房地產(chǎn)行業(yè)：人民幣走強(qiáng)料雙提振內(nèi)房盈利和投資者情緒

    事件

    考慮到開(kāi)發(fā)商尤其內(nèi)房公司的外幣債務(wù)敞口，我們認(rèn)為近期人民幣走強(qiáng)有望為內(nèi)房板塊帶來(lái)當(dāng)期盈利和投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好的雙重提振,這也是板塊整體自5月中旬以來(lái)底部反彈的誘因之一?；仡櫺袠I(yè)近況，年初至今新房銷(xiāo)售和土地市場(chǎng)(尤其部分兩集中供地城市)）熱度居高不下，使得投資者對(duì)政策面的擔(dān)憂(yōu)持續(xù)發(fā)酵，四部門(mén)對(duì)房產(chǎn)稅的討論等事件進(jìn)一步壓制風(fēng)險(xiǎn)偏好，二季度以來(lái)板塊遠(yuǎn)期市盈率自三月末高點(diǎn)已累計(jì)回撤10%、至5.0倍，今明兩年股息收益率達(dá)6.7%和7.6%，拋壓釋放較為充分。往前看，我們認(rèn)為臨近年中板塊買(mǎi)點(diǎn)漸顯:若下半年尤其臨近年末銷(xiāo)售和土地市場(chǎng)有更為明顯的降溫,這將有效緩釋投資者對(duì)政策面的擔(dān)憂(yōu)情緒;此外，業(yè)績(jī)亮眼的公司中報(bào)有望迎來(lái)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。因此，我們建議投資者把握基本面均好、具備長(zhǎng)期投資邏輯標(biāo)的的低吸機(jī)會(huì)，推薦華潤(rùn)、旭輝、龍湖、中海、融創(chuàng)、寶龍、越秀。

    評(píng)論

    我們預(yù)計(jì)人民幣走強(qiáng)將正向加強(qiáng)內(nèi)房公司當(dāng)期盈利表現(xiàn)。重點(diǎn)覆蓋內(nèi)房公司2020年末平均外幣債務(wù)占比約.30-40%。人民幣對(duì)美元的匯率波動(dòng)主要由潛在匯兌損益?zhèn)鲗?dǎo)來(lái)對(duì)公司當(dāng)期業(yè)績(jī)?cè)斐涩F(xiàn)金和非現(xiàn)金兩部分影響。其中，現(xiàn)金影響主要來(lái)自期內(nèi)外幣債務(wù)本息償付所造成的匯兌損益，對(duì)應(yīng)核心凈利潤(rùn)的變動(dòng)。非現(xiàn)金影響主要來(lái)自期末外幣債務(wù)和現(xiàn)金余額折算產(chǎn)生的匯兌損益，其中未能資本化的部分對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)相較核心凈利潤(rùn)的額外變動(dòng)。我們選取覆蓋內(nèi)房中外幣債務(wù)占比相對(duì)較高的2家公司中海和旭輝進(jìn)行測(cè)算。假設(shè)公司未采取匯率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖措施，則人民幣每升值1%，對(duì)中海和旭輝2021年預(yù)測(cè)核心凈利潤(rùn)的正向影響為0.4%和0.5%，對(duì)其歸母凈利潤(rùn)的正向影響為1.5%和2.7%。

    由于多種因素作用，當(dāng)期盈利所面臨的實(shí)際影響或小于理論分析。首先，由于歷史上持續(xù)存在的外債敞口和匯率波動(dòng)，開(kāi)發(fā)商尤其內(nèi)房公司慣常使用多種手段對(duì)沖外匯風(fēng)險(xiǎn)。除持有一定外幣現(xiàn)金和境外資產(chǎn)形成自然對(duì)沖，部分公司亦主動(dòng)利用外匯期權(quán)和掉期等對(duì)沖工具,這會(huì)在人民幣升值時(shí)部分對(duì)沖匯兌收益。此外，房企可在海外市場(chǎng)新發(fā)債、借新還舊應(yīng)對(duì)外債到期，這也會(huì)在一定程度上削弱人民幣匯率波動(dòng)對(duì)盈利造成的影響。

    風(fēng)險(xiǎn)

    融資和信貸環(huán)境超預(yù)期收緊;房企全年銷(xiāo)售和結(jié)算表現(xiàn)不及預(yù)期。