓋服裝、化妝品配飾、兒童用品、黃金珠寶、家電等外，還包括當(dāng)時(shí)流行的娛樂(lè)業(yè)態(tài)，如溜冰場(chǎng)、影院、游樂(lè)城等。九十年代，以深圳國(guó)貿(mào)、天虹百貨為代表的百貨業(yè)迅速發(fā)展。同期外資零售業(yè)加快進(jìn)入中國(guó)，我國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇。截止目前，我國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)相關(guān)標(biāo)桿企業(yè)有大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司、上海世茂股份有限公司、銀座集團(tuán)股份有限公司、文峰大世界連鎖發(fā)展股份有限公司、居然之家新零售集團(tuán)股份有限公司、茂業(yè)商業(yè)股份有限公司、天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司、王府井集團(tuán)股份有限公司等等。

2、代表企業(yè)-天虹股份

天虹股份主營(yíng)業(yè)務(wù)有平臺(tái)型與垂直型兩類(lèi)。平臺(tái)型業(yè)務(wù)為百貨和購(gòu)物中心，以聯(lián)營(yíng)、租賃等合作模式為主；垂直型業(yè)務(wù)為超市，主要是自營(yíng)模式。天虹百貨提供品質(zhì)、時(shí)尚的商品和優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)，持續(xù)進(jìn)行中高端升級(jí)或轉(zhuǎn)型；天虹購(gòu)物中心定位為暢享歡樂(lè)時(shí)光的時(shí)尚生活中心，包含吃喝玩樂(lè)、時(shí)尚零售、兒童成長(zhǎng)、便利生活四大內(nèi)容，并通過(guò)打造特色主題街區(qū)升級(jí)顧客體驗(yàn)；天虹超市定位中高端、數(shù)字化、體驗(yàn)式的生活超市，滿足中產(chǎn)家庭生活所需，通過(guò)提供品質(zhì)、健康、高性?xún)r(jià)比的商品以及現(xiàn)場(chǎng)特色服務(wù)與體驗(yàn)，為消費(fèi)者提供品質(zhì)健康生活解決方案。

2022年天虹股份有百貨和購(gòu)物中心共102家，與2021年持平；百貨和購(gòu)物中心面積共411.14萬(wàn)平方米，較2021年增長(zhǎng)14.04萬(wàn)平方米。

從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，2018年，天虹股份百貨和購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)收入達(dá)到107.67億元，2019年為107.67億元，2020年疫情影響，百貨和購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)收入下降至30.01億元，2021年出現(xiàn)小幅回升，百貨和購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)收入為42.2億元，2022年為39.31億元。

七、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

購(gòu)物中心是商業(yè)品牌和線下渠道的集聚地，是兌現(xiàn)人民美好生活的橋頭堡，更是繁榮城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)、改善基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)環(huán)境、提升流通循環(huán)效率和消費(fèi)承載力的重要載體。

購(gòu)物中心作為一種集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等多功能于一體的綜合性商業(yè)形態(tài)，給人們的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)帶來(lái)了便利，改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣和生活方式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，我國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)迎來(lái)了快速的發(fā)展，成為城市商業(yè)發(fā)展的重要組成部分。但近年來(lái)，消費(fèi)者日益成熟的購(gòu)物邏輯，例如比較購(gòu)物、線上線下結(jié)合購(gòu)物以及社交化購(gòu)物體驗(yàn)等需求，對(duì)線下購(gòu)物中心提出了更高的要求。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢(xún)（m.yhcgw.cn）發(fā)布的《中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)市場(chǎng)深度分析及未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》。智研咨詢(xún)是中國(guó)領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書(shū)、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢(xún)】公眾號(hào)，每天及時(shí)掌握更多行業(yè)動(dòng)態(tài)。