2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀及2020中國房地產(chǎn)上市公司A股十強分析[圖]

    一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀分析

    1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資分析

    2019年面對國內(nèi)外風(fēng)險挑戰(zhàn)明顯上升的復(fù)雜局面，在以習(xí)近平同志為核心的黨中央堅強領(lǐng)導(dǎo)下，各地區(qū)各部門以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，按照黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，堅持新發(fā)展理念和推動高質(zhì)量發(fā)展，堅持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，著力深化改革擴大開放，持續(xù)打好三大攻堅戰(zhàn)，統(tǒng)籌穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險、保穩(wěn)定，扎實做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期工作，經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，發(fā)展水平邁上新臺階，發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提升，人民生活福祉持續(xù)增進(jìn)，各項社會事業(yè)繁榮發(fā)展，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量總體改善，“十三五”規(guī)劃主要指標(biāo)進(jìn)度符合預(yù)期，全面建成小康社會取得新的重大進(jìn)展。

    2019年全年全社會固定資產(chǎn)投資56.09萬億元，比上年增長5.1%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資55.15萬億元，增長5.4%。分區(qū)域看，東部地區(qū)投資比上年增長4.1%，中部地區(qū)投資增長9.5%，西部地區(qū)投資增長5.6%，東北地區(qū)投資下降3.0%。

2014-2019年中國社會固定資產(chǎn)投資走勢

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2019年中國各地區(qū)固定資產(chǎn)投資同比增長走勢

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    隨著個人財產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。

    放眼全球，世界格局發(fā)生了深刻變化，地緣政治緊張加劇，國際形勢更加嚴(yán)峻?？聪驀鴥?nèi)，國民經(jīng)濟發(fā)展處于結(jié)構(gòu)性階段轉(zhuǎn)換時期，全面數(shù)字化、消費升級的時代浪潮滾滾而來，社會正在經(jīng)歷著百年未有的大變局。中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟下行壓力中韌性前行。中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險，堅持“房住不炒、穩(wěn)字當(dāng)頭、因城施策”的主基調(diào)，總體政策穩(wěn)中偏緊。銷售整體平穩(wěn)，2019年全國商品房銷售額同比上升6.5%、銷售面積同比下降0.1%；城市分化持續(xù)，核心一、二線城市維持較高的銷售水平，三四線城市銷售體量仍有支撐。雖然2019年土地市場有所降溫，但新開工、竣工面積保持增長，全年房地產(chǎn)行業(yè)投資同比增長9.9%。

    2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成投資額1.32萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程本年完成投資額8.20萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)備工器具購置本年完成投資額1713.48億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他費用本年完成投資額4.85萬億元。

2015-2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃總投資

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2019年中國房地產(chǎn)完成開發(fā)投資額13.22萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額9.71萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)辦公樓投資額0.62萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)營業(yè)用房投資額1.32萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)其他投資額1.57萬億元。

2014-2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2014-2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)細(xì)分行業(yè)投資額情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及營銷渠道分析報告》

    2018年中國500萬元以下房地產(chǎn)開發(fā)投資額0.38億元，500-1000萬元房地產(chǎn)開發(fā)投資額6.98億元，1000-3000萬元房地產(chǎn)開發(fā)投資額119.98億元，3000-5000萬元房地產(chǎn)開發(fā)投資額275.37億元，5000萬-1億元房地產(chǎn)開發(fā)投資額1503.3億元，1-5億元房地產(chǎn)開發(fā)投資額20088.53億元，5-10億元房地產(chǎn)開發(fā)投資額23436.61億元，10億元以上房地產(chǎn)開發(fā)投資額74832.36億元。

2014-2018年中國按項目規(guī)模分房地產(chǎn)開發(fā)完成投資情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)及從業(yè)人數(shù)分析

    2018年中國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)9.8萬個，其中內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)9.4萬個，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)790個，集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)282個，港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)2719個，外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)1155個。

2014-2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)萬人數(shù)288.92萬人，其中內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)萬人數(shù)273.53萬人，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)萬人數(shù)3.22萬人，集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)萬人數(shù)0.67萬人，港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)萬人數(shù)10.44萬人，外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)萬人數(shù)4.95萬人。

2014-2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)走勢

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年實際到位資金

    我國房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)“從嚴(yán)”調(diào)控思路，中央表態(tài)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，調(diào)控力度未見放松。2019年5月起，金融市場對房地產(chǎn)融資全面收緊，行業(yè)環(huán)境、資金面等逐步承壓，土地市場成交波動明顯，區(qū)域結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)冷熱不均的特點。商品房成交方面，行業(yè)繼續(xù)保持“總量峰值”，整體呈現(xiàn)出箱體震蕩的態(tài)勢，成交價、量均表現(xiàn)出一定韌性。隨著調(diào)控的持續(xù)深入，以及各地方政府“一城一策”調(diào)控手段的逐漸落地，不同區(qū)域和城市間去化各有差異，調(diào)控效果得到顯現(xiàn)。

    長期來看，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍未完成，資源、人口向核心城市和重點城市群遷移的發(fā)展趨勢仍在推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本驅(qū)動力沒有改變。另一方面，由于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要性十分突出，作為宏觀經(jīng)濟的“調(diào)節(jié)器”，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主基調(diào)仍以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的政策為核心，堅持“房住不炒”的行業(yè)定位不動搖。短期內(nèi)，中美貿(mào)易摩擦的余波猶在，新冠疫情帶來企業(yè)停工停產(chǎn)沖擊新至，國內(nèi)國際消費需求被動收縮、金融和原油等大宗商品交易市場持續(xù)震蕩，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟面臨較大下行壓力。房地產(chǎn)行業(yè)投資、銷售、施工等也因此受到共振，開發(fā)商的經(jīng)營和資金狀況等均面臨較大沖擊。為應(yīng)對疫情影響，盡管中央已及時出臺相關(guān)貨幣和財政政策對沖經(jīng)濟下行風(fēng)險，各地方政府也在土地、按揭、銷售等方面對房地產(chǎn)予以支持，但客觀上的新房供應(yīng)、消費者信心恢復(fù)需要一定修復(fù)過程，房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)仍需要時間。

    2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年實際到位資金17.86萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款2.52萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金5.82萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定金及預(yù)收款6.14萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個人按揭貸款2.73萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他到位資金6406.34億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資175.72億元。

2014-2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年實際到位資金及增長情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2014-2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年實際到位資金情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地及房屋面積情況

    2018年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地面積45617.86萬平方，2018年我國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積29141.57萬平方米，2019年我國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積25822.29萬平方米。2018年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費用36387.01億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款16102.16億元，2019年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款14709.28億元。

2014-2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地面積及購置土地面積情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2014-2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費用情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工、新開工房屋面積及成套住宅竣工與銷售情況

    2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工房屋面積89.38億平方米，同比增長3.16%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積9.59億平方米，同比下降3.04%。

2014-2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工、竣工面積及增長情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積22.72億平方米，同比增長4.60%；其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅新開工房屋面積16.75億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公樓新開工房屋面積0.71億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)營業(yè)用房新開工房屋面積1.89億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他用途新開工房屋面積3.37億平方米。

2014-2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積及增長情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2014-2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)細(xì)分新開工房屋面積及增長情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工萬套數(shù)618.24萬套；其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)別墅、高檔公寓竣工萬套數(shù)13.67萬套，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售萬套數(shù)1329.84萬套，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)別墅、高檔公寓銷售萬套數(shù)28.14萬套。

2014-2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成套住宅竣工與銷售情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    6、商品房銷售情況

    2019年5月起，金融市場對房地產(chǎn)融資全面收緊，行業(yè)環(huán)境、資金面等逐步承壓，土地市場成交波動明顯，區(qū)域結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)冷熱不均的特點。商品房成交方面，行業(yè)繼續(xù)保持“總量峰值”，整體呈現(xiàn)出箱體震蕩的態(tài)勢，成交價、量均表現(xiàn)出一定韌性。隨著調(diào)控的持續(xù)深入，以及各地方政府“一城一策”調(diào)控手段的逐漸落地，不同區(qū)域和城市間去化各有差異，調(diào)控效果得到顯現(xiàn)。

    2019年我國商品房銷售面積17.16億平方米；其中住宅商品房銷售面積15.01億平方米，辦公樓商品房銷售面積0.37億平方米，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積1.02億平方米，其他商品房銷售面積0.75億平方米。

2014-2019年中國商品房銷售面積及增長情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2014-2019年中國各細(xì)分商品房銷售面積及增長情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2019年我國商品房銷售額(1597.25；其中住宅商品房銷售額1394.40百億元，辦公樓銷售額53.29百億元，商業(yè)營業(yè)用房銷售額111.41百億元，其他商品房銷售額(百億元。

2014-2019年中國商品房銷售額及增長走勢

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2014-2019中國細(xì)分商品房銷售額情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實收資本及主營業(yè)務(wù)分析

    2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實收資本9.53萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計85.27萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計折舊0.44萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年折舊0.09萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債合計67.43萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有者權(quán)益17.84萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債79.1%。

2014-2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實收資本及主營業(yè)務(wù)情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入11.29萬億元；其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓收入0.12萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入10.67萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋出租收入0.15萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他收入0.35萬億元。2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)稅金及附加0.68萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤1.85萬億元。

2014-2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入及營業(yè)利潤情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    二、2020中國房地產(chǎn)上市公司A股十強分析

    在調(diào)控持續(xù)、行業(yè)增速放緩、整體項目去化率不及預(yù)期的背景下，品牌房企積極把握市場時機，采取靈活推盤和價格策略加快銷售、搶抓回款，使整體銷售仍維持增長態(tài)勢。同時土地投資方面，企業(yè)更加聚焦與理性，拿地區(qū)域逐步向基本面較好的一、二線城市回歸。行業(yè)由高速增長向平穩(wěn)增長過渡，而行業(yè)集中度也在加速提升，房企市場份額的“馬太效應(yīng)”仍在加劇。截至 2019 年末，TOP10、TOP30、TOP50 房企的權(quán)益銷售金額集中度已分別達(dá)到近 21.4%、35.7%及 43.5%。相比去年，2019 年各梯隊房企權(quán)益銷售金額門檻都略有提升，TOP10 房企權(quán)益金額門檻達(dá)到 1703.5 億元，同比增幅達(dá) 5.8%；TOP20 和 TOP30 房企的權(quán)益金額門檻分別為 1110 億元和 825.2 億元，門檻增幅分別為 12%和 3.6%。品牌房企整體競爭優(yōu)勢持續(xù)增強，“強者恒強”的行業(yè)競爭法則已成共識。

    5月26日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布了2020中國房地產(chǎn)上市公司A股十強榜單，萬科位居第一，保利地產(chǎn)(16.450,-0.48,-2.84%)、新城控股(33.390,-0.91,-2.65%)排名第二和第三，華夏幸福(18.850,-0.33,-1.72%)、招商蛇口(18.170,-0.82,-4.32%)、綠地控股(8.090,-0.40,-4.71%)、金地集團(tuán)(14.750,-0.26,-1.73%)、陽光城(7.180,-0.17,-2.31%)、金科股份(9.290,-0.17,-1.80%)、中南建設(shè)(10.350,-0.15,-1.43%)進(jìn)入榜單前十。

2020中國房地產(chǎn)上市公司A股十強

資料來源：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、智研咨詢整理

    1、萬科地產(chǎn)

    萬科地產(chǎn)2019年的銷售業(yè)績增速趨緩，但在各地區(qū)的市場份額排名仍靠前。2019萬科實現(xiàn)銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，分別增長1.8%和3.9%。集團(tuán)2019年在全國商品房市場的份額約4%，在21個城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝?，?2個城市排名第二。

    而從萬科的土儲布局來看，按建筑面積計算，2019年新增項目71.5%位于一二線城市;按權(quán)益投資金額計算，79.9%位于一二線城市。這為其在后市中的“銷售質(zhì)量”奠定了一定基礎(chǔ)。

2019-2020年中國萬科地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、凈資產(chǎn)及凈利增長情況

資料來源：企業(yè)年報、智研咨詢整理

    2、保利地產(chǎn)

    2019年，保利地產(chǎn)緊抓市場窗口，合理鋪排銷售節(jié)奏，在宏觀調(diào)控力度不減、行業(yè)規(guī)模增速放緩的背景下，實現(xiàn)簽約金額4618.48億元，同比增長14.09%，市場占有率提升至2.89%；簽約面積3123.12萬平方米，同比增長12.91%。

    保利地產(chǎn)堅定落實城市深耕戰(zhàn)略，持續(xù)加大核心城市及重點城市群的滲透深耕，報告期內(nèi)新拓展資源中，38個核心城市拓展金額占比達(dá)79%。同時，通過產(chǎn)業(yè)合作、舊改、收購等方式獲取項目數(shù)量不斷增加，多元化拓展能力持續(xù)提升，有效補充優(yōu)質(zhì)資源。

    截至2019年末，保利地產(chǎn)待開發(fā)面積8112萬平方米，其中38個核心城市占比達(dá)58%。

    2019年保利地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步增長。公司實現(xiàn)營業(yè)收入2359.34億元，同比上升21.29%；營業(yè)成本1534.50億元，同比上升16.83%，主要為結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模擴大，相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本增加。

2018-2019年中國保利地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)分析（單位：億元）

資料來源：企業(yè)年報、智研咨詢整理

2019年保利地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)分行業(yè)情況（單位：億元）

資料來源：企業(yè)年報、智研咨詢整理

    3、新城控股

    2019年全年新城控股實現(xiàn)合同銷售金額2708.0億元，同比增長22.5%，銷售面積2432.0萬平方米，同比增長34.21%。實現(xiàn)總營收858.5億元，同比增長58.6%。面對今年年初疫情影響下較為波動的市場，新城控股提出了2500億元的目標(biāo)，相較于2019年下調(diào)業(yè)績目標(biāo)。

    新城控股 2019 年穩(wěn)健發(fā)展，繼續(xù)為社會、客戶、股東、員工創(chuàng)造價值。新城控股 2019 年合同銷售金額達(dá) 2,708.01 億元，同比增長 22.48%，銷售面積達(dá) 2,432.00 萬平方米，同比增長 34.21%，增速位列 2019 年度十強房企第二。根據(jù)克而瑞信息集團(tuán)(CRIC)統(tǒng)計，新城控股 2019 年度銷售金額及銷售面積位列行業(yè)第 8 位。

    新城控股立足長三角，持續(xù)拓展和深耕其他重點城市群，控制城市能級，投資布局更加均衡，應(yīng)對周期輪動和市場風(fēng)險的能力進(jìn)一步提高。全年新城控股共計新增土地儲備共 72 幅，總建筑面積2,508.47 萬平方米，平均樓面地價為 2,421.48 元/平米，商業(yè)綜合體項目新增 1,443.75 萬平方城市群、都市圈是未來城市發(fā)展的主導(dǎo)方向，新城控股住宅地產(chǎn)全面打通各城市群區(qū)域內(nèi)部，實現(xiàn)資源貢獻(xiàn)和經(jīng)濟規(guī)模效應(yīng)，匹配不同城市發(fā)展特點，差異化定義城市群的功能定位，在“區(qū)域深耕、大運營”的策略指引下，主動擁抱變化，根據(jù)政策及市場情況，以銷定產(chǎn)，降本增效，保障業(yè)績完成。

2019年新城控股成本構(gòu)成情況（單位：億元）

資料來源：企業(yè)年報、智研咨詢整理

2019年新城控股成本構(gòu)成情況（單位：億元）

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    4、華廈幸福

    在“政府主導(dǎo)、企業(yè)運作、合作共贏”的開發(fā)性PPP市場化運作機制下，華夏幸福與地方政府各司其職，政府是園區(qū)開發(fā)建設(shè)的決策者，對基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)價格、質(zhì)量實施監(jiān)管，并專門設(shè)立園區(qū)管委會負(fù)責(zé)對接相關(guān)事務(wù)。華夏幸福作為投資開發(fā)主體，接受合作區(qū)域所在地方政府的委托，雙方簽訂長期合作開發(fā)協(xié)議，設(shè)立項目公司，為區(qū)域提供包括規(guī)劃設(shè)計與咨詢、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)以及城市運營服務(wù)共六大類、全流程的一體化運作綜合解決方案。其中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)是公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)的核心組成部分，具體包括公司在委托區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)、產(chǎn)業(yè)升級等服務(wù)。

    在開發(fā)性PPP模式下，公司通過上述一體化綜合解決方案為區(qū)域創(chuàng)造了價值，促進(jìn)了區(qū)域財政、經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，同時也推動了公司業(yè)務(wù)業(yè)績的快速增長。華夏幸福與地方政府成為真正的戰(zhàn)略合作伙伴，創(chuàng)造出“1+1>2”的效果。

    華廈幸福主營業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長，銷售回款顯著回升。2019年華廈幸福主營業(yè)務(wù)穩(wěn)健快速增長，實現(xiàn)營業(yè)收入1,052.10億元，比上一年同期增長25.55%；實現(xiàn)歸屬于上市華廈幸福股東的凈利潤146.12億元，比上一年同期增長24.40%。截至報告期末，華廈幸福歸屬于上市華廈幸福股東的凈資產(chǎn)500.36億元，比上一年度末增長14.30%。華廈幸福實現(xiàn)銷售額1,431.72億元，其中，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入額368.37億元，園區(qū)配套住宅業(yè)務(wù)簽約銷售額1,029.35億元，其他業(yè)務(wù)（物業(yè)、酒店）銷售額34.00億元。華廈幸福簽約銷售面積共計1,184.19萬平方米。

2018-2019年華廈幸福經(jīng)營情況（單位：億元）

資料來源：企業(yè)年報、智研咨詢整理

    2019年初華廈幸福有投資性金額64.55億元，其中投資性房地產(chǎn)22.46億元，期末投資性房地產(chǎn)余額10.94億元。

2017-2019年華廈幸福投資性房地產(chǎn)及其他非流動金融資產(chǎn)情況（單位：億元）

資料來源：企業(yè)年報、智研咨詢整理

    5、招商蛇口

    2019年招商蛇口獲得觀點地產(chǎn)新媒體評選的“2019中國年度城市和園區(qū)運營服務(wù)商”、“2019中國年度影響力產(chǎn)城發(fā)展運營商TOP10”稱號；在CIPC2019第五屆中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)大會上，位列“2019產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商TOP50”榜第一名；獲得第三屆中國卓越IR“最佳投資者關(guān)系案例獎”、“最佳投資者關(guān)系前沿獎”、“最佳信披獎”等。

    2019年，招商蛇口成立40周年。公司堅持“立足長遠(yuǎn)、把握當(dāng)下、科技引領(lǐng)、擁抱變化”，以質(zhì)效提升為抓手，將綜合發(fā)展貫穿全年，多項業(yè)務(wù)取得了不俗的成績。

    2019年招商蛇口營業(yè)收入976.72億元，同比增長10.64%，總資產(chǎn)達(dá)到6176.88億元，同比增長45.95%。

2017-2019年招商蛇口營業(yè)收入及總資產(chǎn)情況

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2019年招商蛇口融資途徑及融資余額分析

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2018-2019年招商蛇口房地產(chǎn)銷售面積及結(jié)轉(zhuǎn)面積分析

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    注：上述銷售面積統(tǒng)計口徑包含公司參與投資的全部房地產(chǎn)項目，結(jié)轉(zhuǎn)面積為合并報表范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項目。

    6、綠地控股

    綠地控股2019年報顯示，公司主要經(jīng)濟指標(biāo)全面較快增長，質(zhì)量效益持續(xù)優(yōu)化，呈現(xiàn)“萬億資產(chǎn)基礎(chǔ)上，規(guī)模穩(wěn)定增長，盈利能力較快增長，發(fā)展質(zhì)量不斷提升”的良好態(tài)勢。全年營業(yè)收入4278億元，同比增長22.79%；利潤總額306億元，同比增長26%；歸母凈利潤147億元，同比增長30%；基本每股收益1.21元，同比增長30%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率19.89%，同比增加2.75個百分點，增幅16%；總資產(chǎn)達(dá)到11457.07億元，同比增長10.53%。

2018-2019年綠地控股經(jīng)營情況

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    7、金地集團(tuán)

    2019年金地集團(tuán)在業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴張、融資環(huán)境卻在收緊的一年里，金地集團(tuán)很好地兼顧了財務(wù)風(fēng)險的控制。公司銷售回款良好，現(xiàn)金盈余充沛，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理，財務(wù)狀況穩(wěn)健。全年綜合融資成本僅為4.99%；年末凈負(fù)債率60.24%，均低于行業(yè)平均水平。優(yōu)秀的融資能力和資金管理水平使公司不僅具備強大的抗風(fēng)險能力，也能做好投融資的匹配，助力公司在穿越市場周期中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

    2019年金地集團(tuán)營業(yè)收入634.2億元，同比增長25.09%?？傎Y產(chǎn)達(dá)到3348.16億元，同比增長16.46%。

2018-2019年金地集團(tuán)經(jīng)營情況

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    2019年初金地集團(tuán)有投資性余額195.17億元，其中投資性房地產(chǎn)余額189.59億元，期末余額203.56億元，當(dāng)期變動13.98億元。

2019年金地集團(tuán)投資性情況

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    8、陽光城

    繼2018年邁過千億門檻，實現(xiàn)1628億銷售額之后，陽光城在2019年依舊保持著穩(wěn)健增長的態(tài)勢，銷售金額首跨雙千億大關(guān)。2019年，陽光城通過提前部署、及時行動，“春節(jié)不打烊”、“五一行動”、“一七再來”三大戰(zhàn)役實現(xiàn)公司規(guī)模再上臺階，同時福州區(qū)域、上海區(qū)域、浙江區(qū)域等銷售金額均突破200億元，多個項目獲得區(qū)域銷冠。

    2019年陽光城實現(xiàn)銷售面積1713萬平方米，銷售金額2110億元人民幣，較去年同期增長約30個百分點；實現(xiàn)營業(yè)收入610.5億元，合并歸屬于上市公司股東凈利潤40.2億元，同比增長33個百分點，歸母凈利潤率上升1.35個百分點至6.59%。

    截止2019年底，陽光城全國落地授牌的“綠色智慧家”項目44個，總建筑面積530萬平方米，總共服務(wù)15萬陽光城業(yè)主。

2018-2019年陽光城經(jīng)營情況

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2019年陽光城房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入情況

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    9、金科股份

    截至2019年末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權(quán)益銷售金額集中度已分別達(dá)到近21%、36%、44%以及53%。行業(yè)整體規(guī)模增速放緩的同時，百強集中度持續(xù)提升，行業(yè)分化格局加劇。

    面對行業(yè)發(fā)展的新變化、新趨勢，金科服務(wù)圍繞以客戶滿意為核心，保持有質(zhì)量的增長。

    通過智慧科技和大數(shù)據(jù)管理賦能生活服務(wù)，大力拓展智慧社區(qū)、智慧建筑、智慧案場三大場景應(yīng)用，構(gòu)建“人、云、端”的智慧生態(tài)。2019年，金科服務(wù)營業(yè)收入同比增長超50%，服務(wù)項目近800個。

    2019年，金科股份持續(xù)推動省域深耕戰(zhàn)略，致力于提升所在城市市場占有率。本報告期，公司房地產(chǎn)簽約銷售金額主要來自于重慶、蘇州、南寧、合肥、成都、杭州等重點城市。

    2019年金科股份在重慶商品房建設(shè)用地成交面積5,790萬㎡，蘇州商品房建設(shè)用地成交面積2,331萬㎡，南寧商品房建設(shè)用地成交面積1,066萬㎡，合肥商品房建設(shè)用地成交面積1684萬㎡，成都商品房建設(shè)用地成交面積2,562萬㎡。

2019年金科股份幾大城市商品房建設(shè)用地成交、施工面積及銷售情況

資料來源：企業(yè)年報、智研咨詢整理

    2019年金科股份實現(xiàn)營業(yè)收入677.73億元，其中房地產(chǎn)銷售營業(yè)收入631.10億元，占占營業(yè)收入比重93.12%。同比增長66.05%。

2018-2019年金科股份營業(yè)收入構(gòu)成情況

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    10、中南建設(shè)

    中南建設(shè)業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)及建筑施工為主。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦大眾主流住宅，構(gòu)建“美好就現(xiàn)在”的品牌理念，推出健康住宅標(biāo)準(zhǔn)體系。目前已進(jìn)入內(nèi)地107個城市，覆蓋全國400毫米等降水線以東多數(shù)人口密集省份，開發(fā)項目主要集中在長三角區(qū)域和山東，在珠三角區(qū)域、福建、湖南、河南、京津冀區(qū)域以及沈陽、西安、武漢、成都、重慶、昆明、貴陽、南寧等中心城市亦有項目。2019年中南建設(shè)合同銷售金額約1,961億元，同比增長34%，銷售面積約1,541萬平方米，同比增長35%，繼續(xù)保持全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20強。2019年中南建設(shè)新增項目78個，項目規(guī)劃建筑面積合計約989萬平方米，新進(jìn)入濟南、廈門等6個城市，中南建設(shè)聚焦長三角、珠三角以及內(nèi)地核心城市的戰(zhàn)略布局進(jìn)一步完善。

    中南建設(shè)建筑業(yè)務(wù)核心主體江蘇中南建筑產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任中南建設(shè)是國家首批授予的特一級資質(zhì)企業(yè)，還擁有建筑裝修裝飾一級、機電設(shè)備安裝一級等資質(zhì)，是中國施工企業(yè)AAA誠信企業(yè)，累計獲得國家專利160余項。中南建設(shè)注重大型公共建筑及民用建筑的承接，近年來中南建設(shè)業(yè)務(wù)模式從單一的施工總承包向多元化建筑集團(tuán)升級。中南建設(shè)建筑業(yè)務(wù)新增合同額278億元，完成產(chǎn)值222億元。

    2018年中南建設(shè)營業(yè)收入718.31，其中房地產(chǎn)開發(fā)515.87億元，占占營業(yè)收入比重68.03%。2019年中南建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)成本423.38億元，同比增長92.59%。

2018-2019年中南建設(shè)營業(yè)收入構(gòu)成情況

資料來源：企業(yè)年報、智研咨詢整理

2019年中南建設(shè)分行業(yè)營業(yè)收入、營業(yè)成本及毛利率情況

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    三、房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市場的發(fā)育起著不可替代的作用

    2019年，全球經(jīng)濟發(fā)展放緩，經(jīng)濟貿(mào)易增長壓力較大，世界經(jīng)濟增速已降至國際金融危機以來的最低點，發(fā)達(dá)國家增速普遍回落，新興經(jīng)濟體的增速也明顯放緩，全球制造業(yè)也呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。與此同時，國際政治經(jīng)濟形勢復(fù)雜，大國戰(zhàn)略博弈加劇，中美貿(mào)易摩擦為我國經(jīng)濟發(fā)展帶來較大負(fù)面影響。

    2019年，面對國內(nèi)外風(fēng)險挑戰(zhàn)明顯上升的復(fù)雜局面，中央統(tǒng)一部署“六穩(wěn)”工作，即穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期，三大攻堅戰(zhàn)取得關(guān)鍵進(jìn)展，國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值99萬億元，比上年增長6.1%，經(jīng)濟總量穩(wěn)居世界第二位。中國對全球經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)約30%，持續(xù)成為推動世界經(jīng)濟增長的主要動力源。深化改革成為推動我國經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展、引領(lǐng)中國經(jīng)濟新常態(tài)的重要抓手。區(qū)域方面，都市圈發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略。消費方面，加速培育新經(jīng)濟為代表的消費市場，釋放需求，實現(xiàn)供需兩端的良性循環(huán)和動態(tài)互補。產(chǎn)業(yè)層面，加快科技創(chuàng)新，有效優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，形成經(jīng)濟發(fā)展的新動能。

    2020年受到疫情的影響，中國與全球經(jīng)濟下行壓力加大。短期內(nèi)，相當(dāng)一部分國家的經(jīng)濟將出現(xiàn)較嚴(yán)重的衰退，無論是國內(nèi)還是國外的需求將面臨萎縮的壓力。在各項調(diào)控政策的刺激下，疫情對于中國的影響預(yù)計在年末將得到修復(fù)。從中長期視角來看，中國經(jīng)濟長期向好的格局并未發(fā)生變化。

    但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受到疫情的影響在短期內(nèi)受到較大挑戰(zhàn)，對具有充足現(xiàn)金流、注重產(chǎn)品品質(zhì)、運營經(jīng)驗豐富的企業(yè)也帶來了較好的發(fā)展機會，行業(yè)將進(jìn)入存量項目并購窗口期，行業(yè)整合加速。

    隨著房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)的升溫,各界對它的關(guān)注也越來越多,認(rèn)識上趨向于成熟和理性。人們逐漸認(rèn)識到,房地產(chǎn)除了直接可以感受到的房屋和決定房屋價格的市場外,還有一種潛伏住宅和市場之下的力量——房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接供應(yīng)者,是市場的主體,對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市場的發(fā)育起著不可替代的作用。