對(duì)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》物業(yè)相關(guān)內(nèi)容的點(diǎn)評(píng)：積極發(fā)展服務(wù)消費(fèi) 物管社區(qū)增值空間廣闊

事件：中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)擴(kuò)內(nèi)需綱要，積極發(fā)展服務(wù)消費(fèi)，提升社區(qū)服務(wù)質(zhì)量12 月14 日，據(jù)新華社報(bào)道，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035 年）》，其中提到“積極發(fā)展服務(wù)消費(fèi)。增加養(yǎng)老育幼服務(wù)消費(fèi)。加快健全居家社區(qū)機(jī)構(gòu)相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系，增加普惠托育供給，發(fā)展集中管理運(yùn)營(yíng)的社區(qū)托育服務(wù)”、“深化家政服務(wù)業(yè)提質(zhì)擴(kuò)容‘領(lǐng)跑者’行動(dòng)。

提升家政服務(wù)和培訓(xùn)質(zhì)量，推動(dòng)社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)認(rèn)定，加強(qiáng)家政從業(yè)人員職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保障。推進(jìn)家政進(jìn)社區(qū)，構(gòu)建24 小時(shí)全生活鏈服務(wù)體系”、“提高社區(qū)公共服務(wù)水平。構(gòu)建公共服務(wù)、便民利民服務(wù)、志愿互助服務(wù)相結(jié)合的社區(qū)服務(wù)體系，增強(qiáng)社區(qū)服務(wù)功能，引導(dǎo)社會(huì)力量參與社區(qū)服務(wù)供給，持續(xù)提升社區(qū)服務(wù)質(zhì)量，提高社區(qū)服務(wù)智能化水平。支持家政、養(yǎng)老、托幼、物業(yè)等業(yè)態(tài)融合創(chuàng)新”等內(nèi)容。

點(diǎn)評(píng)：物業(yè)屬于服務(wù)消費(fèi)范疇，政策指引發(fā)展路徑清晰，成長(zhǎng)空間廣闊1）物業(yè)屬于服務(wù)消費(fèi)范疇。我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，居民消費(fèi)逐漸由物質(zhì)型消費(fèi)轉(zhuǎn)向服務(wù)型消費(fèi)，物業(yè)貼近業(yè)主，天然具備服務(wù)場(chǎng)景，隨著居民服務(wù)消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)美好社區(qū)生活的需求逐步釋放，物業(yè)有望進(jìn)一步挖掘社區(qū)服務(wù)消費(fèi)大藍(lán)海市場(chǎng)。

2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)增值業(yè)務(wù)方面持續(xù)發(fā)力，業(yè)務(wù)模式多樣。物業(yè)企業(yè)提供多樣化增值服務(wù)，包括家裝美居、團(tuán)餐、家政上門、優(yōu)選商品直購(gòu)等，多數(shù)物業(yè)企業(yè)打造了成熟的商業(yè)模式和品牌，如碧桂園服務(wù)鳳凰到家、智享樓下，新城悅服務(wù)“物業(yè)+團(tuán)餐”、新橙社，綠城服務(wù)綠城嚴(yán)選等。近年物業(yè)企業(yè)社區(qū)增值業(yè)務(wù)營(yíng)收保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，2021 年同比增長(zhǎng)70.3%，營(yíng)收占比由2018 年10.7%提升至2021 年15.3%。

3）本次擴(kuò)內(nèi)需綱要為行業(yè)社區(qū)增值業(yè)務(wù)發(fā)展提供清晰路徑指引和有力支持。我們?cè)?0221128 發(fā)布的報(bào)告《風(fēng)險(xiǎn)因子緩釋，發(fā)展路徑漸明——房地產(chǎn)行業(yè)（物業(yè)服務(wù)）2023 年度投資策略》中明確提出行業(yè)三大增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)：1、城鎮(zhèn)化發(fā)展著力點(diǎn)由“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變，蘊(yùn)藏養(yǎng)老、幼托、社區(qū)服務(wù)、城市服務(wù)等領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)；2、第三產(chǎn)業(yè)重要性、占比提升；3、物管滲透率持續(xù)提升。我們提出三大發(fā)展新路徑：

養(yǎng)老、舊改、科技。通過海外對(duì)標(biāo)，我們認(rèn)為“社區(qū)增值服務(wù)的滲透率和單位產(chǎn)值提升空間較大”，同時(shí)我們判斷“社區(qū)增值業(yè)務(wù)有望隨居民消費(fèi)復(fù)蘇而反彈”，我們認(rèn)為物業(yè)基本面穩(wěn)健，當(dāng)前物管行業(yè)在時(shí)間與空間維度上都具備較高投資價(jià)值。

投資建議：物管行業(yè)定位“社會(huì)治理基層支柱”，在提升全社會(huì)就業(yè)水平/疫情常態(tài)化防控/社區(qū)養(yǎng)老托幼/智慧社區(qū)建設(shè)/老舊小區(qū)改造等方面具有較高參與度，各級(jí)政府政策支持力度較強(qiáng)。投資建議三條主線：

1）“估值修復(fù)”：重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性回暖、民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清帶來的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下降。推薦碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)，建議關(guān)注金科服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、建業(yè)新生活。

2）“獨(dú)立發(fā)展”：關(guān)注第三方拓展能力較強(qiáng)的物管公司，第三方在管面積占比超過80%，已基本具備獨(dú)立經(jīng)營(yíng)和擴(kuò)張能力，推薦綠城服務(wù)，建議關(guān)注旭輝永升服務(wù)，雅生活服務(wù)；品牌力強(qiáng)，第三方拓展競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯的公司，建議關(guān)注萬物云。

3）“穩(wěn)健國(guó)企”：持續(xù)看好國(guó)企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險(xiǎn)帶來的估值溢價(jià)。

推薦保利物業(yè)、中海物業(yè)，建議關(guān)注華潤(rùn)萬象生活、招商積余、遠(yuǎn)洋服務(wù)、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)分析：人工成本快速提升風(fēng)險(xiǎn)，第三方外拓競(jìng)爭(zhēng)加劇風(fēng)險(xiǎn)，增值服務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險(xiǎn)，外包業(yè)務(wù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

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轉(zhuǎn)自光大證券股份有限公司 研究員：何緬南