2020年REITs行業(yè)分析：疫情對行業(yè)有負(fù)向影響[圖]

    一、概念

    REITs是一種信托基金，全稱是房地產(chǎn)投資信托基金，是將房地產(chǎn)證券化的一種重要手段，是由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

    REITs的目的是將流動性較弱的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃有暂^強(qiáng)的證券資產(chǎn)，而REITs的主要收益來源是不動產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流：租金以及未來資產(chǎn)增值的部分。

    二、中國現(xiàn)狀

    我國類REITs產(chǎn)品實(shí)行分級結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，涉及優(yōu)先級、夾層級以及次級，其優(yōu)先級按照約定享有固定收益，次級份額按照合同約定享有剩余收益部分。截至2020年底，國內(nèi)發(fā)行的類REITs產(chǎn)品中，以優(yōu)先級占據(jù)最大比重，達(dá)到63%，次級份額占比不足兩成。

中國類REITs產(chǎn)品分層規(guī)模占比（截至2020年底）

資料來源：戴德梁行、智研咨詢整理

    優(yōu)先級產(chǎn)品投資者僅獲取固定的本息收入，不參與不動產(chǎn)的增值收益，也不承擔(dān)不動產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。按照戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照統(tǒng)計(jì)匯總的加權(quán)平均利率，優(yōu)先級份額部門的平均利率約為5.1%。

中國類REITs產(chǎn)品加權(quán)平均利率（截至2020年底）

資料來源：戴德梁行、智研咨詢整理

    在以證監(jiān)會主導(dǎo)的REITs模式中，券商無疑扮演著重要角色。券商自營與保險(xiǎn)資金是基礎(chǔ)設(shè)施REITs戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下認(rèn)購的主力。

2020年中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資者結(jié)構(gòu)

資料來源：國家發(fā)改委、智研咨詢整理

    三、全球及美國現(xiàn)狀

    智研咨詢發(fā)布的《2021-2027年中國REITS行業(yè)市場深度分析及投資前景展望報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：REITs發(fā)展至2020年已有超過60年歷史。REITs于1960年起源于美國房地產(chǎn)市場，隨后拓展至不同行業(yè)和不同國家及地區(qū)，當(dāng)前在美國、日本、澳大利亞等發(fā)達(dá)地區(qū)以及泰國、印度等新興市場均得到快速發(fā)展。2020年全球REITs市值規(guī)模在1.9萬億美元左右。

2018-2020年全球REITs市值

資料來源：EPRA、智研咨詢整理

    按照收益來源不同，分為權(quán)益型、抵押型和混合型REITs。2010年后，美國混合型REITs數(shù)量縮減為0。截至 2020年底，美國地區(qū)權(quán)益型REITs有182只，總市值11841.5億美元，數(shù)量占比82%，總市值占比95%。抵押型 REITs共41只，總市值650.36億美元，數(shù)量占比18%，總市值占比5%。權(quán)益型REITs主要投資于各類物業(yè)，持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)。而抵押型REITs通常投資于不動產(chǎn)抵押貸款、MBS或其它債務(wù)工具，通過這些債權(quán)來賺取利息收入，因此抵押型REITs對利率表現(xiàn)更為敏感。

2020年美國權(quán)益型、抵押型REITs數(shù)量占比

資料來源：Nareit、智研咨詢整理

    2015年后，美國地區(qū)新增了數(shù)據(jù)中心和特殊資產(chǎn)這兩類REITs，因此在選用2016年后收益率進(jìn)行分析。2016 年-2019年期間，美國地區(qū)工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心這幾種物業(yè)類型的REITs年化收益率表現(xiàn)亮眼，均超過了 19%。2020年受到新冠疫情影響，REITs整體表現(xiàn)不佳，零售、住宿/度假村、多元化、辦公這幾類物業(yè)類型的 REITs受到的影響最為嚴(yán)重，綜合回報(bào)率出現(xiàn)較大幅度的下跌。數(shù)據(jù)中心、迷你倉、工業(yè)這幾個(gè)物業(yè)類型的REITs 表現(xiàn)較好，綜合回報(bào)率均在10%以上，甚至超過了其2016 年-2019年間的年化收益率。

2016-2020年美國不同類型REITs產(chǎn)品年化收益

資料來源：Nareit、智研咨詢整理

    四、亞洲主要地區(qū)現(xiàn)狀

    公募 REITs 產(chǎn)品的綜合投資收益包括兩部分，一是底層不動產(chǎn)運(yùn)營所產(chǎn)生現(xiàn)金流，二是公募REITs產(chǎn)品二級市場價(jià)格波動產(chǎn)生的增值。以2020年底為基準(zhǔn)，過往十年亞洲主要地區(qū)的公募REITs的年化綜合收益率處于 9%-10%左右。香港地區(qū)的綜合收益率相對較高，達(dá)到10.8%。由于2020年全球新冠疫情影響，導(dǎo)致當(dāng)年市場價(jià)值出現(xiàn)較大幅度波動。若以2019年底為基準(zhǔn)，近10年公募REITs產(chǎn)品的年化收益率大幅提升，香港地區(qū)、日本、新加坡三地的10年年化收益率可以達(dá)到16.1%、13.8%以及11.0%。

亞洲主要地區(qū)10年年化綜合收益率（截至2020年底）

資料來源：戴德梁行、智研咨詢整理

    長期來看，酒店、醫(yī)療健康類資產(chǎn)給投資者帶來的回報(bào)較為可觀，10年年化綜合收益率能夠超過13%，相比之下辦公、工業(yè)物流等類型資產(chǎn)的回報(bào)率相對較低，年化回報(bào)不足9%。整體而言，REITs產(chǎn)品均能實(shí)現(xiàn)不錯(cuò)的收益，差異并不是很大。

亞洲地區(qū)分行業(yè)10年年化綜合收益率（截至2020年底）

資料來源：戴德梁行、智研咨詢整理

    受到經(jīng)營環(huán)境、資本市場風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素影響，公募REITs二級市場價(jià)格會出現(xiàn)較為明顯的波動。受2020年疫情影響，REITs產(chǎn)品二級市場價(jià)格出現(xiàn)顯著下滑，進(jìn)而帶動產(chǎn)品的綜合收益率下行。其中中國香港和新加坡地區(qū) 2020年REITs產(chǎn)品的綜合收益均為-13%。

2019-2020年亞洲主要地區(qū)REITs綜合收益率

資料來源：戴德梁行、智研咨詢整理

    在疫情影響下，多數(shù)類型的REITs產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)負(fù)收益，僅僅工業(yè)、物流相關(guān)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了正收益。

2019-2020年亞洲地區(qū)個(gè)類REITs綜合收益率

資料來源：戴德梁行、智研咨詢整理