2020年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)競爭格局及行業(yè)發(fā)展前景分析[圖]

房地產(chǎn) 陽芬 2020-05-24 06:11 來源：智研咨詢

一、前四個月TOP100企業(yè)拿地面積大幅下滑

智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)運營模式分析及發(fā)展前景預測報告》數(shù)據(jù)顯示：2020年1-4月，拿地面積Top100房企拿地總面積14591萬平方米，同比下降26.6%;拿地面積TOP50房企拿地總面積11330萬平方米，同比下降31.2%;TOP10房企拿地總面積4379萬平方米，占TOP100房企拿地面積的30.0%，拿地規(guī)模占比較1-3月基本持平略有上升。

2020年1-4月各梯次房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

二、TOP20企業(yè)拿地面積梯次分明

從拿地面積來看，可將TOP20企業(yè)劃分成3個梯隊，中國恒大拿地面積超710萬平方米，處于第一梯隊；綠地控股、碧桂園、新城控股、保利發(fā)展、中南置地以及龍湖集團處于第二梯隊；13家企業(yè)拿地面積位于200-300萬平方米之間。

2020年1-4月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積TOP20

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從拿地金額來看，保利發(fā)展、香港置地和中國恒大位列前三。2020年1-4月，TOP10企業(yè)拿地總額2400億元，占TOP50企業(yè)的37.8%。保利發(fā)展和中國恒大奮起直追，躍居拿地榜首位和第三。前三企業(yè)拿地金額均在300億元以上，相差不大，保利發(fā)展以微弱優(yōu)勢位居第一，中國恒大以310億元拿地總金額位列第三。

2020年1-4月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額TOP20

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三、長三角地區(qū)仍是資本追逐的主場

從各城市群拿地金額來看，長三角依舊保持首位，其余三區(qū)域不相上下。1-4月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額1222億元，位居四區(qū)域首位；環(huán)渤海、珠三角和中西部TOP10企業(yè)拿地金額均突破680億元，相差不大，珠三角和中西部增長顯著。相較拿地金額，中西部TOP10企業(yè)拿地面積以1830萬平方米位居四區(qū)域首位，繼續(xù)領跑。

從城市群拿地企業(yè)來看，龍頭房企均衡布局，表現(xiàn)突出。保利在四區(qū)域拿地均有上榜，龍湖和恒大亦出現(xiàn)在三個區(qū)域榜單中，綠城、華潤置地、新城控股、萬科分別出現(xiàn)在兩個區(qū)域榜單中。龍頭房企拿地布局更加均衡，同時，大比例占據(jù)各區(qū)域榜單，拿地優(yōu)勢明顯。

2020年1-4月各城市群房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額TOP10

環(huán)渤海				長三角
排名	企業(yè)	拿地金額	拿地面積	排名	企業(yè)	拿地金額	拿地面積
1	綠地中國	98	35	1	香港置地	311	109
2	首開股份	91	24	2	招商蛇口	114	67
3	華潤置地	80	34	3	陽光城	112	106
4	保利發(fā)展	78	70	4	綠地控股	110	254
5	新城控股	63	101	5	新城控股	105	178
6	中海地產(chǎn)	60	13	6	綠城中國	103	102
7	龍湖集團	58	113	7	濱江集團	103	53
8	山西交通控股集團	54	8	8	建發(fā)房產(chǎn)	93	46
9	融創(chuàng)中國	54	53	9	萬科	90	48
10	中國恒大	44	48	10	保利發(fā)展	81	76
合計		680	499	合計		1222	1039
珠三角				中西部
排名	企業(yè)	拿地金額	拿地面積	排名	企業(yè)	拿地金額	拿地面積
1	中國恒大	126	143	1	中國恒大	93	394
2	上海泰鳴貿(mào)易	104	21	2	保利發(fā)展	85	203
3	龍光集團	82	91	3	龍湖集團	80	112
4	世茂集團	61	112	4	碧桂園	75	305
5	龍湖集團	56	88	5	中國金茂	73	159
6	保利發(fā)展	54	60	6	旭輝集團	64	154
7	中國交建	53	58	7	龍光集團	60	113
8	中駿集團	52	85	8	華潤置地	58	74
9	人才安居	49	47	9	中國鐵建	53	151
10	廣州地鐵	29	29	10	萬科	52	166
合計		666	734	合計		693	1830

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四、一二線城市仍是房企拿地重點，長三角區(qū)域部分城市土地成交漲幅度較大

2020年1-4月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交5427億元，較去年增長39.9%;規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交10809萬平方米，同比增長18.1%。其中，上海以870億元的成交總價位于榜單首位，杭州和北京分別以861億元和851億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位。

規(guī)劃建筑面積方面，成都以2057萬平方米穩(wěn)居榜首，青島和西安分別以1248萬平方米和1219萬平方米緊隨其后。值得關注的是，二線城市溫州、南京增速分別為178%、139%，增速明顯加快，一線城市中上海增幅較大;成交規(guī)劃建筑面積中占據(jù)榜首的成都較去年同期增長71%，長春、唐山增幅較大，分別增長了88%、84%。

2020年1-4月全球土地成交城市排行榜TOP10

排名	城市	成交總價	同比	排名	城市	規(guī)劃建筑面積	同比
1	上海	870	93%	1	成都	2057	71%
2	杭州	861	1%	2	青島	1248	48%
3	北京	851	38%	3	西安	1219	-29%
4	南京	572	139%	4	廣州	1213	10%
5	廣州	516	67%	5	蘇州	999	46%
6	蘇州	406	-20%	6	杭州	868	-25%
7	福州	358	5%	7	南京	857	-11%
8	成都	355	91%	8	上海	825	25%
9	溫州	330	178%	9	唐山	771	84%
10	佛山	308	20%	10	長春	752	88%
合計		5427	39.9%	合計		10809	18.1%

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五、百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低

2020年1-4月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%和28.8%。銷售操盤榜TOP100房企入榜門檻則為36.1億元，同比下降31%。

2020年1-4月百強房企銷售操盤金額入榜門檻及同比

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六、恒大操盤金額和銷售面積全面領先

2020年1-4月，恒大和碧桂園發(fā)展強勢，恒大以微弱的優(yōu)勢領先。操盤金額看，中國恒大與碧桂園均進入兩千億陣營，分別為2102.5億元與1835.9億元，萬科地產(chǎn)緊隨其后，這三家企業(yè)形成了明顯的斷層優(yōu)勢，根據(jù)操盤面積看，中國恒大、碧桂園遙遙領先，操盤面積均超過2000萬平方米;操盤面積在1000-2000萬平方米的僅有萬科一家;操盤面積在500-1000萬平方米的有3家;500萬平方米以下的有14家。

部分房企2020年1-4月銷售目標完成情況

排名	企業(yè)簡稱	操盤金額	排名	企業(yè)簡稱	銷售面積
1	中國恒大	2102.5	1	中國恒大	2310.4
2	碧桂園	2009.3	2	碧桂園	2309.7
3	萬科地產(chǎn)	1835.9	3	萬科地產(chǎn)	1147.5
4	融創(chuàng)中國	910.1	4	融創(chuàng)中國	650.1
5	保利發(fā)展	885.6	5	保利發(fā)展	632.6
6	中海地產(chǎn)	838.1	6	綠地控股	545.2
7	綠地控股	672.6	7	中海地產(chǎn)	463.9
8	龍湖集團	488.7	8	新城控股	386.1
9	世茂集團	466.4	9	金科集團	375.1
10	華潤置地	466	10	陽光城	364
11	新城控股	424.4	11	中南置地	304.1
12	綠城中國	414.1	12	華潤置地	294
13	金地集團	409.5	13	龍湖集團	287.4
14	中國金茂	399.3	14	建業(yè)地產(chǎn)	276.1
15	陽光城	396.3	15	世茂集團	266
16	招商蛇口	388	16	中國金茂	233.9
17	中南置地	352.2	17	富力地產(chǎn)	232.3
18	金科集團	330.9	18	美的置業(yè)	217.7
19	旭輝集團	308	19	綠城中國	207.5
20	富力地產(chǎn)	273.1	20	典園集團	207.1

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七、多數(shù)房企銷售均價下滑

從操盤金額排在前20名的企業(yè)，與去年同期進行比較后發(fā)現(xiàn)，七成房企今年前四月的銷售均價低于去年同期水平。其中，降幅較大的為華潤置地、中國恒大以及中國金茂，降幅均在15%以上。招商蛇口銷售均價逆勢上漲，同比增長11.43%。

2020年1-4月操盤金額TOP20企業(yè)銷售均價同比

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其中，華潤置地、中國恒大和中國金茂的銷售均價與去年同期相比，下滑了15%以上，保利發(fā)展下滑程度在10%左右。

而銷售均價出現(xiàn)下滑的主要原因，基本是因為受新冠疫情影響，相關房企在市場上的促銷力度持續(xù)加強，這導致銷售均價水平弱于去年同期。另一方面，這些企業(yè)的供貨節(jié)奏、城市分布和產(chǎn)品結構等因素，也是導致銷售均價下滑的原因之一。

四、4月份房企銷售情況有所好轉但前四個月銷售完成率顯著低于上一年

4月，TOP20房企中有15家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比提升，11家企業(yè)單月業(yè)績同比增長。其中，碧桂園4月單月實現(xiàn)全口徑銷售金額690億元，在3月660億元的基礎上繼續(xù)環(huán)比增長4.5%。恒大4月單月實現(xiàn)全口徑銷售金額650億元，較3月環(huán)比增長4.7%。

2020年1-4月百強房企銷售操盤金額入榜門檻及同比變動

企業(yè)簡稱	2020年1-4月	2020年4月	單月環(huán)比	單月同比
中國金茂	451	190.5	46%	48.9%
中南置地	369.2	153.3	43.7%	-0.5%
正榮集團	292.2	103.4	41.6%	-27.5%
新城控股	505.2	195.4	37%	-8.7%
保利發(fā)展	1080	369.8	35.1%	-1.2%
金地集團	450	167.9	29.5%	2.9%
旭輝集團	354	130	28.7%	-17.3%
綠城中國	302	59	21.7%	51.7%
陽光城	450.3	167	10.1%	3.6%
融創(chuàng)中國	958	340.4	6.4%	-13%
中海地產(chǎn)	882.2	272.8	4.8%	9.9%
龍湖集團	602.1	220.5	4.7%	12.5%
中國恒大	2123.7	650	4.5%	11.3%
碧桂園	2115.1	690	4.5%	3.6%
世茂集團	582.6	212.3	-10.9%	40.7%
招商蛇口	554.3	193.2	-12.4%	7.7%
萬科地產(chǎn)	1860	481.2	-12.4%	-20%
華潤置地	578	188.9	-15.7%	6.2%
綠地控股	708	203	-18.5%	-15.7%
金科集團	413.7	128.8	-21.4%	-34.7%

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按照已公布2020年銷售目標39家房企，結合克而瑞研究中心監(jiān)測的銷售數(shù)據(jù)測算，已公布銷售目標的房企前四月銷售目標完成率均值為20.06%，相比一季度整體提升了7.65個百分點，但仍不及2019年同期的完成情況。

2019-.1-4和2020.1-4房企銷售目標完成率均值情況

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在監(jiān)測的39家房企中，有18家房企銷售目標完成率在均值以上。值得注意的是，僅有一家企業(yè)銷售目標完成率達到三成以上，而去年同期銷售目標完成率在三成以上的企業(yè)數(shù)量為9家。目標完成率在20%~30%之間的企業(yè)數(shù)量與去年同期的31家相比，呈現(xiàn)大幅減少態(tài)勢。去年同期，即使銷售目標完成情況墊底的企業(yè)，其目標完成率也都在15%以上。而今年，首創(chuàng)置業(yè)和綠城中國兩家企業(yè)前四月的目標完成率還不足15%。

從今年前四月來看，與去年一樣，銷售任務完成情況最好的房企仍然是九龍倉，其銷售目標完成率超過三成，達33.27%。這主要得益于九龍倉最近幾年來的主動降速。

八、2020年房企銷售目標謹慎

截止2020年4月初，已經(jīng)有40家房企直接或者間接公布了2020年銷售目標。盡管大多數(shù)企業(yè)2020年銷售目標較2019年銷售成績有不同程度的增幅，但平均增幅較以往明顯縮小。這40家企業(yè)2020年銷售目標平均增速不足14%，創(chuàng)下近年來的新低。伴隨著行業(yè)增速放緩，尤其是受新冠疫情影響的時間難以預測，房地產(chǎn)行業(yè)不確定性增加，房企紛紛選擇謹慎表態(tài)。在40家企業(yè)中，有34家企業(yè)上調(diào)了銷售目標，1家持平，5家下調(diào)。

值得一提的是，2019年剛剛沖擊到千億的建業(yè)地產(chǎn)卻將2020年銷售目標下調(diào)至800億元，下調(diào)幅度20.9%。建業(yè)地產(chǎn)董事會主席胡葆森稱，3年時間從房地產(chǎn)銷售剛剛突破200億元到跨上1000億元臺階并不容易，但任何事情都有兩面性，3年增長了800億元的背后也隱藏了高負債、利潤低等弊端。

主流房企2020年銷售目標增速

2019年權益金額排名	公司簡稱	2020年銷售目標增速	2019年權益金額排名	公司簡稱	2020年銷售目標增速
1	中國恒大	8%	22	榮盛發(fā)展	5%
2	碧桂園	10%	24	時代中國控股	5%
4	中國海外發(fā)展	6%	25	中梁控股	10%
7	融創(chuàng)中國	8%	26	正榮地產(chǎn)	7%
8	華潤置地	8%	27	佳兆業(yè)集團	14%
9	龍湖地產(chǎn)	7%	28	中國奧園	12%
10	世貿(mào)房地產(chǎn)	15%	29	融信中國	9%
11	招商蛇口	13%	30	雅居樂集團	2%
12	金科股份	18%	32	遠洋集團	0%
13	新城控股	-8%	36	綠城中國	24%
14	陽光城	-5%	37	新力控股集團	20%
15	中國金茂	24%	42	越秀地產(chǎn)	11%
17	富力地產(chǎn)	10%	43	合景泰富集團	20%
18	龍光地產(chǎn)	20%	48	建業(yè)地產(chǎn)	-21%
21	旭輝控股集團	15%	49	建發(fā)股份	38%

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目前，雖然我國新冠疫情已基本被遏制，但房地產(chǎn)市場還是存在很多不確定性，房企們要達成之前的銷售目標尚需努力。中房研協(xié)日前發(fā)布的報告指出，二季度房地產(chǎn)行業(yè)仍然承壓，短期政策主要在企業(yè)端支持恢復行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、穩(wěn)定市場預期方面。多數(shù)房企資金主要來源銷售回款和市場融資，疫情對房企資金鏈產(chǎn)生沖擊，抗風險能力弱的中小房企加速退出市場，頭部房企并購增加，推動行業(yè)集中度進一步提升。高層近期重申堅持“房住不炒”定位，明確了不會改變房地產(chǎn)調(diào)控的基本方向，不會因為疫情導致的經(jīng)濟增長壓力下，把鼓勵房地產(chǎn)投資投機作為刺激經(jīng)濟增長的手段。

本文采編：CY329