智研精品報(bào)告

中國(guó)房地產(chǎn)資金來源及開發(fā)企業(yè)到位資金情況分析：資金來源4月繼續(xù)改善[圖]

房地產(chǎn) 管小紅 2019-06-18 06:09 來源：智研咨詢

一、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)情況

12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為101.85，比11月份回落0.09點(diǎn)。

2017.12-2018.12中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

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相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》

2018年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長(zhǎng)9.5%，增速比1-11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資85192億元，增長(zhǎng)13.4%，比1-11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%。

2018年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

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2018年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資64355億元，比上年增長(zhǎng)10.9%，增速比1-11月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資25180億元，增長(zhǎng)5.4%，回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資26009億元，增長(zhǎng)8.9%，提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資4720億元，增長(zhǎng)17.5%，提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積822300萬平方米，比上年增長(zhǎng)5.2%，增速比1-11月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高2.2百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積569987萬平方米，增長(zhǎng)6.3%。房屋新開工面積209342萬平方米，增長(zhǎng)17.2%，比1-11月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高10.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積153353萬平方米，增長(zhǎng)19.7%。房屋竣工面積93550萬平方米，下降7.8%，降幅比1-11月份收窄4.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積66016萬平方米，下降8.1%。

2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積29142萬平方米，比上年增長(zhǎng)14.2%，增速比1-11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款16102億元，增長(zhǎng)18.0%，比1-11月份回落2.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落31.4個(gè)百分點(diǎn)。

2018年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速

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二、資金來源情況分析：4月繼續(xù)改善

銷售回款起到最大正向拉動(dòng)（對(duì)應(yīng)銷售額短期反彈，量略降而價(jià)升），其次是自籌繼續(xù)改善，而信貸雖邊際略回落但仍在較高位；行業(yè)資金鏈仍低于130:100的警戒線，反映結(jié)構(gòu)上廣義三四線房?jī)r(jià)后續(xù)的下行壓力；貨幣活化指數(shù)出現(xiàn)筑底跡象，預(yù)示全局房?jī)r(jià)在1-2個(gè)季度后同比或回升而前期房?jī)r(jià)同比的回升大比例來自于限價(jià)放開的高價(jià)房入市，一定程度上可算作發(fā)布數(shù)據(jù)口徑提前對(duì)房?jī)r(jià)上漲的透支

資金來源的改善與銷售額同步，全國(guó)資金鏈或上半年好下半年轉(zhuǎn)弱，主要為三四線拖累。資金來源4月繼續(xù)改善，其中銷售回款起到最大正向拉動(dòng)（對(duì)應(yīng)銷售額短期反彈，量略降而價(jià)升），其次是自籌繼續(xù)改善，而信貸雖邊際略回落但仍在較高位；往后看，若銷量下行（結(jié)構(gòu)上受廣義三四線拖累），全國(guó)資金來源或仍面臨調(diào)整，但結(jié)構(gòu)上看重點(diǎn)房企資金鏈會(huì)相對(duì)更好，因布局更傾向于一二線城市；資金鏈(資金來源/房地產(chǎn)投資)有所反彈，但仍低于130:100的警戒線，反映結(jié)構(gòu)上廣義三四線房?jī)r(jià)后續(xù)的下行壓力。

資金來源4月繼續(xù)改善，其中銷售回款起到最大正向拉動(dòng)，其次是自籌繼續(xù)改善，而信貸邊際略回落

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源

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資金鏈18年上半年略改善，下半年來因資金來源回落較投資更快，又呈收緊

招商房地產(chǎn)資金鏈指數(shù)及70城房?jī)r(jià)環(huán)比

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2018年1-8月累計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況（單位：億）

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2018年1-8月累計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增速（單位：億元，%

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三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金165963億元，比上年增長(zhǎng)6.4%，增速比1-11月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款24005億元，下降4.9%；利用外資108億元，下降35.8%；自籌資金55831億元，增長(zhǎng)9.7%；定金及預(yù)收款55418億元，增長(zhǎng)13.8%；個(gè)人按揭貸款23706億元，下降0.8%。

2017-2018年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速走勢(shì)

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從流動(dòng)性角度看：4月招商貨幣活化指數(shù)（M1-M2口徑）：-6.45（↑+0.67）；（活定期口徑）：-8.84（↓-0.06）。

貨幣活化指數(shù)自16Q3起持續(xù)回調(diào)，房?jī)r(jià)作為滯后指標(biāo)，同比數(shù)據(jù)（70城新房房?jī)r(jià)）也于17M1沖頂后趨勢(shì)性回落；其中一線最先回落（16M9），二線略后（16M11），三四線最后（17M7）。但18年3季度以來，70城房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)較明顯反彈，這或在政策從“限”價(jià)變“穩(wěn)”價(jià)之后，部分高價(jià)地項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)交易所致。

19年Q1“失真房?jī)r(jià)”將繼續(xù)糾偏，基于失真的房?jī)r(jià)判斷房?jī)r(jià)下調(diào)不充分值得商榷。近期有觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)回調(diào)并不充分，而判斷板塊機(jī)會(huì)還沒來臨，這已經(jīng)被證偽。因這種判斷基于的數(shù)據(jù)存在明顯失真，即新房房?jī)r(jià)存在明顯“信號(hào)失真”，二手房房?jī)r(jià)也存在備案干擾。19Q1即是失真房?jī)r(jià)的糾偏期，房?jī)r(jià)仍有2個(gè)季度左右補(bǔ)跌，但結(jié)構(gòu)分化很大。房?jī)r(jià)補(bǔ)跌主要來源于三四線城市的貢獻(xiàn)（三四線新房&二手房房?jī)r(jià)環(huán)比18Q2以來均快速回落將帶動(dòng)同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)補(bǔ)跌），而一/二線城市或逐步企穩(wěn)；同時(shí)，房地產(chǎn)股票超額收益起點(diǎn)從來也不是價(jià)格的底部，而是銷量的底部左側(cè)，相反，房?jī)r(jià)一定程度上成為股票超額收益的反向指標(biāo)。

3月貨幣活化指數(shù)繼續(xù)下降（活定期口徑）