2018年中國產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析[圖]

    一、產(chǎn)業(yè)新城基本概述

    產(chǎn)業(yè)新城是新型城鎮(zhèn)化背景下，以人為核心、以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基石、以“產(chǎn)城融合”為標(biāo)志的城市發(fā)展創(chuàng)新模式和人本的城市開發(fā)哲學(xué)，為中國的新型城鎮(zhèn)化提供了可資借鑒的模式樣本。

    （1）產(chǎn)業(yè)新城與開發(fā)區(qū)概念辨析

    開發(fā)區(qū)是指由國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)立的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、國家旅游度假區(qū)等實(shí)行國家特定優(yōu)惠政策的各類開發(fā)區(qū)。同時(shí)，開發(fā)區(qū)特指的是未被開發(fā)的地方，是具有經(jīng)濟(jì)或人文環(huán)境潛力的地方，所以稱之為開發(fā)區(qū)。

    產(chǎn)業(yè)新城應(yīng)該是開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)上的升級(jí)版，在未來發(fā)展理念，以及三個(gè)要素標(biāo)準(zhǔn)方面有更高的要求。

    （2）產(chǎn)業(yè)新城與產(chǎn)業(yè)園概念辨析

    產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由政府集中統(tǒng)一規(guī)劃指定區(qū)域，區(qū)域內(nèi)專門設(shè)置某類特定行業(yè)、形態(tài)的企業(yè)、公司等，并進(jìn)行統(tǒng)一管理。為集中于一定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)業(yè)的眾多具有分工合作關(guān)系的不同規(guī)模等級(jí)的企業(yè)與其發(fā)展有關(guān)的各種機(jī)構(gòu)、組織等行為主體，通過縱橫交錯(cuò)的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系緊密聯(lián)系在一起的空間積聚體提供載體，代表著介于市場(chǎng)和等級(jí)制之間的一種新的空間經(jīng)濟(jì)組織形式。

    目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)向產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)型升級(jí)成為一種趨勢(shì)。

    （3）產(chǎn)業(yè)新城消費(fèi)功能分析

    產(chǎn)業(yè)新城目前存在的問題主要是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色不夠鮮明，凝聚力不夠，招商引資不得力，教育、醫(yī)療等各種配套不完善。因此，要想辦法突出產(chǎn)業(yè)特色，制定相關(guān)優(yōu)惠政策引入相應(yīng)的龍頭企業(yè)入駐，并為入園企業(yè)提供全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)，完善各種生活配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)由單一的生產(chǎn)功能向生產(chǎn)、房屋、消費(fèi)功能的轉(zhuǎn)換。特色小鎮(zhèn)建設(shè)目前主要是采取PPP模式。

    二、中國產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)環(huán)境

    （1）全國土地利用總體狀況

    2018年，土地市場(chǎng)供求兩旺，全年土地成交價(jià)款規(guī)模再創(chuàng)新高，預(yù)計(jì)財(cái)政口徑國有土地使用權(quán)出讓收入將達(dá)到6.4萬億左右。從年內(nèi)各月走勢(shì)來看，土地成交增速前高后低，下半年回落趨勢(shì)較為明顯。

    據(jù)財(cái)政部的財(cái)政收支數(shù)據(jù)，2018年1-11月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入53362億元，同比增長28.9%。與2017年同期相比，土地使用權(quán)出讓收入增加11972億元。增速與上年同期相比回落6.4個(gè)百分點(diǎn)，與2018年1-10月相比回落3.2個(gè)百分點(diǎn)。

    分區(qū)域看，華中、華東地區(qū)土地成交面積增長較快，增速均超過15%，華北、華南地區(qū)增速降至個(gè)位數(shù)，西北地區(qū)土地成交面積出現(xiàn)小幅下降。從土地成交價(jià)款來看，東北、西北地區(qū)增速較快，超過30%，華北、華南地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長。

2018年全年分區(qū)域土地市場(chǎng)成交情況

資料來源：國家房地產(chǎn)信息中心

    從三大重點(diǎn)區(qū)域來看，分化明顯，長三角地區(qū)土地成交量價(jià)齊升，珠三角地區(qū)量價(jià)齊跌，京津冀地區(qū)量增價(jià)跌。

    （2）全國土地市場(chǎng)基本狀況

    據(jù)國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)的初步匯總數(shù)據(jù) ，2018年全國國有經(jīng)營建設(shè)性用地共成交75039宗，成交土地面積為24.43億平方米，同比增長12.6%，成交土地價(jià)款為57240億元，同比增長11.4%，增速與1-11月相比回落5.6個(gè)百分點(diǎn)，與上年同期增速相比回落30.9個(gè)百分點(diǎn)。

2017-2018年各月全國土地市場(chǎng)供求走勢(shì)圖

資料來源：國家房地產(chǎn)信息中心

    具體到房地產(chǎn)行業(yè)來看，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2018年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共購置土地25326萬平方米，土地成交價(jià)款為13746億元，分別增長14.3和20.2個(gè)百分點(diǎn)，增速較1-10月份分別回落1.0和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

2016-2019年一季度我國全國地價(jià)水平統(tǒng)計(jì)表

資料來源：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)

    三、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目投資及項(xiàng)目分析

    （1）產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目投資規(guī)模分析

    近年來，產(chǎn)業(yè)新城穩(wěn)步快速發(fā)展，成為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、承接產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)與城市建設(shè)融合發(fā)展的重要空間聚集形式。

    根據(jù)智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)分析與投資前景研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：截至2019年7月底我國產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目規(guī)劃投資總額為5211.96億元，其中2015年各項(xiàng)目規(guī)劃投資總額為139.40億元，2016年各項(xiàng)目規(guī)劃投資總額為1574.47億元，2017年各項(xiàng)目規(guī)劃投資總額為1511.22億元，2018年各項(xiàng)目規(guī)劃投資總額為951.21億元，2019年1-7月為1035.66億元。

 2015-2018年產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目規(guī)劃投資總額分地區(qū)統(tǒng)計(jì)

資料來源：財(cái)政部

2015-2019年產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目規(guī)劃投資金額分年度統(tǒng)計(jì)

資料來源：財(cái)政部

    （2）國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)項(xiàng)目分布

    根據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：截至2019年7月底我國產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到48個(gè)，其中2018年公布的項(xiàng)目總數(shù)為12個(gè)，2019年1-7月公布數(shù)量為11個(gè)。

2015-2019年7月我國產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖

資料來源：財(cái)政部

2015-2019年7月我國產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目分地區(qū)統(tǒng)計(jì)圖

資料來源：財(cái)政部

    據(jù)統(tǒng)計(jì)所公布的48個(gè)PPP項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)面積總量為1147.8平方公里，其中湖南省累計(jì)規(guī)劃面積為239.99平方公里。

2015-2019年7月我國產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目規(guī)劃面積分地區(qū)統(tǒng)計(jì)

資料來源：財(cái)政部

2015-2019年7月我國產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目平均投資金額對(duì)比

資料來源：財(cái)政部

2016-2018年我國產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目清單

資料來源：財(cái)政部

    四、新城建設(shè)資金供需結(jié)構(gòu)

    （1）主要領(lǐng)域資金需求情況

    1.土地一級(jí)開發(fā)過程資金需求分析

    土地一級(jí)開發(fā)過程中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需的資金。在“生地變熟地”的開發(fā)過程中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金需求量大、建設(shè)和資金回收周期長，風(fēng)險(xiǎn)極高。

    2.新城二級(jí)開發(fā)過程資金需求分析

    新城的二級(jí)開發(fā)過程中產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目所需資金。相對(duì)于一級(jí)開發(fā)，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資周期較短，如住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、加工制造業(yè)等各類商業(yè)類開發(fā)項(xiàng)目，可能在3到5年內(nèi)完成建設(shè)周期甚至實(shí)現(xiàn)資金回流和盈利。

    3.公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)資金需求

    二次開發(fā)過程中，為升級(jí)新城的公共服務(wù)水平和設(shè)施建設(shè)所需要的資金。這類資金基本屬于新城建設(shè)初步完成后的新增公共投入性資金。在以往的新城建設(shè)中，對(duì)應(yīng)不同的開發(fā)階段往往會(huì)有不同的融資模式。

    （2）新城建設(shè)資金供給機(jī)會(huì)

    1.財(cái)政劃撥供給機(jī)會(huì)分析

    從資金供給模式來看，新城開發(fā)的主要資金來源包括政府財(cái)政性資金、開發(fā)性資金和商業(yè)性資金。就我國的情況來看，改革開放之前，基礎(chǔ)設(shè)施的投融資基本上完全由政府主導(dǎo)，開發(fā)性資金和商業(yè)性資金在其中發(fā)揮的作用較小。改革開放以后，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融體制改革逐步打破財(cái)政壟斷局面，形成了以市場(chǎng)為導(dǎo)向、多主體參與的城市投融體系，開發(fā)性資金和商業(yè)性資金逐漸步入新城建設(shè)領(lǐng)域并發(fā)揮日漸重要的作用。

我國新城開發(fā)階段與對(duì)應(yīng)的資金需求

資料來源：智研咨詢整理

    在改革開放前，政府財(cái)政在城市發(fā)展過程中占據(jù)了絕對(duì)的壟斷地位，我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制屬于完全政府主導(dǎo)的投融資體制，政府既是基礎(chǔ)設(shè)施投資主體，優(yōu)勢(shì)投資活動(dòng)的管理者，開發(fā)性金融和商業(yè)性金融在城市發(fā)展領(lǐng)域的作用微乎其微。政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)行傳統(tǒng)的計(jì)劃調(diào)控和行政管理，給政府帶來了嚴(yán)重的財(cái)政負(fù)擔(dān)，穩(wěn)健保守的貨幣政策將導(dǎo)致社會(huì)總投資及總產(chǎn)出的降低，制約新城發(fā)展速度，而激進(jìn)的財(cái)政政策又將導(dǎo)致社會(huì)總投資膨脹而誘發(fā)通貨膨脹。因此，過分的依賴財(cái)政支出，必將導(dǎo)致城市化的推進(jìn)速度緩慢不前。

    財(cái)政劃撥供給機(jī)會(huì)主要集中在新城定位、戰(zhàn)略遠(yuǎn)景、產(chǎn)業(yè)體系、項(xiàng)目策劃、空間謀劃、體制創(chuàng)新等領(lǐng)域。

    2.開發(fā)性金融供給機(jī)會(huì)分析

    改革開放以來，基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革逐漸開始打破財(cái)政壟斷局面，引了入市場(chǎng)機(jī)制，逐漸形成了以市場(chǎng)為導(dǎo)向，多主體參與的城市投融資體系，開發(fā)性金融和商業(yè)性金融逐漸進(jìn)入城市發(fā)展尤其是新城建設(shè)領(lǐng)域，如蘇州工業(yè)園二、三區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資約180億元，投入期為3-5年，回收期10-15年。從現(xiàn)金流看，開發(fā)性金融初期投入很大，后期政府通過土地出讓、政府稅收等進(jìn)行平衡和彌補(bǔ)，呈現(xiàn)“現(xiàn)金流前低后高、收益不在當(dāng)期、當(dāng)期損益性不平衡”的特點(diǎn)。

    新城開發(fā)成功的關(guān)鍵在于具有完整的融資規(guī)劃和融資操作平臺(tái)，使得政府財(cái)政、開發(fā)性金融和商業(yè)性金融有個(gè)基于總量平衡和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的信用平臺(tái)。作為融資主體之一，開發(fā)性金融（如國家開發(fā)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行等）為新城開發(fā)建設(shè)提供中長期信貸，構(gòu)成基于土地升值的現(xiàn)金流覆蓋信貸的風(fēng)險(xiǎn)控制方法，確保新城具備自我造血、自我循環(huán)的能力，依據(jù)這一原理，開發(fā)性金融結(jié)構(gòu)可以詳細(xì)測(cè)算新城發(fā)展中的財(cái)力變化，據(jù)以制定可行的融資規(guī)劃；在融資總規(guī)劃的基礎(chǔ)上，每年定期對(duì)新城的信用能力和意愿進(jìn)行評(píng)審，對(duì)財(cái)力增長、土地增值、稅制變化等因素進(jìn)行充分調(diào)研及預(yù)測(cè)，不斷調(diào)整新城的總體授信額度。將總體貸款規(guī)模控制在總授信額度之內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)控制的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；未來新城財(cái)力能夠很好的覆蓋應(yīng)收貸款本息，確保了其在高速發(fā)展的同時(shí)不會(huì)受到歸還銀行貸款的制約。

開發(fā)性融資對(duì)新城發(fā)展的促進(jìn)性作用

資料來源：公開資料整理

    開發(fā)性金融供給機(jī)會(huì)主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境建設(shè)、人口聚集、產(chǎn)業(yè)培育、土地升值、價(jià)值提升等領(lǐng)域。

    3.商業(yè)性金融供給機(jī)會(huì)分析

    商業(yè)性金融供給機(jī)會(huì)主要集中在產(chǎn)能升級(jí)、出口創(chuàng)匯、人口消費(fèi)、空間優(yōu)化、生態(tài)升級(jí)、服務(wù)提升等環(huán)節(jié)。

    五、中國產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)融資模式

    1、債務(wù)式融資模式分析

    當(dāng)前產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)主要采用債務(wù)融資模式，主要包括地方融資平臺(tái)貸款、城投債等。從融資主體來看，融資平臺(tái)公司占政府總體債務(wù)余額的51%。地方融資平臺(tái)貸款是指以地方平臺(tái)公司為主體，以地方政府的財(cái)政性資金、國有資產(chǎn)注入、賦予特許經(jīng)營權(quán)等方式為保證，向國家開發(fā)銀行和其他商業(yè)尋求的貸款。城投債是地方城投公司公開發(fā)行的債券，資金主要用于基礎(chǔ)設(shè)施和公益性項(xiàng)目的建設(shè)，并利用項(xiàng)目自身的收益或地方政府的補(bǔ)貼償還債務(wù)。

    2、證券化融資模式分析

    通過證券化方式進(jìn)行的融資主要以股票融資為主。當(dāng)城投公司達(dá)到監(jiān)管部門的上市要求或利用投融資主體借殼上市。青島城投就采用了這一融資模式。

    3、基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)投資基金模式

    產(chǎn)業(yè)投資基金是指一種主要對(duì)上市企業(yè)和公司進(jìn)行股權(quán)投資，并且從事資本經(jīng)營與監(jiān)督的集合投資制度。該類基金普遍運(yùn)用于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。曲江新城的開發(fā)就采用了這一融資模式。

    上述幾種融資方式具有不同的特點(diǎn)，下面分別進(jìn)行比較。從融資要求來看，債務(wù)式融資的要求最低，只需滿足銀行或債券發(fā)行的相關(guān)條件，審批難度較低?；A(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)基金的要求次之，對(duì)投資人的資格有一定要求，還需得到監(jiān)管部門批準(zhǔn)。證券化式融資模式的要求最高，需要滿足監(jiān)管部門的上市或借殼的條件，需要證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。

    從投資回報(bào)來看，債務(wù)式融資方式下，融資方承擔(dān)更多的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)與收益匹配的原理，借款方的資金回報(bào)較低。而證券化融資和基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)基金屬于投資主體共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的融資模式。投資方的回報(bào)較高。從政府參與度來看，債務(wù)式融資需要政府作為負(fù)債主體或者政府提供各種擔(dān)保，參與度很大；證券化式融資的投資主體不是政府，因此參與度最低；而基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)基金中，政府需要作為一個(gè)主體參與投資，發(fā)揮杠桿作用，但其參與度不如債務(wù)式融資過程中那么高。

    從期限長短來看，債務(wù)式融資根據(jù)項(xiàng)目融資的需要可長可短；證券化融資屬于永久性的，沒有期限限制；基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)基金存續(xù)期一般10-15年。 存續(xù)期完，基金會(huì)以股權(quán)回購等方式退出，期限較長。

    從對(duì)融資期限結(jié)構(gòu)的形成來看，債務(wù)式融資由于既可以是短期融資也可以是長期融資，對(duì)于融資結(jié)構(gòu)形成起重要的作用。 而證券化式融資方式和基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)基金融資模式由于本身期限的單一使得其對(duì)融資期限結(jié)構(gòu)形成的影響較小。

不同融資模式比較

資料來源：智研咨詢整理

    六、中國產(chǎn)業(yè)新城未來發(fā)展重點(diǎn)及建設(shè)空間

    （1）城鎮(zhèn)化趨勢(shì)下產(chǎn)業(yè)新城投資重點(diǎn)

    目前，我國城鎮(zhèn)化水平依然滯后，未來發(fā)展還面臨城鄉(xiāng)之間二元結(jié)構(gòu)還沒有得到根本改變、區(qū)域發(fā)展不平衡、城市發(fā)展規(guī)模也不均衡等挑戰(zhàn)，而產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)是可以說是推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個(gè)新路徑和模式。產(chǎn)業(yè)新城最為顯著的特征就是“產(chǎn)城共融”，是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化相結(jié)合的一種城市發(fā)展方式。目前全國各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展快速，可進(jìn)一步升級(jí)朝產(chǎn)業(yè)新城方向發(fā)展。

    經(jīng)過多年的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化水平呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2018年，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到59.58%，城市經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的主體地位更為強(qiáng)化?？傮w來看，我國城鎮(zhèn)化水平依然滯后，與發(fā)達(dá)國家通常城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%水平相比差距明顯。

2010-2018年我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    根據(jù)規(guī)劃，到2030年我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到65%左右。此外，新增城鎮(zhèn)人口按照目前人均城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資水平，2020年城鎮(zhèn)化投資新增至89左右萬億元?？偟膩砜矗覈挠捎诮?jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡，地區(qū)之間的城鎮(zhèn)化呈現(xiàn)“東強(qiáng)西弱”，“地區(qū)核心城市強(qiáng)，周邊城市弱”的較為不均衡的局面。

    未來幾年乃至數(shù)十年，二三線城市的與地區(qū)核心城市之間的協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)二三線城市的城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展將是國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重點(diǎn)之一。并在這一過程中逐步實(shí)現(xiàn)二三線城市承接地區(qū)核心城市以及其他地區(qū)的轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，核心城市逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。產(chǎn)業(yè)新城將在這些方面發(fā)揮較大的作用。因此未來產(chǎn)業(yè)新城的投資重點(diǎn)主要集中在如何構(gòu)建核心城市與周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同機(jī)制，形成較好的產(chǎn)業(yè)集群與內(nèi)生動(dòng)力。

    （2）傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園改造升級(jí)下產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)機(jī)會(huì)

    1.產(chǎn)業(yè)園及開發(fā)區(qū)改造升級(jí)規(guī)模預(yù)測(cè)

    科技：智力資源成為產(chǎn)城發(fā)展的核心要素

    隨著全球科技化進(jìn)程不斷加速，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展成為當(dāng)今主題，對(duì)于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)而言，面臨著用新技術(shù)新業(yè)態(tài)全面升級(jí)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的大命題，而傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)已無法滿足日益多樣的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)需求，亟待運(yùn)營商通過借助科技創(chuàng)新力量，不斷促使業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)從低端制造向高端創(chuàng)新升級(jí)改造，通過“騰籠換鳥”，實(shí)現(xiàn)自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的完善，從而增強(qiáng)自身競(jìng)爭力。而集生產(chǎn)功能、城市功能和生活功能于一體的產(chǎn)業(yè)新城，在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、打造更多區(qū)域發(fā)展引擎、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整、加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)融合發(fā)展方面發(fā)揮著日益重要的作用。

    隨著“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的興起以及國家創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商也在通過自建、引入或收并購孵化器、眾創(chuàng)空間等增強(qiáng)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)新城的創(chuàng)新發(fā)展能力。從傳統(tǒng)的，具有較好基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)園，在園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的過程中，常常會(huì)因?yàn)樽陨碇苓叺呐涮自O(shè)施不夠完善，而導(dǎo)致園區(qū)的吸引高端人才的能力不足，因此隨著我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的不斷升級(jí)，依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)新城將有較好的發(fā)展空間。

    2.舊城區(qū)改造升級(jí)規(guī)模

    產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)是指在新城建設(shè)過程中以一種或多種產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入為突破口，利用產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性帶動(dòng)新城的開發(fā)。其做法通常是首先由政府在新城范圍內(nèi)建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引導(dǎo)市區(qū)內(nèi)的企業(yè)外遷，同時(shí)通過優(yōu)惠政策吸引外部企業(yè)入駐，最終達(dá)到市區(qū)產(chǎn)業(yè)職能轉(zhuǎn)移到新城的目的。產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的關(guān)鍵在于選擇產(chǎn)業(yè)鏈核心環(huán)節(jié)、關(guān)聯(lián)帶動(dòng)性強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，利用政策促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的集聚。

    隨著中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的到來，新興產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長的中流砥柱，對(duì)推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)揮了積極作用。產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)綜合考慮了新興產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)、人口集聚三方面因素，將城市中的商業(yè)、辦公、居住、文旅、餐飲、娛樂、交通等要素進(jìn)行有效組合，并在各部分間建立一種相互依存、互利互惠的動(dòng)態(tài)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的空間。例如華夏幸福堅(jiān)持“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先”戰(zhàn)略，以產(chǎn)業(yè)新城為依托，不斷提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力，形成了強(qiáng)大的競(jìng)爭壁壘。通過龍頭驅(qū)動(dòng)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)和孵化驅(qū)動(dòng)等方式，打通了產(chǎn)業(yè)研究規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)集群集聚、產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)的完整鏈條，運(yùn)用以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展的模式，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化，為產(chǎn)業(yè)新城所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供持續(xù)的動(dòng)力。因此在產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)過程中，城市自身的升級(jí)轉(zhuǎn)型將對(duì)城市布局做出新的調(diào)整，原有的，不合時(shí)宜的舊城區(qū)也將被列入改造的項(xiàng)目。但是與傳統(tǒng)的棚戶區(qū)改造所不同的是，產(chǎn)業(yè)新城對(duì)舊城區(qū)的改造將會(huì)以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)的方式來進(jìn)行。造成所謂失地、失業(yè)農(nóng)民和居民的可能性較小，具有較小的阻力和發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)舊城區(qū)的改造也將使得城市各區(qū)域之間的功能更加協(xié)調(diào)，城市發(fā)展更加均衡，提升居民的幸福度。

    3.三四線城市產(chǎn)業(yè)新城新建規(guī)模

    產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展離不開政策因素的推動(dòng)，國外政策對(duì)其影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：①政府通過法律的手段對(duì)于園區(qū)給予稅負(fù)減免、低稅率和貸款擔(dān)保；②公共研究機(jī)構(gòu)和服務(wù)中心提供定制化的商務(wù)服務(wù)；③自主自助協(xié)會(huì)和合作生產(chǎn)商促進(jìn)創(chuàng)新。中國長期面臨計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)社會(huì)轉(zhuǎn)向工業(yè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)“雙重轉(zhuǎn)型”任務(wù)?？茖W(xué)規(guī)劃城市群規(guī)模和布局，以城市群為主體，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)同發(fā)展，標(biāo)志著我國城市發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)了從“嚴(yán)格控制”單一城市規(guī)模到強(qiáng)調(diào)城市間“協(xié)調(diào)發(fā)展”的根本性轉(zhuǎn)變。同時(shí)，突出強(qiáng)調(diào)走特色新型城鎮(zhèn)化道路，合理響應(yīng)人口的就業(yè)需求、公共服務(wù)訴求和城市可持續(xù)發(fā)展的要求。

    國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030年）提出，要加快推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，引導(dǎo)人口流動(dòng)的合理預(yù)期，暢通落戶渠道，到2020年實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。按照尊重意愿、自主選擇、因地制宜、分步推進(jìn)、存量優(yōu)先、帶動(dòng)增量的原則，區(qū)分超大、特大和大中小城市以及建制鎮(zhèn)，實(shí)施差別化落戶政策，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶。將具備條件的縣和特大鎮(zhèn)有序設(shè)置為市，增加中小城市數(shù)量，優(yōu)化大中城市市轄區(qū)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，拓展農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化空間。

    從政策層面來看，國家對(duì)產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新支持力度不斷加大。2016年10月，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于開展產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)有關(guān)工作的通知》，針對(duì)科學(xué)推進(jìn)產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)做出了明確部署，提出為新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化融合發(fā)展探索可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。越來越多的企業(yè)緊跟國家發(fā)展戰(zhàn)略布局，加入到產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營中。

    “十三五”開局以來，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入發(fā)展新常態(tài)的轉(zhuǎn)型階段，經(jīng)濟(jì)增長率逐步放緩，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，而經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型必然離不開產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的支持。目前，全球產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于重大調(diào)整階段，產(chǎn)業(yè)的國際分工面臨洗牌和挑戰(zhàn)，中國正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，正向產(chǎn)業(yè)鏈上資金密集型、技術(shù)密集型等經(jīng)濟(jì)附加值高的鏈環(huán)轉(zhuǎn)移。如何提前謀劃布局，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與技術(shù)的深度融合，是未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)。具體針對(duì)產(chǎn)業(yè)集聚、轉(zhuǎn)移的研究對(duì)于產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展理論有著重要意義，國際學(xué)術(shù)界對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移變遷相關(guān)的理論研究已非常充分。理論和經(jīng)驗(yàn)表明：產(chǎn)業(yè)集權(quán)的擴(kuò)散效應(yīng)和拉動(dòng)效應(yīng)將會(huì)促使城市周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，上海與昆山、杭州就是一個(gè)典型的案例。未來隨著核心城市的升級(jí)轉(zhuǎn)型，三四線城市對(duì)產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)也存在較大的需求。