2019-2025年中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測報告

第一章物流地產(chǎn)行業(yè)的界定17

1.1　物流地產(chǎn)的概念17

1.1.1　物流地產(chǎn)的概念17

1.1.2　相關(guān)概念的辨析18

1.2　物流地產(chǎn)的內(nèi)涵19

1.2.1　物流地產(chǎn)的范疇19

1.2.2　物流地產(chǎn)的內(nèi)涵19

第二章2013-2018年中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境分析21

2.1　經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析21

2.1.1　全球經(jīng)濟(jì)形勢分析21

2.1.2　中國經(jīng)濟(jì)運行現(xiàn)狀22

2.1.3　我國消費水平現(xiàn)狀45

2.2　產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析47

2.2.1　地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀47

2.2.2　地產(chǎn)業(yè)的影響因素52

2.2.3　工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢54

2.2.4　工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可期57

2.3　驅(qū)動因素分析59

2.3.1　物流行業(yè)持續(xù)發(fā)展59

2.3.2　電子商務(wù)快速發(fā)展59

中國電子商務(wù)市場交易規(guī)模預(yù)測

2.3.3　調(diào)控利好物流地產(chǎn)61

2.3.4　外資進(jìn)入拉動市場64

2.3.5　全球制造重心轉(zhuǎn)移64

2.3.6　物流設(shè)施供不應(yīng)求65

第三章2013-2018年中國物流地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析66

3.1　物流行業(yè)政策扶持分析66

3.1.1　近年政策梳理66

3.1.2　重點政策解讀71

3.1.3　相關(guān)政策概述80

3.2　地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控分析83

3.2.1　近年政策梳理83

3.2.2　重點政策解讀88

3.2.3　相關(guān)政策概述91

3.3　全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2019-2025年）95

3.3.1　發(fā)展目標(biāo)95

3.3.2　總體布局95

3.3.3　主要任務(wù)97

3.3.4　保障措施100

第四章2013-2018年中國物流地產(chǎn)市場綜合分析102

4.1　中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征分析102

4.1.1　市場形成歷程102

4.1.2　市場特點分析102

4.1.3　行業(yè)形勢分析103

4.2　2013-2018年中國物流地產(chǎn)市場供需分析106

4.2.1　市場供應(yīng)情況106

4.2.2　倉儲物業(yè)需求113

4.2.3　電商帶動需求113

第五章2013-2018年中國物流園區(qū)的發(fā)展建設(shè)分析129

5.1　中國物流園區(qū)總體現(xiàn)狀分析129

5.1.1　規(guī)模情況分析129

5.1.2　區(qū)域分布分析135

5.1.3　實際狀態(tài)分析136

5.1.4　轉(zhuǎn)型升級態(tài)勢138

5.2　中國物流園區(qū)建設(shè)運營情況分析139

5.2.1　建設(shè)情況分析139

5.2.2　運營狀況分析141

5.2.3　主要問題分析148

5.3　中國物流園區(qū)發(fā)展變化特征分析153

5.3.1　功能集聚特征153

5.3.2　服務(wù)城市作用154

5.3.3　專業(yè)化服務(wù)方向155

5.3.4　國際項目建設(shè)155

5.4　中國物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展模式分析156

5.4.1　主流開發(fā)模式156

5.4.2　空間布局模式157

5.4.3　經(jīng)營管理模式158

第六章2013-2018年主要城市物流地產(chǎn)市場運行分析160

6.1　北京市160

6.1.1　物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析160

6.1.2　物流地產(chǎn)市場需求分析160

6.1.3　物流地產(chǎn)市場運行分析161

6.1.4　物流地產(chǎn)市場趨勢分析163

6.2　上海市164

6.2.1　物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析164

6.2.2　物流地產(chǎn)市場需求分析165

6.2.3　物流地產(chǎn)市場運行分析166

6.2.4　物流地產(chǎn)市場趨勢分析167

6.3　廣州市168

6.3.1　物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析168

6.3.2　物流地產(chǎn)市場需求分析170

6.3.3　物流地產(chǎn)市場運行分析171

6.3.4　物流地產(chǎn)市場趨勢分析171

6.4　深圳市172

6.4.1　物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析172

6.4.2　物流地產(chǎn)市場需求分析174

6.4.3　物流地產(chǎn)市場運行分析175

6.4.4　物流地產(chǎn)市場趨勢分析176

6.5　華北及東北地區(qū)178

6.5.1　天津物流地產(chǎn)市場分析178

6.5.2　大連物流地產(chǎn)市場分析180

6.5.3　沈陽物流地產(chǎn)市場分析180

6.6　華東地區(qū)181

6.6.1　南京物流地產(chǎn)市場分析181

6.6.2　青島物流地產(chǎn)市場分析182

6.6.3　杭州物流地產(chǎn)市場分析183

6.6.4　寧波物流地產(chǎn)市場分析184

6.7　華中及華西地區(qū)184

6.7.1　武漢物流地產(chǎn)市場分析184

6.7.2　成都物流地產(chǎn)市場分析186

6.7.3　重慶物流地產(chǎn)市場分析186

第七章2013-2018年中國物流地產(chǎn)所屬行業(yè)競爭狀況分析188

7.1　中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭形勢分析188

7.1.1　“圈地運動”興起188

7.1.2　企業(yè)競逐市場190

7.1.3　外資擴(kuò)張迅猛192

7.2　中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析194

7.2.1　市場格局分析194

7.2.2　區(qū)域格局分析207

7.3　中國物流地產(chǎn)發(fā)展的SWOT分析210

7.3.1　優(yōu)勢（Strengths）210

7.3.2　劣勢（Weaknesses）210

7.3.3　機會（Opportunitie）211

7.3.4　威脅（Threats）212

第八章物流地產(chǎn)市場開發(fā)模式分析214

8.1　物流地產(chǎn)價值鏈及核心能力分析214

8.1.1　價值鏈結(jié)構(gòu)214

8.1.2　項目決策215

8.1.3　項目策劃及規(guī)劃設(shè)計215

8.1.4　項目管理216

8.1.5　銷售及招商管理217

8.1.6　物業(yè)管理217

8.1.7　支持性活動218

8.1.8　結(jié)論綜述219

8.2　物流地產(chǎn)主要開發(fā)模式分析219

8.2.1　地產(chǎn)商主導(dǎo)型219

8.2.2　物流商主導(dǎo)型220

8.2.3　地產(chǎn)物流合營220

8.2.4　第三方做平臺220

8.3　國外物流地產(chǎn)開發(fā)決策分析221

8.3.1　城市的選擇221

8.3.2　城市內(nèi)部區(qū)位的選擇222

8.3.3　物業(yè)類型的選擇223

8.3.4　投資方式的選擇224

8.4　物流地產(chǎn)開發(fā)案例分析224

8.4.1　項目背景224

8.4.2　項目規(guī)劃225

8.4.3　項目市場定位226

第九章物流地產(chǎn)行業(yè)盈利模式分析227

9.1　物流地產(chǎn)的一般盈利模式227

9.2　國外物流地產(chǎn)巨頭的盈利方式選擇227

9.2.1　土地增值227

9.2.2　出租收入227

9.2.3　服務(wù)費用227

9.3　中國物流園區(qū)的贏利模式分析228

9.3.1　土地增值228

9.3.2　出租收入228

9.3.3　服務(wù)費用229

9.3.4　項目投資收益230

9.3.5　其他收益230

9.4　不同發(fā)展階段的物流園區(qū)盈利模式設(shè)計230

9.4.1　基本狀況分析230

9.4.2　處于初創(chuàng)期231

9.4.3　處于成長期232

9.4.4　處于成熟期232

第十章物流地產(chǎn)行業(yè)運營模式分析234

10.1　物流地產(chǎn)主要運營模式分析234

10.1.1　標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施和物流園區(qū)的開發(fā)234

10.1.2　按客戶需求定制開發(fā)倉儲設(shè)施234

10.1.3　收購與回租234

10.1.4　提供咨詢服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)234

10.2　國外物流地產(chǎn)巨頭運營模式分析235

10.2.1　標(biāo)準(zhǔn)化模式235

10.2.2　定制開發(fā)模式235

10.2.3　收購回租模式236

10.2.4　收購模式236

10.3　國內(nèi)主要物流地產(chǎn)運營模式分析237

10.3.1　商貿(mào)城演變模式237

10.3.2　企業(yè)引導(dǎo)模式237

10.3.3　政府主導(dǎo)模式237

10.3.4　創(chuàng)新變革模式238

10.4　運營模式選擇應(yīng)注意的問題238

10.4.1　房地產(chǎn)商方面238

10.4.2　地方政府方面238

10.4.3　物流企業(yè)方面238

10.4.4　第三方組織方面239

10.4.5　人才培育方面239

第十一章2013-2018年中國物流地產(chǎn)市場投資現(xiàn)狀分析240

11.1　投資類型分析240

11.1.1　開發(fā)為主型240

11.1.2　暗渡陳倉型240

11.1.3　開發(fā)兼經(jīng)營型241

11.2　投資特征分析241

11.2.1　投資周期長241

11.2.2　投資規(guī)模大241

11.2.3　投資回報高242

11.3　投資現(xiàn)狀分析243

11.3.1　資本蜂擁入市243

11.3.2　房企搶食市場244

11.3.3　電商加快布局245

11.3.4　搶灘西部市場245

11.4　物流園區(qū)投資現(xiàn)狀246

11.4.1　投資特點246

11.4.2　資金來源247

11.4.3　占地規(guī)模248

第十二章2019-2025年中國物流地產(chǎn)市場投資策略分析249

12.1　投資價值分析249

12.1.1　投資市場空間249

12.1.2　投資回報率高250

12.1.3　投資潛力分析251

12.2　投資案例分析253

12.2.1　投資案例一253

12.2.2　投資案例二254

12.2.3　投資案例三254

12.3　投資策略分析255

12.3.1　運營模式選擇255

12.3.2　選址建議256

12.3.3　融資模式258

12.3.4　招商能力259

12.3.5　投資判斷260

第十三章2019-2025年中國物流地產(chǎn)市場投資風(fēng)險預(yù)警262

13.1　房地產(chǎn)行業(yè)一般投資風(fēng)險262

13.1.1　經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險262

13.1.2　投資經(jīng)營風(fēng)險262

13.1.3　開發(fā)法律風(fēng)險262

13.1.4　其他相關(guān)風(fēng)險266

13.2　我國工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險266

13.2.1　市場化程度低266

13.2.2　土地指標(biāo)稀缺267

13.2.3　相關(guān)環(huán)境風(fēng)險267

13.3　物流地產(chǎn)市場投資風(fēng)險267

13.3.1　拿地風(fēng)險267

13.3.2　管理風(fēng)險267

13.3.3　招商風(fēng)險268

13.3.4　融資風(fēng)險268

13.3.5　準(zhǔn)入風(fēng)險269

13.3.6　人才風(fēng)險269

13.4　物流地產(chǎn)項目運作風(fēng)險270

13.4.1　社會環(huán)境風(fēng)險270

13.4.2　公共關(guān)系風(fēng)險270

13.4.3　策略選擇風(fēng)險270

13.4.4　系統(tǒng)操作風(fēng)險271

13.4.5　市場競爭風(fēng)險271

13.5　物流地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理271

13.5.1　風(fēng)險識別271

13.5.2　風(fēng)險評估272

13.5.3　風(fēng)險管控272

13.5.4　管控機制273

第十四章2019-2025年中國物流地產(chǎn)市場前景預(yù)測274（ZY GXH）

14.1　宏觀環(huán)境未來形勢分析274

14.1.1　國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)趨勢274

14.1.2　物流業(yè)發(fā)展展望279

14.1.3　地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望284

14.2　物流地產(chǎn)市場前景預(yù)測285

14.2.1　行業(yè)發(fā)展機遇285

14.2.2　未來前景展望285

14.2.3　市場需求潛力286

14.3　物流地產(chǎn)市場趨勢分析287

14.3.1　市場走勢分析287

14.3.2　區(qū)域趨勢分析287

14.3.3　企業(yè)趨勢分析288

14.3.4　競爭趨勢分析290 （ZY GXH）

附錄293

附錄一：《中華人民共和國土地管理法》293

附錄二：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》310

附錄三：《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資進(jìn)入物流領(lǐng)域的實施意見》321

附錄四：《物流園區(qū)分類與基本要求》324

圖表目錄

圖表 1 物流地產(chǎn)的范疇：物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體18

圖表 2 2018年GDP初步核算數(shù)據(jù)22

圖表 3 2018年GDP環(huán)比和同比增長速度23

圖表 4 2018年GDP初步核算數(shù)據(jù)23

圖表 5 2018年GDP同比增長速度24

圖表 6 2015-2018年全國居民消費價格漲跌幅25

圖表 7 2018年居民消費價格分類別同比漲跌幅26

圖表 8 2018年居民消費價格分類別環(huán)比漲跌幅27

圖表 9 　2018年居民消費價格主要數(shù)據(jù)27

圖表 10 2011-2018中國城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)對比表31

圖表 11 2015-2018年規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長速度32

圖表 12 2018年份規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)主要數(shù)據(jù)34

圖表 13 2015-2018年鋼材日均產(chǎn)量及同比增速36

圖表 14 2015-2018年水泥日均產(chǎn)量及同比增速37

圖表 15 2015-2018年十種有色金屬日均產(chǎn)量及同比增速37

圖表 16 2015-2018年乙烯日均產(chǎn)量及同比增速38

圖表 17 2015-2018年汽車日均產(chǎn)量及同比增速38

圖表 18 2015-2018年轎車日均產(chǎn)量及同比增速39

圖表 19 2015-2018年發(fā)電量日均產(chǎn)量及同比增速39

圖表 20 2015-2018年原油加工量日均產(chǎn)量及同比增速40

圖表 21 2015-2018年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增速41

圖表 22 2015-2018年固定資產(chǎn)投資到位資金同比增速42

圖表 23 2018年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）主要數(shù)據(jù)43

圖表 24 2015-2018年社會消費品零售總額分月同比增長速度45

圖表 25 2018年份社會消費品零售總額主要數(shù)據(jù)46

圖表 26 2012-2018年主要城市工業(yè)用地供求55

圖表 27 中國網(wǎng)購交易額60

圖表 28 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速107

圖表 29 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速108

圖表 30 全國商品房銷售面積及銷售額增速109

圖表 31 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速110

圖表 32 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)110

圖表 33 倉儲的地區(qū)分布116

圖表 34 物流園區(qū)規(guī)劃投資規(guī)模分布129

圖表 35 物流園區(qū)實際投資占規(guī)劃投資額的比率分布情況130

圖表 36 物流園區(qū)分區(qū)域平均實際投資情況131

圖表 37 物流園區(qū)規(guī)劃投資強度與實際投資強度分布131

圖表 38 物流園區(qū)實際占地規(guī)模分布情況132

圖表 39 分區(qū)域物流園區(qū)實際占地面積情況132

圖表 40 物流園區(qū)規(guī)劃面積完成情況133

圖表 41 物流運營面積占比分布情況134