熱點聚焦∣2023年中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)規(guī)模加速擴容，市場發(fā)展空間廣闊[圖]

內容概要：近年來，我國經(jīng)濟保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，國民生產(chǎn)總值日益增長，同時，國家不斷強調發(fā)展消費市場以重新達到經(jīng)濟平衡，共同富裕、國內國際雙循環(huán)及培育國際消費中心城市等倡議持續(xù)助推消費市場發(fā)展，國內消費品零售總額不斷上升，拉動物流地產(chǎn)行業(yè)加速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2022年，我國物流地產(chǎn)市場規(guī)模增長至9000億元。按照當前美國高標倉建設占比約22%的水平進行測算，我國高標倉庫市場潛在需求應在2.68億平方米左右，這意味著，國內高標倉庫供需缺口達1.54億平方米，物流地產(chǎn)市場發(fā)展空間十分廣闊。

關鍵詞：物流地產(chǎn)市場規(guī)模、高標倉、電商物流、跨境電商

一、市場背景：國民經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，物流運輸費用增加

近年來，我國經(jīng)濟保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，國民生產(chǎn)總值日益增長，同時，國家不斷強調發(fā)展消費市場以重新達到經(jīng)濟平衡，共同富裕、國內國際雙循環(huán)及培育國際消費中心城市等倡議持續(xù)助推消費市場發(fā)展，國內消費品零售總額不斷上升。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年、2023年上半年，國民生產(chǎn)總值分別為1210207.2億元、555747.3億元，同比增長率分別為5.31%、5.46%；全國社會消費品靈樞總額分別為439732.5億元、302281億元，同比變化率分別為-0.25%、7%。2023年以來，在全球經(jīng)濟復蘇放緩的宏觀經(jīng)濟背景下，我國經(jīng)濟行穩(wěn)致遠，國家全力驅動投資、消費、出口這“三駕馬車”轉型，一系列擴內需促消費政策落地，市場加速向消費主導的經(jīng)濟增長模式邁進，產(chǎn)品運輸需求日益擴張，為物流行業(yè)發(fā)展奠定堅實基礎。

隨著市場向消費主導經(jīng)濟轉型，我國貨物物流運輸需求規(guī)模呈現(xiàn)整體上升態(tài)勢。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年，我國貨物運輸量為506.1億噸，同比下降4.48%；其中，鐵路、公路、水路、民用航空的貨運量分別為49.3億噸、371.2億噸、85.5億噸、608萬噸，同比變化率分別為3.27%、-5.16%、3.77%、-16.94%。2023年以來，我國貨物運輸量由上年12月的下降態(tài)勢轉為增長，其中，鐵路、航空、公路等貨運量都出現(xiàn)了大幅增長，國內貨物運輸需求增加，推動物流業(yè)景氣指數(shù)回升，市場呈現(xiàn)穩(wěn)健恢復態(tài)勢。

得益于貨物運輸總量穩(wěn)健增長，我國物流倉儲費用逐年提升。數(shù)據(jù)顯示，2022年，我國社會物流總額達347.6億元，同比增長3.7%，其中物流保管費用占比達30%以上。更值得注意的是，面對倉儲建設用地供應減少、物流設施建設成本較高等不利現(xiàn)狀，國內物流企業(yè)、商品賣家為進一步壓縮物流運輸單件成本，積極借鑒國外物流發(fā)展經(jīng)驗，紛紛將投資布局目光聚焦于物流地產(chǎn)領域，市場逐漸成為資本圈內炙手可熱的賽道，投資規(guī)模整體成上升趨勢。

二、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：市場規(guī)模加速擴容，高標倉供應增加

物流地產(chǎn)指的是企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)代化的物流設施的不動產(chǎn)載體，是物流地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，選擇合適的地點，投資和建設企業(yè)業(yè)務所需要的專業(yè)現(xiàn)代化物流設施，一般包括物流園（核心載體）、倉庫設施、停車場、配送分撥中心、辦公寫字樓、企業(yè)公寓等。這一概念最早由物流地產(chǎn)行業(yè)巨頭普洛斯于上世紀80年代提出并實踐，行業(yè)分屬工業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的重要存量運營細分領域，是現(xiàn)代物流體系的重要組成部分。

物流地產(chǎn)一方面可為有需求的物流設施租賃企業(yè)減輕龐大的資產(chǎn)負擔，能夠更加專注于企業(yè)本身的核心業(yè)務；另一方面行業(yè)投資商也可以獲得更加穩(wěn)定的出租收益。該形式可幫助物流租賃需求公司與物流地產(chǎn)投資商在利益和風險方面達到共贏局面。因此，產(chǎn)業(yè)參與投資者甚廣。除專業(yè)物流地產(chǎn)商外，物流地產(chǎn)行業(yè)參與發(fā)展廠商還包括傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、零售企業(yè)、電商企業(yè)、物流企業(yè)、金融機構等。按照投資開發(fā)和管理的主體不同，行業(yè)運營模式可以分為四種：地產(chǎn)企業(yè)主導型運營模式，代表企業(yè)有普洛斯、萬緯等；物流企業(yè)主導型運營模式，代表企業(yè)有順豐等；第三方企業(yè)牽頭型運營模式，代表企業(yè)有京東、蘇寧等；地產(chǎn)與物流商合作型運營模式，該模式達成代表合作企業(yè)有中儲股份與普洛斯。

隨著經(jīng)濟發(fā)展、物流運輸需求增長，我國物流地產(chǎn)行業(yè)保持高速發(fā)展態(tài)勢，市場規(guī)模加速擴張。據(jù)統(tǒng)計，2022年，我國物流地產(chǎn)市場規(guī)模已突破9000億元，行業(yè)呈現(xiàn)“一超多強”的市場競爭局勢。數(shù)據(jù)顯示，普洛斯是我國物流地產(chǎn)行業(yè)內最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎設施提供商和服務商，是產(chǎn)業(yè)第一梯隊企業(yè)，市占率在20%以上，在現(xiàn)代倉儲領域具有絕對的領先地位；行業(yè)市占率排名靠前的企業(yè)還有萬瑋、京東、易商、寶灣、豐樹、安博、深國際、嘉民、東久新宜、第一產(chǎn)業(yè)集團、菜鳥、維龍、龍地等企業(yè)，其中，京東等企業(yè)憑借市場物流資源積累，加速拓展物流地產(chǎn)業(yè)務，所占市場份額逐年上升。此外，值得注意的是，目前我國物流行業(yè)市場規(guī)模雖已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎設施建設水平看，整體物流效率仍有待進一步提升，高標倉儲建設仍有待增強。

高標倉擁有空間利用率高、布局靈活、多功能合一、自動化水平高等特點，契合當前物流運輸靈活存儲和高效轉運的要求，是現(xiàn)代物流管理的重要組成部分，也是物流地產(chǎn)行業(yè)重要基礎設施。隨著市場投資增加，我國高標物流倉儲設施建設不斷增加。2023年上半年，我國新增高標物流倉儲供應面積502萬平方米；截至2023年6月底，全國高標物流倉儲現(xiàn)存量達1.14億平方米。

相關報告：智研咨詢發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展?jié)摿巴顿Y風險預測報告》

國內高標物流倉儲主要集中在五大區(qū)域，分別為是，以上海為中心、輻射周邊昆山、蘇州、無錫、太倉、南京、杭州等地的長三角地區(qū)；以廣州、深圳為中心，包括周邊東莞、惠州、佛山等地的珠三角地區(qū)；以北京、天津為中心，包括周邊廊坊、保定、青島、濟南、大連等地的環(huán)渤海地區(qū)；以北京、天津為中心，包括周邊廊坊、保定、青島、濟南、大連等地的環(huán)渤海地區(qū)；以及以重慶、成都為主的西南地區(qū)和以武漢、鄭州為主的中部地區(qū)。值得注意的是，長三角、珠三角、環(huán)渤海區(qū)域就包含了我國超2/3的高標倉，其中，江蘇、廣東、浙江及上海四個省市物流地產(chǎn)現(xiàn)存面積均在10百萬平方米以上，分別為17.3百萬平方米、12.8百萬平方米、11.6百萬平方米、10.1百萬平方米；此外，目前華南地區(qū)部分城市內跨境電商對于高標倉儲空間的需求依然處于上升期，因此我國中西部物流地產(chǎn)投資力度大，成為全國高標倉存量增長的主力來源。

2023年上半年，我國物流地產(chǎn)市場的租賃活躍度整體偏弱，高標倉庫空置率較上年第四季度上升1.4個百分點，達16.5%。但部分行業(yè)的需求依然穩(wěn)健，拉動核心城市租金持續(xù)上漲。據(jù)統(tǒng)計，2023年上半年，我國高標倉庫市場平均租金較上年第四季度微漲0.8%，達33.8元每平方米每月。

三、需求市場：電商物流需求持續(xù)增長，為產(chǎn)業(yè)提供廣袤發(fā)展空間

高標倉租賃客戶主要包括電商、第三方物流及制造業(yè)廠商，所占比例分別為55%、38%、7%。近年來，隨著經(jīng)濟發(fā)展，我國內需消費穩(wěn)定增長，對外產(chǎn)品供應規(guī)模也不斷擴大，電子商務、第三方物流以及高新制造產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，拉動全國高標倉儲市場租賃需求持續(xù)保持增長態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2022年，我國高標倉庫物流實際租賃面積由2018年的42.7百萬平方米逐年增長至89.5百萬平方米，復合增長速率達20.32%。此外，據(jù)市場預測，2023年，全國高標倉庫物流實際租賃面積或將持續(xù)增長至1.03億平方米，物流地產(chǎn)市場租賃需求保持穩(wěn)步增長態(tài)勢。

自后疫情時代以來，我國跨境貿(mào)易市場加速復蘇，商品對外出口規(guī)模不斷增長，國內多家本土跨境電商快速崛起，本土跨境電商市場規(guī)模呈現(xiàn)迅猛擴張態(tài)勢。根據(jù)全國貨物進出口貿(mào)易額及市場動態(tài)綜合分析估算，2022年，我國跨境物流行業(yè)市場規(guī)模達17000億元以上。值得注意的是，物流供應鏈是跨境電商企業(yè)經(jīng)營成本控制的關鍵環(huán)節(jié)，是其市場競爭的絕對力量。而物流地產(chǎn)的存在使得跨境電商廠商能夠達到降低運輸投入、控制產(chǎn)品運輸成本、提高產(chǎn)品運輸效率的目的，逐漸成為跨境電商行業(yè)構建產(chǎn)品運輸鏈條的主要選擇。隨著跨境電商市場發(fā)展，我國重點地區(qū)高標倉儲需求日漸旺盛。

目前，我國高端智能倉儲建設面積僅占全國倉儲建設總面積的9.34%左右，高端智能倉儲建設水平相較于美國等發(fā)達國家仍有一定差距。按照當前美國高標倉建設占比約22%的水平進行測算，我國高標倉庫市場潛在需求應在2.68億平方米左右，這意味著，國內高標倉庫供需缺口達1.54億平方米。我國物流地產(chǎn)市場發(fā)展空間十分廣闊，同時，隨著工業(yè)品、單位與居民物品、農(nóng)產(chǎn)品、再生資源、進口貨物等物流運輸需求增長，國內物流地產(chǎn)需求發(fā)展空間將不斷拓展。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（m.yhcgw.cn）發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展?jié)摿巴顿Y風險預測報告》。智研咨詢是中國領先產(chǎn)業(yè)咨詢機構，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。