2020年中國物流地產(chǎn)行業(yè)供需現(xiàn)狀及總體發(fā)展趨勢分析[圖]

物流地產(chǎn) 陽芬 2021-02-04 06:00 來源：智研咨詢

一、物流地產(chǎn)發(fā)展概況

物流地產(chǎn)指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等，這里的投資商可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

我國物流地產(chǎn)運營模式

運營模式	概況	優(yōu)點	缺點
地產(chǎn)商作主導(dǎo),租售給物流商并代其管理	即房地產(chǎn)開發(fā)商是開發(fā)投資的主體,開發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后,再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)。	更有效地幫助物流企業(yè)客戶管理資金、降低成本,提高企業(yè)的核心競爭力。	對于小規(guī)模的物流企業(yè)而言,租金成本可能過高。
物流商自有地產(chǎn),自己經(jīng)營管理	即物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建設(shè)的主體,建成后也是自己經(jīng)營,自己管理。	可以節(jié)省一部分租金,而且物業(yè)的折舊費用可以享受到稅收減免的好處。	管理水平可能比較低、非專業(yè)化,同時需要占用大量的資金,運營成本比較高,而且由于建設(shè)上的非專業(yè)性,建設(shè)成本可能較高。
地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營	即物流商、地產(chǎn)商通過成立項目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營,各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢,對于項目建成后的收益按照協(xié)議分享同時共擔風險。	可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)勢,同時發(fā)揮物流商在物流效率設(shè)計、物流運營方面的優(yōu)勢,實現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商的共贏。	在于雙方前期面臨信用風險,同時在后期利益分配問題、風險分擔上可能出現(xiàn)矛盾。
由第三方牽頭,聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商	即通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進行整合,同時對物流商和地產(chǎn)商的資格、實力進行審查,確保強強聯(lián)合。	充分利用了獨立第三方的審查,從而避免了物流商和地產(chǎn)商的信用風險,同時避免了后期產(chǎn)生的矛盾。	對于第三方的要求很高,而且要求中介市場有較高的行業(yè)自律,同時需要社會信用檔案的支持。

資料來源：智研咨詢整理

物流地產(chǎn)商以物流平臺提供商的身份，通過將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現(xiàn)資源價值的最大化總的來說，物流園區(qū)的贏利主要來自五個方面，即土地增值、出租收入、服務(wù)費用、項目投資收益及其他收益。

我國物流地產(chǎn)盈利模式

資料來源：智研咨詢整理

2020年我國物流地產(chǎn)政策主要圍繞國土空間規(guī)劃和用途管轄多方面。一方面聚焦完政策主要圍繞國土空間規(guī)劃和用途管轄多方面。一方面聚焦完善產(chǎn)業(yè)用地政策，國土空間規(guī)劃監(jiān)督管理體系等規(guī)范，另一方面加快農(nóng)產(chǎn)品倉儲保鮮冷鏈設(shè)施建設(shè)，進一步加大政策支持并注重監(jiān)督管理。

2020年物流地產(chǎn)相關(guān)國家政策

發(fā)布時間	政策	內(nèi)容概要
2020年4月9日	《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》	在符合國土空間規(guī)劃和用途管制要求前提下，調(diào)整完善產(chǎn)業(yè)用地政策，創(chuàng)新使用方式，推動不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給。
2020年5月22日	《關(guān)于加強國士空間規(guī)劃監(jiān)督管理的通知》	未取得規(guī)劃許可，不得實施新建、改建、擴建工程。不得以集體討論、會議決定等非法定方式替代規(guī)劃許可、搞“特事特辦”。
2020年6月2日	《關(guān)于2020年土地利用計劃管理的通知》	在控制總量的前提下，土地利用計劃指標跟著項目走，切實保障有效投資用地需求。
2020年6月9日	《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于加快農(nóng)產(chǎn)品倉儲保鮮冷鏈設(shè)施建設(shè)的實施意見》	進一步推進農(nóng)產(chǎn)品倉儲保鮮冷鏈設(shè)施建設(shè)工作，規(guī)范過程管理，加大政策支持，注重監(jiān)督管理，優(yōu)化指導(dǎo)服務(wù)，最大限度發(fā)揮政策效益。

資料來源：智研咨詢整理

二、物流地產(chǎn)市場供應(yīng)情況

2020年第三季度全國高標庫新增供應(yīng)達到402.86萬㎡。從區(qū)域分布看，東部地區(qū)新增供應(yīng)282.25萬㎡，占比為70.06%；西部地區(qū)新增供應(yīng)69.07萬㎡，占比為17.14%；中部新增供應(yīng)35.85萬㎡，占比為8.9%；東北地區(qū)新增供應(yīng)15.69萬㎡，占比為3.89%。

2020年第三季度物流地產(chǎn)市場新增供應(yīng)地區(qū)分布情況

資料來源：中國倉儲與配送協(xié)會、智研咨詢整理

從城市分布看，2020年第三季度物流地產(chǎn)市場新增供應(yīng)面積排名前十的城市包括嘉興、蘇州、濟南、南京、成都、石家莊、重慶、哈爾濱、昆明、寧波，新增供應(yīng)面積分別是55.54萬㎡、40.61萬㎡、23.57萬㎡、20.62萬㎡、18.18萬㎡、15.52萬㎡、10.38萬㎡、9.8萬㎡、7.8萬㎡、7.78萬㎡。

2020年第三季度物流地產(chǎn)市場新增供應(yīng)面積

資料來源：中國倉儲與配送協(xié)會、智研咨詢整理

從開發(fā)商類型來看，我國物流地產(chǎn)高標庫開發(fā)商類型包括大型主流物流地產(chǎn)開發(fā)商、基金機構(gòu)、電商企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、政府企業(yè)等，其中2020年第三季度大型主流物流地產(chǎn)開發(fā)商新增供應(yīng)高標庫總面積占比達51.75%；其次基金機構(gòu)占比達22.89%；其余電商企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、政府企業(yè)占比分別是13.26%、6.6%、1.93%。

2020年第三季度高標庫開發(fā)商類型及供應(yīng)占比

資料來源：中國倉儲與配送協(xié)會、智研咨詢整理

三、物流地產(chǎn)市場需求情況

2020年第三季度全國高標庫平均空置率為16.36%，環(huán)比下降4.55個百分點。其中，合肥、無錫、蘇州高標庫空置率相對較低，均低于6%；大連、重慶高標庫空置率相對較高，均高于30%。

2020年第三季度我國重要物流城市高標庫空置率環(huán)比變化

資料來源：中國倉儲與配送協(xié)會、智研咨詢整理

2020年第三季度我國物流地產(chǎn)高標庫租賃市場交易活躍，大宗倉庫租賃交易數(shù)量共15筆，其中嘉興交易數(shù)量4筆；交易總面積超28.1萬㎡，其中嘉興交易面積為7.1萬㎡；交易涵蓋電商、物流、食品加工、同城配送等多個行業(yè)。

2020年第三季度我國重要物流節(jié)點城市倉庫租賃交易情況

資料來源：中國倉儲與配送協(xié)會、智研咨詢整理

三、物流地產(chǎn)市場重點城市分析

2020年第三季度全國重要物流節(jié)點城市中租金波動最大的城市鄭州，相較第二季度，第三季度鄭州高標庫空置率保持穩(wěn)定，第三季度高標庫租金相較第二季度上漲1.33元/㎡.月。

2020年第三季度鄭州高標庫租金、空置率

資料來源：中國倉儲與配送協(xié)會、智研咨詢整理

2020年第三季度全國重要物流節(jié)點城市中空置率波動最大的城市大連，2020年第三季度大連高標庫空置率相較第二季度下降約5.22%；相較第二季度，第三季度大連高標庫租金上升約0.43元/㎡.月，基本保持穩(wěn)定。

2020年第三季度大連高標庫租金、空置率

資料來源：中國倉儲與配送協(xié)會、智研咨詢整理

四、土地市場情況

2020年第三季度全國重要物流節(jié)點城市倉儲用地成交主要分布重慶、長春、貴陽、成都、哈爾濱等城市，其中倉儲用地成交總面積最大城市前三為重慶、長春、貴陽，成交總面積分別是88.14萬㎡、42.45萬㎡、38.55萬㎡。

2020年第三季度全國重要物流節(jié)點城市倉儲用地成交面積

資料來源：中國倉儲與配送協(xié)會、智研咨詢整理

智研咨詢發(fā)布的《2021-2027年中國物流地產(chǎn)行業(yè)供需態(tài)勢分析及競爭格局預(yù)測報告》數(shù)據(jù)顯示：2020年第三季度全國重要物流節(jié)點城市

倉儲用地成交均價前三城市分別為上海、濟南、寧波，成交均價分別是0.28萬元/㎡、0.08萬元/㎡、0.07萬元/㎡。

2020年第三季度全國重要物流節(jié)點城市倉儲用地成交均價

資料來源：中國倉儲與配送協(xié)會、智研咨詢整理

五、物流地產(chǎn)發(fā)展趨勢

近年來我國物流地產(chǎn)行業(yè)雖然在快速擴張，但人均物流地產(chǎn)面積與發(fā)達國家之間仍存在差距，作為全球最大的快遞市場，我國物流地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間。

我國物流地產(chǎn)發(fā)展總體趨勢

資料來源：智研咨詢整理

本文采編：CY329

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