2019年全球REITs行業(yè)市場規(guī)模分析：全球REITs市值達到2.09萬億美元[圖]

    REITs于1960年起源于美國房地產(chǎn)市場，隨后拓展至不同行業(yè)和不同國家及地區(qū)，當(dāng)前在美國、日本、澳大利亞等發(fā)達地區(qū)以及泰國、印度等新興市場均得到快速發(fā)展。全球REITs市值在2002-2019年間從2312億美元增長至2.09萬億美元，CAGR達13.8%。

全球主要REITs市場

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2003-2019年全球REITs市值規(guī)模

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    將全球市場劃分為美國、亞太、歐洲、泛拉美（含加拿大）、泛非洲（含中東），截至2019年市場規(guī)模分別為1.33萬億、3940億、2467億、895億、292億美元。2011-2019年全球RETIs市值從7900億美元大幅增長164%至2.09萬億美元，同期美國、亞太、歐洲、泛拉美、泛非洲市場漲幅分別為195%、175%、86%、95%、68%，，漲幅與市值規(guī)模大致呈現(xiàn)正相關(guān)性，判斷市場逐步顯露馬太效應(yīng)，即在應(yīng)用越成熟的市場，REITs模式越得到社會認(rèn)可，從而進一步獲得政策推動、新產(chǎn)品上市和估值提升。

2011-2019年全球REITs市值變化

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2002-2019年其余市場REITs規(guī)模（億美元）

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    在發(fā)源地美國市場，REITs市值在1971-2019年間亦從15億美元增長至1.33萬億美元，CAGR達15.2%。主要原因系REITs模式本身具備稅收優(yōu)惠、底層資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定、高分紅等多重優(yōu)勢，能夠有效盤活優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)，因此在各大市場具有較強生命力，受資本市場認(rèn)可度亦得以提升。

1971-2019年美國REITs規(guī)模（億美元）

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    截至2020年3月31日，在美國上市的REITs市值共計9931億美元，持有相關(guān)物業(yè)價值約2萬億美元。其中，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市值占比最大，目前占18.96%，市值1883億美元。

美國上市REITs市值情況

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美國上市REITs市值分布

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    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)市場運營模式及發(fā)展前景展望報告》數(shù)據(jù)顯示：2019年全球有十三個市場市值規(guī)模超百億，分別為美國（1.33萬億，單位美元，下同）、日本（1514億）、澳大利亞（1006億）、英國（906億）、法國（871億）、新加坡（739億）、加拿大（680億）、中國香港（371億）、西班牙（259億）、南非（243億）、比利時（206億）、墨西哥（202億）、泰國（105億），其中美國份額高達63.6%，遠遠領(lǐng)先其他市場；

2019年REITs規(guī)模百億美元梯隊

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    除美國外，其他頭部市場亦呈現(xiàn)良好增長態(tài)勢，亞太區(qū)域表現(xiàn)尤其亮眼。西班牙、墨西哥、泰國等新興市場發(fā)展迅猛。（1）亞太市場上，2011-2019年間日本、澳大利亞、新加坡、中國香港、泰國REITs市值從382億、561億、235億、160億、9億美元，分別增長至1514億、1006億、739億、371億、105億美元，增幅分別達到296%、79%、214%、132%、1062%，日本及澳大利亞規(guī)模迅速擴張至全球第二、第三，是拉動亞太整體規(guī)模的主要力量；（2）在其他市場上，2011-2019年間英國、法國、加拿大、西班牙、南非、比利時、墨西哥市值分別從381億、706億、445億、7億、170億、69億、7億美元增長至906億、871億、680億、259億、243億、206億、202億，漲幅分別為138%、23%、53%、3772%、43%、200%、2691%。西班牙、墨西哥、泰國等新興市場規(guī)模從個位數(shù)快速增長至躋身百億梯隊，發(fā)展較為迅猛。

亞太頭部市場2011-2019年市值（億美元）

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其他頭部市場2011-2019年市值（億美元）

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    歐洲REITs市場起步較早，充分借鑒美國模式。當(dāng)前規(guī)模約2467億美元，包括8個主要市場，其中英法兩國均接近千億級規(guī)模。荷蘭于1969年即推出了REITs類似制度，在美國市場于1990s繁榮發(fā)展時，歐洲各國借鑒美國模式、加大在本市場推廣力度。2019年英國、法國、西班牙、比利時、德國、土耳其、荷蘭、希臘市場規(guī)模分別為906億、871億、259億、206億、66億、41億、24億、20億美元。

    2011-2019年歐洲REITs市場規(guī)模從1326億美元增長86%至2467億美元，其中英國、法國頭部市場增幅分別為138%、23%，法國2018年以來REITs數(shù)量及規(guī)模略有下滑，判斷系規(guī)模較大的WFD和UL退市所致。西班牙較早推出首只REITs，其2006年市值達到約92億美元，但單個產(chǎn)品應(yīng)對市場風(fēng)險能力有限，2011年萎縮至7億美元，近年來西班牙快速推出上市REITs，2019年REITs數(shù)量及市值分別增長至68個、259億美元，復(fù)蘇顯著。

歐洲主要市場2002-2019年REITs規(guī)模變化（億美元）

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    2019年泛拉美REITs市場規(guī)模約895億美元，包括加拿大、墨西哥兩大主要市場。2019年加拿大、墨西哥、巴西市場規(guī)模分別為680億、202億、6億美元。加拿大1993年即啟動REITs市場，實踐經(jīng)驗較為豐富，2019年REITs數(shù)量達到42只，市值規(guī)模位列全球第7位。

泛拉美主要市場2011-2019年規(guī)模（億美元）

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    2019年泛非洲REITs市場規(guī)模約292億美元，以南非市場為主。2019年南非、沙特、以色列、阿聯(lián)酋市場規(guī)模分別為243億、40億、4億、3億美元。南非市場起步較早，于2009年市值規(guī)模即達到119億美元，在2012年正式引入REITs管理機制進行金融監(jiān)管，2019年REITs數(shù)量達到39只，市值規(guī)模位列全球第10位。

泛非洲主要市場2011-2019年規(guī)模（億美元）

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