當“限競房”遭遇入市難 幾家歡喜幾家愁

    “限競房”無疑是今年北京市場新房供應(yīng)主力，有數(shù)據(jù)顯示，在北京市場涉及“限競房”的開發(fā)商有56家、項目68個，因此當一則“管理部門正在醞釀對‘限競房’采用搖號銷售”的消息流傳時，市場一時風聲鶴唳。市場上確實有項目因為可能發(fā)生的政策變化而做準備，而也有“限競房”項目因為區(qū)域位置、限定價格的因素為后期銷售犯愁。

    等待

    “受到限價房申購政策可能做出的一些調(diào)整，公司原本早已計劃入市的‘限競房’項目遲遲未能入市。”一位限價房項目的營銷負責人告訴北京商報記者，他所在公司項目是北京首批“限競房”項目，考慮到項目溢價空間有限，因此他所在的公司希望第一波入市搶個好彩頭，在去年該項目便開始蓄客。該負責人介紹，由于限定的銷售價格低于周邊其他商品住宅，因而吸引了較多購房者，但是隨著推盤時間一直后推，原已積累的客戶出現(xiàn)動搖，讓項目方也開始因流失客戶而焦慮。

    “可能出現(xiàn)的政策調(diào)整”其中一項指的就是銷售環(huán)節(jié)采取公開搖號。日前，一則管理部門正在醞釀對“限競房”采用搖號銷售的新政策傳言在坊間迅速流傳。其中，銷售采取搖號、產(chǎn)權(quán)共有等多項傳聞最為引人注目。“如果傳言屬實，之前的游戲規(guī)則將被打破，我們也必須考慮到搖號政策給項目和企業(yè)帶來的影響。”另有項目人士坦言。

    事實上，如今的北京新房市場，儼然已經(jīng)是限價房及共有產(chǎn)權(quán)房的天下，從去年開始成交的40多宗限價商品房地塊何時入市也成為市場關(guān)注的焦點。

    據(jù)了解，早在去年底，就有兩個房山的“限競房”項目正式亮相，并在市場中進行項目的推廣。之后的數(shù)月時間里，前前后后傳出幾次即將入市的消息，但時至今日，這些項目仍舊處在蓄客階段，并沒有拿到預(yù)售許可證，自然也未能真正入市銷售。

    一家全國排名靠前的大型房企相關(guān)人士向北京商報記者透露，他所在公司目前在北京區(qū)域內(nèi)已經(jīng)取得的包括獨立拿地、聯(lián)合拿地在內(nèi)的“限競房”項目共有5個，涉及貨值在北京區(qū)域內(nèi)排在前列。該人士進而表示，銷售政策的變化也給項目的定位帶來不確定性，蓄客人群將出現(xiàn)顯著的錯位，這也是該公司放緩?fù)票P節(jié)奏的原因。

    顛覆

    事實上，此前已經(jīng)有上海、南京、成都、杭州、西安等城市出臺類似政策，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅進而介紹，去年開始在一二線熱點城市中，一條不成文的買房“鄙視鏈”愈發(fā)凸顯。對于購房者，開發(fā)商在選房的優(yōu)先級上以付款方式劃分，有人將買房“鄙視鏈”編成了一個段子，“全款買房的往里走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享單車挪一挪”。在郭毅看來，如果“限競房”由政府統(tǒng)一搖號，將徹底切斷這一“鄙視鏈”，令購房人處于更加公平的購房環(huán)境中，無疑是一大利好。

    對于北京市場而言尤其如此。資料顯示，從2016年開始，北京開始出現(xiàn)“限競房”地塊。因其出讓條件中，限定后續(xù)銷售房價的基礎(chǔ)上競拍土地出讓價格，成為此類地塊的標志性特點。同時，出讓地塊通常還限定住房戶型比例為“90/70”，即90平方米以下的住房面積占比70%以上。但值得注意的是，與符合較為嚴格申購條件的個人及家庭才可申請購買的“共有產(chǎn)權(quán)房”不同，“限競房”屬性仍是商品房。

    據(jù)相關(guān)行業(yè)人士粗略統(tǒng)計，從2017年該類土地首次出讓至今，北京已經(jīng)出讓的“限競房”項目總貨值在2300億元上下。該人士進一步表示，在一段時間內(nèi)，北京土地供應(yīng)中，“限競房”供應(yīng)絕對是“主流”，企業(yè)要想在北京拿地，這樣的項目幾乎成為“必選題”。目前北京“限競房”基本集中在五環(huán)周邊，受到出讓條件“90/70”政策的限制，90平方米戶型將是主流。因此，按照一些公司的計劃，這些項目基本都定位為剛性改善性產(chǎn)品。雖然“限競房”項目的利潤不算高，但至少可以保證一定的項目利潤。同時，由于之前“限競房”項目的價格已經(jīng)確定，企業(yè)不會通過控制銷售節(jié)奏的方式過度追求土地升值來取得后續(xù)房價上漲帶來的收益，而是通過快周轉(zhuǎn)實現(xiàn)資金的快速回流，這也是此前企業(yè)不斷拿下“限競房”項目的主要原因。

    幾家歡喜幾家愁

    實際上，即便沒有政策變化傳言，如今北京市場上的“限競房”項目也處于幾家歡喜幾家愁的狀態(tài)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就曾分析，除了五環(huán)內(nèi)少數(shù)項目，其他“限競房”的壓力也不小。

    “這些項目里，離城市核心區(qū)近，以及周邊配套成熟的項目可能不太愁賣，而另外一些項目的市場預(yù)期并不是很樂觀。”有業(yè)內(nèi)人士以房山某“限競房”項目舉例介紹，該項目位于六環(huán)外，限定銷售價格約3.9萬元/平方米，相對于房山在售的新建商品住宅而言，有一定的價格優(yōu)勢，但是地理位置偏遠是該項目的劣勢。同時，該項目銷售價格與如今房山的二手房價格相比，已沒有優(yōu)勢可言。據(jù)了解，房山區(qū)在售二手房的均價為2.9萬元/平方米，其中，良鄉(xiāng)板塊的二手房屋均價在3.2萬元/平方米，而該項目的位置比良鄉(xiāng)板塊還要遠一些，相較而言，接近4萬元/平方米的限價反而超過臨近位置較好區(qū)域的二手房屋價格。

    當然，市場上也不乏相對壓力小的“限競房”項目。例如孫河板塊的3個“限競房”地塊。按照出讓要求，這三宗土地的限定銷售均價不超過7萬元/平方米，如果三宗地要按照70%以上房源90平方米以內(nèi)執(zhí)行，那這里將會供應(yīng)一批600萬元左右的房源，總價優(yōu)勢較為明顯。據(jù)悉，旭輝中糧天恒聯(lián)合推出的瑞悅府主力產(chǎn)品為總價600萬元房源，目前已經(jīng)進入蓄客推盤階段，而該項目周邊有不少項目已經(jīng)建成，龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子、中糧瑞府、景粼原著等無不是北京高端豪宅的代表性樓盤，區(qū)域內(nèi)不乏售價達“10萬+”的樓盤。