今年前三季度，34個一二線城市土地成交總建面達(dá)4.58億平方米，比2019年同期增加了5%

    3月份以來，國務(wù)院向北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、寧波、南京、蘇州和合肥等11個試點(diǎn)城市下放了建設(shè)用地審批管理權(quán)。

    下放建設(shè)用地審批管理權(quán)的背后，無論是哪個城市成為試點(diǎn)，都是提高用地審批效率，壓縮原有審批時間，提升用地保障能力，“提質(zhì)增效”之舉。

    “國務(wù)院提出深化土地管理制度改革，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批權(quán)下放到部分城市，一定程度上會加快未來土地供應(yīng)，持續(xù)推進(jìn)國土空間的提質(zhì)增效。”中指研究院深圳分院分析師殷傳強(qiáng)向《證券日報》記者表示，比如深圳接下來將重點(diǎn)激活存量土地，增加住宅用地供應(yīng)，讓持續(xù)面臨土地瓶頸的深圳再一次提升城市競爭力。

    審批放權(quán)城市供地增幅領(lǐng)先

    今年3月初，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年，賦予省級地方政府更大的用地自主權(quán)。

    10月中旬，時值深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年之際，建設(shè)用地審批權(quán)放權(quán)城市名單中加入了深圳，深圳獲得“土地管理”大禮包。從簡政放權(quán)、存量挖掘和制度創(chuàng)新等方面，賦予了深圳更多自主權(quán)，引發(fā)業(yè)內(nèi)極大關(guān)注。

    “深圳獲得用地主導(dǎo)權(quán)，但沒有擴(kuò)容，背后是一盤大棋。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，上大項(xiàng)目、搞房地產(chǎn)開發(fā)，內(nèi)地哪個城市都會搞，深圳不可以這樣。對深圳來說，產(chǎn)業(yè)和城市地位升級了，但空間結(jié)構(gòu)還留在工業(yè)時代，首先應(yīng)該狠命挖潛，把低效閑置的土地利用好，提高地均產(chǎn)值。

    據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，34個一二線城市土地成交總建面達(dá)4.58億平方米，比2019年同期增加了5%；與此同時，屬于首批下放建設(shè)用地審批管理權(quán)試點(diǎn)的北京、天津、上海等11個一二線城市總成交建面為1.51億平方米，比2019年同期增加了7%，增幅更為顯著。

    從成交金額來看，建設(shè)用地審批放權(quán)城市土地供地增加的表現(xiàn)更為突出，34個一二線城市總成交金額同比增幅為12%，而11個審批放權(quán)城市總成交金額同比增幅為20%，增幅領(lǐng)先了8個百分點(diǎn)。

    “國務(wù)院下放建設(shè)用地審批權(quán)以來，11個試點(diǎn)一二線城市中除商品住宅去化不佳的天津、以及購買能力偏弱的合肥外，其余城市前三季度土地供應(yīng)同比增加或基本持平，供應(yīng)速度保持穩(wěn)定增長，尤其是深圳和上海，表現(xiàn)尤為突出。”克而瑞地產(chǎn)分析師馬千里、邱娟表示，客觀而言，供應(yīng)量突出一定程度上與疫情暴發(fā)有較大關(guān)聯(lián)，為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)，各地政府在二季度加快了土地供應(yīng)節(jié)奏，尤其是掛出一些優(yōu)質(zhì)地塊來重振市場信心；但審批權(quán)下放無疑加快了土地的供應(yīng)速度，尤其是上海、深圳這種土地資源比較稀缺的城市，在擁有自主審批權(quán)之后，城市精準(zhǔn)施政能夠更好地執(zhí)行，供地速度增勢十分突出。

    值得一提的是，從前三季度土地成交總建面變動情況來看，11個土地審批放權(quán)的城市中比2019年同期增幅最大的當(dāng)屬深圳。今年前三季度，深圳經(jīng)營性用地成交總建面高達(dá)332萬平方米，同比2019年同期增幅高達(dá)151%，遠(yuǎn)高于增幅第二位、第三位的廣州和上海。

    而土地“擴(kuò)權(quán)”落地僅10天后，深圳就以294億元起拍總價掛出了8宗居住用地，總出讓面積逾73.22萬平方米。無疑，未來深圳的住宅用地供應(yīng)正在加速和加量。

    緩解深圳住宅供地緊缺局面

    深圳與其他城市不同，40年間，人口從30萬漲到了2000萬。如今的深圳，城市地位升級，不再只是經(jīng)濟(jì)特區(qū)，而是大灣區(qū)和深莞惠都市圈核心，未來人口還會大規(guī)模的增加，但“缺地不缺人”一直是深圳多年以來的城市發(fā)展瓶頸。

    資料顯示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容納了2000萬人口，但深圳居住用地占全市總建設(shè)用地面積不到23%，低于國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%-40%的下限。參照發(fā)達(dá)國家的大城市來說，這一比例應(yīng)該提到30%-40%，才是合理的水平。

    過去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬平方米，位居103個城市中倒數(shù)第四。人們相信深圳土地供應(yīng)不足以滿足龐大的人口住房需求，導(dǎo)致過去十余年深圳房價快速上漲。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年，深圳市商品住宅成交均價為55821元/平方米，是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。

    “所謂的空間瓶頸，就是高房價、高成本、空間逼仄。”李宇嘉表示，若深圳能將產(chǎn)業(yè)、企業(yè)、人口疏導(dǎo)到外圍，或者向外圍購買用地指標(biāo)，然后調(diào)整紅線，深圳就能在經(jīng)濟(jì)、空間上實(shí)現(xiàn)突破，外圍分享到了深圳的紅利，惠州、東莞、河源和汕尾的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)夯實(shí)了；深圳不僅獲得了寶貴的發(fā)展空間，而且高房價降下來了，人才安居問題也解決了。這或許就是深圳此次土地“擴(kuò)權(quán)”所下的一盤大棋。

    而此次中央“大禮包”中下放的土地審批管理權(quán)主要包括四個方面，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)；支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地；支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題；探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的市場化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制。

    “作為四大一線城市中面積最小的城市，土地已經(jīng)日趨成為困擾深圳發(fā)展的瓶頸。”殷傳強(qiáng)向《證券日報》記者表示，中央賦予深圳更大的土地管理權(quán)，能夠增加城市土地供應(yīng)量，但重點(diǎn)是激活現(xiàn)有存量，提高土地利用效率，讓持續(xù)面臨土地瓶頸的深圳再一次提升城市競爭力。

    挖潛存量土地破局空間瓶頸

    據(jù)統(tǒng)計，2019年，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高端制造、科技創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了深圳85%以上的GDP，但其空間結(jié)構(gòu)還停留在工業(yè)時代。

    “如果到龍崗、坪山、寶安等區(qū)域的外圍走一走，就會發(fā)現(xiàn)閑置、低效、常年得不到利用的土地一大把。”李宇嘉向《證券日報》記者如是表示。

《證券日報》記者也了解到，根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局2020年5月份公布的最新《閑置土地信息公開表》，深圳目前共有59宗閑置地塊，總面積合計約195萬平方米，其中因政府原因造成的閑置地塊有20宗，企業(yè)原因造成的有34宗，非單一原因的有5宗，閑置的時長短則1個月，長則超過17年。

    “總體來講，深圳還有80平方公里的發(fā)展空間。在不能觸碰270平方公里產(chǎn)業(yè)紅線的前提下，其他產(chǎn)業(yè)用地34平方公里都可以探索轉(zhuǎn)為住宅用地；20平方公里的基本農(nóng)田，有望調(diào)整為建設(shè)用地；37.9平方公里的商服用地也有騰退的空間。”李宇嘉向《證券日報》記者表示，以2020年12平方公里建設(shè)用地供應(yīng)量來簡單匡算，存量盤活能供應(yīng)15年左右。

    “此次深圳土地‘擴(kuò)權(quán)’，最主要目的還是優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，以土地改革為先導(dǎo)，為未來產(chǎn)業(yè)升級和協(xié)同發(fā)展做鋪墊。但是這個過程中也會給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來些許發(fā)展機(jī)會，住宅作為產(chǎn)業(yè)的配套，直接帶來規(guī)模的上升。產(chǎn)業(yè)升級帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平提高，未來的改善需求會進(jìn)一步增加。”同策研究院總監(jiān)宋衛(wèi)紅向《證券日報》記者表示，同時在盤活存量用地方面，部分區(qū)域會出現(xiàn)城市區(qū)域舊改的需求，為開發(fā)企業(yè)增加拿地機(jī)會。

    “此次《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025年）》明確支持在土地管理制度上深化探索，隨著當(dāng)前土地市場從增量開發(fā)到存量盤活，類似存量用地盤活的制度也顯得很關(guān)鍵。通過此類用地市場的改革，進(jìn)一步簡化完善存量土地的盤活流程，加快推進(jìn)城市更新步伐。”以深圳為大本營的一家房企相關(guān)人士向《證券日報》記者表示，公司2020年獲取的城市更新項(xiàng)目中，深圳及臨深區(qū)域占五成以上，接下來會繼續(xù)加大對深圳的投資布局。

    值得關(guān)注的是，盡管此次土地“擴(kuò)權(quán)”能夠增加住宅用地供應(yīng)，但多位專家均認(rèn)為，深圳住房供求矛盾中短期內(nèi)仍難以破解，終結(jié)高房價的“神話”尚需時間。

    “當(dāng)前重點(diǎn)還是挖潛，把低效閑置的土地利用好，提高地均產(chǎn)值。2019年，深圳每平方公里的產(chǎn)出大約13億元，而香港為21億元，新加坡33億元，紐約接近90億元。”李宇嘉向《證券日報》記者表示，更重要的是，相比經(jīng)濟(jì)特區(qū)時代的“先行先試”，當(dāng)下深圳打造“先行示范區(qū)”，還要示范和帶領(lǐng)灣區(qū)周圍城市發(fā)展，比如現(xiàn)在正在做的深莞惠都市圈建設(shè)、大灣區(qū)互聯(lián)互通，即是加速一體化。如果改革到位，深圳空間短缺和高房價的問題都將得到解決。