2019年上半年住宅銷量超過預(yù)期，棚改資金前置在下半年或略顯負(fù)面[圖]

棚改文爭 2019-09-04 05:37 來源：智研咨詢

一、2019年上半年棚改發(fā)展情況

1.棚改退坡的擔(dān)憂：棚改退坡拖累三四線需求，主導(dǎo)三四線城市的下行趨勢

在近幾年，棚改貨幣化對于全國銷量形成了顯著支撐、甚至是拉動。2016-2018年，全國棚改貨幣化分別去化庫存為2.5、3.1和2.5億平米，分別占比2016-2018年銷售面積的18%、22%和17%。2017年國務(wù)院常務(wù)會議決定，2018-2020年三年時間計劃再改造各類棚戶區(qū)1,500萬套，其中2018年計劃580萬套，按之前計劃并平均分配，那么2019-2020年理應(yīng)分別平均完成460萬套。

2019年4月，財政部發(fā)布城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金預(yù)算，根據(jù)核定開工計劃，將2019年棚改套數(shù)下調(diào)至285萬套，較之前2019年預(yù)先估算計劃460萬套下降38%，較財政部2018年計劃588萬套下降51%、較2018年實際開工626萬套下降54%，全國計劃棚改總套數(shù)大幅下降，意味著政府對于棚改的支持力度出現(xiàn)明顯下降，之前國務(wù)院之前1,500萬套計劃或也將弱化。

財政部2019年核定棚改開工計劃對全國銷售面積產(chǎn)生負(fù)面影響

全國三四線城市棚改仍需去庫存敏感性分析	2014	2015	2016	2017	2018	2019
財政部核定開工計劃（萬套）				618	588	285
住建部計劃開工（萬套）	470	580	600	600	580
完成（萬套）	470	601	606	609	580
完成率	100%	104%	101%	102%	100%
貨幣化安置率	9%	30%	49%	60%*	50%*
貨幣化安置房（萬套）	42	180	294	365	290
貨幣化安置等效面積（億平）	0.36	1.53	2.50	3.11	2.47
單套面積（平）	85	85	85	85	85
全國住宅銷售面積（億平）	10.5	11.2	13.8	14.5	14.8
貨幣化安置等效面積占比全國	3.4%	13.6%	18.2%	21.5%	16.7%

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國住宅地產(chǎn)行業(yè)市場監(jiān)測及未來前景預(yù)測報告》

2017-2019年全國及各區(qū)域棚改套數(shù)

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

我國早期棚戶區(qū)改造均采取實物安置方式，即政府建設(shè)安置房后向棚戶區(qū)居民分配，由于居民不參與到商品房體系，棚改體系和商品房體系相互獨立，但轉(zhuǎn)為貨幣化安置后，政府把被拆遷棚戶區(qū)居民的購房需求引導(dǎo)到了商品房體系的分配當(dāng)中，即讓拆遷戶產(chǎn)生了購房需求。

在棚改貨幣化推進初期，三四線城市去庫存效果明顯，并對全國銷量形成了顯著支撐、甚至是拉動。所以在棚改總套數(shù)大幅下滑時，市場也自然對全國銷量有了擔(dān)憂，尤其是對于三四線城市的銷量，擔(dān)心其市場是否因棚改而起，后續(xù)也或?qū)⒁蚺锔亩ァ?/p>

貨幣化安置套數(shù)占比結(jié)構(gòu)，其中三四線城市占比80%

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2.現(xiàn)實銷售的穩(wěn)定：今年上半年銷售好于年初預(yù)期，三四線城市并未出現(xiàn)劇烈下跌

數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月商品房住宅累計銷售面積同比-1.0%，同比漲幅好于年初的悲觀預(yù)期，并且分區(qū)域看，中西部區(qū)域累計同比為正，對全國數(shù)據(jù)形成了一定支撐，中西部區(qū)域一二線城市占比相對較少，其市場相對較好更多意味著該區(qū)域內(nèi)三四線城市市場韌性較強；分城市能級來看，剔除統(tǒng)計局重點22城（近似代表一二線城市）后，剩余639城（近似代表三四線城市）2、3、4月銷售面積同比分別為-2.3%、+0.2%、+0.5%，1-4月累計銷售面積同比-0.6%，也顯示出三四線城市并未出現(xiàn)劇烈下跌。

2019年1-6月月度住宅銷量同比整體穩(wěn)定，好于年初悲觀預(yù)期

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2019年1-4月剩余639城累計銷量穩(wěn)定略降

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

3.2019年棚改的特殊情況：今年棚改資金前傾，對上半年市場形成支撐，但下半年影響略負(fù)面

2019年1-5月全國新增專項債8,598億元，占比2019年總額度的40%，占比較2018年提升20pct，政府專項債發(fā)行額度明顯前置。棚改專項債方面，2018年棚改專項資金從6月開始發(fā)放，全年發(fā)行總量為3,117億元，2019年專項債發(fā)行節(jié)奏明顯前置，自1月發(fā)行322億元以來，1-6月已累計發(fā)行4,303億元，已超2018年全年發(fā)行額度38.1%。

棚改專項資金安排時點的提前、中西部區(qū)域提前下達金額占比提升、專項債發(fā)行節(jié)奏前置，歷年來棚改都是上半年完成套數(shù)更多，對上半年三四線市場形成一定支撐。棚改資金前置在下半年或略顯負(fù)面，但是一方面地方專項債力度還在加大，另一方面，由于棚改完成量歷年來都是上半年多、下半年少，下半年基數(shù)也在走弱，因此，預(yù)計棚改資金前置對下半年有一定負(fù)面影響，但預(yù)計影響相對有限。

2019年棚改專項債發(fā)行節(jié)奏明顯前置

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

歷年棚改提前下達金額占比全年應(yīng)分配金額

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

二、老舊小區(qū)改造發(fā)展趨勢：老舊小區(qū)改造有望成為下階段城市更新的發(fā)力點

政策、融資支持及發(fā)展客觀規(guī)律共促舊改新市場。國務(wù)院曾于2018年在15個城市試點老舊小區(qū)工作，進入2019年后老舊小區(qū)政策熱度持續(xù)提升。六月國務(wù)院常務(wù)會議提出加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)后，舊改的市場關(guān)注度明顯提升。年初自全國“兩會”政府工作報告提出大力進行老舊小區(qū)改造提升后，中央層面已在多個場合表示加快老舊小區(qū)改造。7月初國新辦政策吹風(fēng)會上，住建部副部長黃艷指出老舊小區(qū)改造上升到國家高度，是其“既保民生，又穩(wěn)投資，同時拉動內(nèi)需”特點所決定的。2017年12月住建部曾在廈門召開老舊小區(qū)改造試點工作座談會，期間確定了廣州、柳州、張家口、廈門、呼和浩特、沈陽、寧波等15個城市作為試點城市，根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至18年12月，15個試點城市，共改造老舊小區(qū)106個。

19年以來中央政府層面多次強調(diào)老舊小區(qū)改造工作

時間	部門	文件	主要內(nèi)容
2019.3	國務(wù)院	政府工作報告	城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施
2019.3	住建部，發(fā)改委，財政部	《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》	19年起將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補助資金。老舊小區(qū)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為建成于2000年以前，未納入城鎮(zhèn)棚改計劃，未計劃通過拆除新建實施改造，非居民自建住房及城中村。中央補助項目的獲得條件為改造內(nèi)容包含水電路氣中的2項或加裝電梯，中央獎補項目19年必須開工。多渠道籌集資金，誰受益誰出資，居民出資可通過住宅專項維修資金
2019.6	國務(wù)院	國務(wù)院常務(wù)會議	提出加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，四項舉措：1）抓緊明確改造標(biāo)準(zhǔn)及對象范圍；2）加強政府引導(dǎo)，壓實地方責(zé)任，重點改造小區(qū)水電氣路等配套措施，有條件的加裝電梯，配建停車設(shè)施，促進戶內(nèi)改造帶動消費；3）創(chuàng)新投融資體制，今年安排中央補助資金，鼓勵市場化方式吸引社會力量參與；4）引導(dǎo)發(fā)展配套服務(wù)
2019.7	國務(wù)院	國新辦政策吹風(fēng)會	城鎮(zhèn)舊改上升到國家層面，既保民生又穩(wěn)投資同時拉內(nèi)需；改造內(nèi)容分為基本、提升和完善公共服務(wù)三類，先從?；鹃_始
2019.7	中央政治局	中央政治局會議	穩(wěn)定制造業(yè)投資，實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補短板工程，加快推進信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

老舊小區(qū)改造取代部分棚改有一定必然性，同樣的政府投入其惠及面更廣，未來其同樣可能存在政策&融資支持及經(jīng)濟拉動效應(yīng)。老舊小區(qū)改造及棚戶區(qū)改造均為改善民生的重要方法，但老舊小區(qū)單位投資強度更小，同樣體量的資金受益人群更廣，因此從頂層設(shè)計角度看，其部分取代棚改具有一定必然性。

棚改與舊改對比分析

-	棚改	舊改
政策	國務(wù)院及部委層面均發(fā)文大力支持，國務(wù)院制定詳細的棚改年度計劃	目前國務(wù)院及部委層面已發(fā)文支持，我們預(yù)計具體的改造規(guī)劃數(shù)量、補助資金額度未來有望出臺
融資	18H1前政府可通過購買服務(wù)方式進行棚改，18H1后側(cè)重于通過專項債融資，18H1前國開行曾提供大量低息貸款（底層資金為央行PSL）	試點城市以一般公共預(yù)算直接支出為主，底層資金可以是稅收或政府一般債券等。未來有望推行政府、居民、社會三方共同融資模式，另外目前政策性低息貸款或國家補助資金對舊改的支持類文件尚未出臺
經(jīng)濟效應(yīng)	通過拉動地產(chǎn)及周邊基建投資，幫助城市地產(chǎn)去庫存，帶動裝修、家裝建材等地產(chǎn)后周期消費，地方政府從地產(chǎn)發(fā)展和賣地收入角度考慮積極性較高	對地產(chǎn)新建投資的拉動效應(yīng)較弱，但同樣帶動改造投資及周邊基建投資，目前出資模式下政府杠桿率較低，但惠及民生范圍更廣
建筑建材消費	貨幣化安置居民購房后裝修和家裝建材存在一定剛性需求，但購房后居民杠桿上升可能壓制其他領(lǐng)域的消費需求，根據(jù)央行測算，控制變量法下，居民杠桿率上升1%，社零總額下降0.3%	未強制涉及戶內(nèi)改造，因此家裝建材及裝修需求非剛需，但棚改預(yù)期變?nèi)鹾罄吓f小區(qū)居民也可能自發(fā)考慮房屋更新，且過去棚改預(yù)期較強時老舊小區(qū)居民可能儲備資金準(zhǔn)備換房裝修，而買房預(yù)期下降后消費能力可能反而增強

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

美國私人住宅結(jié)構(gòu)投資中提升改造的占比在1959至2005年之間波動于20%-30%，但2005年之后快速上升。我國房改始于上世紀(jì)90年代，當(dāng)前房地產(chǎn)住宅類工程投資中提升改造的占比仍然很低。相比于發(fā)達國家，我國住宅投資中提升改造投資所占的比重仍有較大的提升空間。

美國房價指數(shù)與住宅結(jié)構(gòu)投資的關(guān)系