2018年中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及驅(qū)動因素：物流地產(chǎn)優(yōu)劣并存，優(yōu)質(zhì)化發(fā)展成為必須[圖]

    一、物流地產(chǎn)的定義

    物流地產(chǎn)是企業(yè)經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化物流設施的載體。物流地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，選擇合適的地點，投資和建設企業(yè)業(yè)務所需的專業(yè)現(xiàn)代化物流設施。

    現(xiàn)代物流地產(chǎn)以物流園區(qū)為核心載體，建設、運營與管理物流倉庫、配送中心、分撥中心等專用物流設施，并與制造企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)等供應鏈環(huán)節(jié)上的客戶建立合作關系，提供包括園區(qū)租賃、園區(qū)運營、配送服務等在內(nèi)的增值服務。物流地產(chǎn)主要經(jīng)營環(huán)節(jié)包括選址拿地、開發(fā)建設、運營管理以及基金運作等。

    由于我國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期短，行業(yè)增速快，導致市場存在較為嚴重的結(jié)構(gòu)錯層?，F(xiàn)代物流倉儲設施與傳統(tǒng)物流倉儲設施并存，高標倉庫極度緊缺，而簡易倉庫數(shù)量龐大但空置率居高不下。

現(xiàn)代倉庫與非現(xiàn)代倉庫對比

資料來源：智研咨詢整理

    二、支持政策持續(xù)加碼，提升物流地產(chǎn)熱度

    2018年12月，國家發(fā)改委與交通運輸部發(fā)布《國家物流樞紐布局和建設規(guī)劃》，將建設共212個國家物流樞紐。由于現(xiàn)有物流設施缺少系統(tǒng)性規(guī)劃，各地產(chǎn)企業(yè)都采用自主開發(fā)建設的方式，分布散亂不均。此次物流樞紐的建設規(guī)劃，有效地整合物流資源完善物流設施網(wǎng)絡，提高整體運行效率。未來通過建設多個輻射能力強、運作水平高、連接緊密的國家物流樞紐，提高區(qū)域內(nèi)、區(qū)域與區(qū)域之間互相協(xié)作的效率，推動組織化運營。

我國物流地產(chǎn)相關政策統(tǒng)計

資料來源：智研咨詢整理

    三、國內(nèi)物流市場規(guī)模龐大，效率偏低未來尚有成長空間

    2010-2018年期間，全國社會物流總費用從7.1萬億元上升到13.3萬億元，年復合增長率為8.16%，體現(xiàn)出我國物流行業(yè)在需求旺盛的情況下，物流總費用規(guī)模也不斷擴大。物流效率總體有所提升，但是較發(fā)達國家的物流效率水平相比，還存在較大改進空間。

2010-2018全國社會物流總費用走勢圖

資料來源：智研咨詢整理

    2018年全國物流運輸費用6.9萬億元，增長4.5%，增速比2017年同期下降4.3個百分點，運輸費用與GDP的比率為7.7%，比2017年同期下降0.3個百分點。

2011-2018年全國物流運輸費用走勢圖

資料來源：公開資料整理

    2018年全國物流保管費用4.6萬億元，增長17.95%，增速比2017年同期提高7.1個百分點，保管費用與GDP的比率為5.1%，比2017年同期提高0.4個百分點。

2011-2018年全國物流保管費用走勢圖

資料來源：中國物流與采購聯(lián)合會、智研咨詢整理

    2017年我國物流保管費用3.9萬億元，同比增速5.41%，為近幾年增速最高。

    2018年全國物流管理費用1.8萬億元，增長12.5%，增速比2017年同期提高5.1個百分點，管理費用與GDP的比率為2%，比2017年同期提高0.1個百分點。

2011-2018年全國物流管理費用走勢圖

資料來源：中國物流與采購聯(lián)合會、智研咨詢整理

    2018年全國社會物流總額283.1萬億元，同比增長11.99%。

2014-2018年全國社會物流總額統(tǒng)計

資料來源：中國物流與采購聯(lián)合會、智研咨詢整理

    2018年國內(nèi)工業(yè)品物流總額依舊保持絕對領先優(yōu)勢，2018年工業(yè)品物流總額占比高達90.71%，其次是進口貨物占比4.98%，單位與居民物品占比2.47%，再生資源物流占比0.46%。

2018年全國社會物流結(jié)構(gòu)占比情況

資料來源：中國物流與采購聯(lián)合會、智研咨詢整理

    目前，我國物流行業(yè)市場規(guī)模已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎設施建設水平看，整體物流效率仍有待提升。2017年，我國物流成本占GDP比重達到14.5%，遠高于歐美國家10%以下的水平。其中，受益近年來中國物流地產(chǎn)建設大量開展，2017年中國物流費用中倉儲（保管）費用占GDP比重為4.7%，較2009年下降1.3個百分點；但橫向?qū)Ρ瓤?，美、日兩國倉儲費用占GDP比重分別僅為2.2%與3.0%左右，中國倉儲費用占比下降仍有空間。

    四、多方發(fā)展拉動物流地產(chǎn)需求規(guī)模

    目前，高端現(xiàn)代倉儲的需求方主要集中在零售商、第三方物流和高端制造領域。其中零售商包括快消品、電商以及零售與快餐行業(yè)，高端制造主要由汽車、電子、機械制造以及醫(yī)藥、醫(yī)療器械制造構(gòu)成。不同需求方對于倉儲投入的考慮不盡相同，但目前多數(shù)仍采取輕資產(chǎn)模式，以租賃為主。

    （1）傳統(tǒng)零售消費穩(wěn)定增長

    傳統(tǒng)零售行業(yè)始終是對現(xiàn)代物流倉儲設施需求占比較高的領域。伴隨著消費升級和新零售概念的興起，消費品類多樣、品質(zhì)提升，人、貨、場等商業(yè)要素原有的次序被打亂，供應鏈得到重構(gòu)，線上線下渠道融合打破了原有的分銷體系，在縮短物流時間的同時更加強調(diào)提前備貨和倉儲功能，尤其是分鐘級的即時配送推動前置倉的廣泛應用。與此同時，伴隨生鮮產(chǎn)品、跨境商品等細分消費市場持續(xù)火熱，保稅倉庫、冷庫設施等倉儲需求迅速增加。作為提升上游供應商和為下游消費者體驗的重要一環(huán)，物流基礎設施能力日益受到重視。

    2018年中國連鎖百強門店總數(shù)13.8萬個，同比增長16.0%。去除便利店門店因素（含蘇寧小店），百強門店增速為9.1%，與2017年持平。

2011-2018年中國連鎖百強門店總數(shù)

資料來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會

    2018年，百強企業(yè)平均人效198萬元，比2017年提高了3.0%。百強平均毛利率由2017年的17.9%提高到18.3%，中位數(shù)18.1%，與2017年持平。

2010-2018年中國連鎖百強銷售規(guī)模統(tǒng)計

資料來源：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會

    2017年全國冷鏈物流市場需求約4700億元，同比增長9.76%；2018年行業(yè)市場規(guī)模達到5175億元，同比增長超過10%，主要是由于農(nóng)產(chǎn)品領域的需求推動。

2014-2018年中國冷鏈物流行業(yè)市場規(guī)模情況

資料來源：智研咨詢整理

    （2）電商消費創(chuàng)造新活力

    受益計算機技術與信息技術普及，過去十年來我國電商行業(yè)實現(xiàn)飛速發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)規(guī)模來看，電子商務交易額快速增長，網(wǎng)絡零售額連續(xù)六年穩(wěn)居世界第一。

    根據(jù)智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及投資前景預測報告》數(shù)據(jù)顯示：2013年至2017年間，我國電子商務交易額從10.40萬億增長到29.16萬億，年均復合增長率為29.4%。國家統(tǒng)計局電子商務交易平臺調(diào)查顯示，2018年全國電子商務交易額為31.63萬億元，比2017年增長8.5%。

2013-2018年中國電子商務交易規(guī)模

資料來源：國家統(tǒng)計局、CNNIC

    （3）快遞業(yè)務放量引領第三方物流發(fā)展

    受電商快速發(fā)展推動，近年來國內(nèi)快遞業(yè)務量保持高速增長，2017年規(guī)模以上快遞企業(yè)收入與業(yè)務量同比分別增長22%和27%。受此推動，快遞企業(yè)管理倉庫面積（多為租賃）快速增長，為物流地產(chǎn)需求提供重要支撐。

2013-2018年中國快遞業(yè)務收入統(tǒng)計

資料來源：國家郵政局

    （4）高端制造業(yè)增長平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)升級帶來新機遇

    近年隨著我國科學技術水平的不斷進步，我國制造業(yè)逐步向產(chǎn)業(yè)價值鏈的中高端邁進，2018年我國裝備制造業(yè)、高技術產(chǎn)業(yè)增加值同比分別增長8.1%和11.7%，增速較工業(yè)增加值增速分別高出1.9個百分點和5.5個百分點。

2014-2018年全國工業(yè)品物流總額走勢圖

資料來源：中國物流與采購聯(lián)合會、智研咨詢整理

    受產(chǎn)業(yè)升級因素影響，我國工業(yè)品物流結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，高新技術和裝備制造業(yè)等新興動力在增強，物流需求同比增速顯著高于工業(yè)品物流總額同比增速，其中：2018年交通運輸制造業(yè)、電器機械制造和電子通信技術制造物流需求分別增長13.8%、10.1%和10.5%，較工業(yè)品物流總額增速（9.5%）分別高出4.3個百分點、0.6個百分點和1.0個百分點。高新技術產(chǎn)業(yè)與裝備制造業(yè)的發(fā)展為物流地產(chǎn)的成長提供充足動力。

    總體來看，我國物流地產(chǎn)行業(yè)供給結(jié)構(gòu)性問題較為突出，大量低端倉庫長期閑置與高端倉儲供不應求的局面長期存在。一方面，雖然我國已存在大量的工礦倉儲用地與倉庫面積，但多數(shù)仍是低端的簡易倉庫，在選址、建設標準和管理運營上與現(xiàn)代高端倉儲設施存在明顯差距。

    2017年，供應國有建設用地60.31萬公頃（904萬畝），同比增長13.5%。其中，工礦倉儲用地12.28萬公頃，同比下降0.2%；商服用地3.09萬公頃，同比下降12.0%；住宅用地8.43萬公頃，同比增長13.2%；基礎設施及其他用地36.52萬公頃，同比增長22.4%。

2013-2017年全國工礦倉儲用地規(guī)模

資料來源：自然資源部

    另一方面，與其他國家對比來看，雖然我國物流地產(chǎn)存量（約9.55億平米）已處于領先地位，但是優(yōu)質(zhì)物流設施占存量物流設施比重仍較低（約5%）。伴隨近年來電商以及高端制造業(yè)的發(fā)展，國內(nèi)對優(yōu)質(zhì)物流設施的需求不斷提升，優(yōu)質(zhì)物流設施的供給缺口不斷擴大，未來高標倉儲設施市場空間廣闊。

2018年全球主要國家物流地產(chǎn)結(jié)構(gòu)統(tǒng)計

資料來源：智研咨詢整理

    伴隨物流地產(chǎn)需求的持續(xù)釋放以及物流地產(chǎn)行業(yè)支持政策的不斷加碼，物流地產(chǎn)行業(yè)有望加速發(fā)展。展望未來，土地資源獲取能力、運營能力和資金成本將成為物流地產(chǎn)企業(yè)做大做強的關鍵點所在。資金實力較強、運營服務水平較高的物流地產(chǎn)開發(fā)商有望脫穎而出。