凈利連續(xù)三年下滑 中航地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的陣痛

    “向存量資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方向轉(zhuǎn)型的大方向是對(duì)的，但前景仍有待觀察。中小房企轉(zhuǎn)型物業(yè)，應(yīng)把‘以人為本’作為取勝之道，將服務(wù)做得更到位、精致，通過(guò)這種方式來(lái)贏得口碑，然后再進(jìn)一步拓展市場(chǎng)”

    在調(diào)控升級(jí)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈和利潤(rùn)走低的市場(chǎng)環(huán)境下，大型房企與中小房企的分化正在加劇。2017年，碧桂園、萬(wàn)科、恒大相繼沖破5000億元大關(guān)，千億也已成為很多規(guī)模房企的安全線。然而，幾家歡喜幾家愁，與此同時(shí)，很多中小房企卻業(yè)績(jī)承壓、處境艱難。

    3月15日，中航地產(chǎn)發(fā)布2017年年報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，中航地產(chǎn)2017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入58.93億元，同比下降6.88%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為1.51億元，比2016年同期下降6.74%;其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為28.08億元，同比大幅下降26.01%。

    營(yíng)收、凈利等多項(xiàng)指標(biāo)下滑，2017年年報(bào)對(duì)于中航地產(chǎn)而言，顯然不是一張靚麗的成績(jī)單。致力于剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，全力投入物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的中航地產(chǎn)，是否遭遇了轉(zhuǎn)型期的陣痛?

    值得注意的是，這已是中航地產(chǎn)自2015年來(lái)，連續(xù)第三年凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。就房企業(yè)績(jī)和企業(yè)未來(lái)發(fā)展計(jì)劃等相關(guān)問(wèn)題，向中航地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿未得到回復(fù)。

    凈利潤(rùn)持續(xù)下滑

    中航地產(chǎn)2017年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為58.93億元，同比下降6.88%。對(duì)于營(yíng)收的下滑，中航地產(chǎn)在年報(bào)中解釋稱，主要原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目減少。

    2017年，中航地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為1.51億元，同比下降6.74%;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)約虧損3.83億元，虧損同比擴(kuò)大。對(duì)于凈利潤(rùn)下降的原因，財(cái)報(bào)當(dāng)中并未解釋。

    這已是中航地產(chǎn)連續(xù)第三年出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑。2015年、2016年中航地產(chǎn)凈利潤(rùn)分別為4.01億元、1.61億元，分別較上一年同比下降18.53%、59.77%。

    就凈利潤(rùn)持續(xù)下滑的原因采訪中航地產(chǎn)方面，但未得到回復(fù)。

    易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，盈利指標(biāo)的下滑與中航地產(chǎn)整個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模不大有關(guān)。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，原因主要是中航地產(chǎn)正在對(duì)旗下非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離，其本身在發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的支持力度正在減少，因而盈利指標(biāo)會(huì)受到一定的影響。

    翻閱中航地產(chǎn)年報(bào)了解到，近年來(lái)，中航地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占企業(yè)總營(yíng)收比重持續(xù)走低，2015年、2016年、2017年分別為65.08%、60.03%、47.65%。與此同時(shí)，2017年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收也較上年銳減26.01%。

    據(jù)年報(bào)披露，較于2016年，2017年中航地產(chǎn)并沒(méi)有任何新增的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。截至2017年年底，中航地產(chǎn)僅有貴陽(yáng)中航城、昆山九方城(A6地塊)、龍巖中航紫金云熙、惠東中航元·嶼海、衡陽(yáng)中航城市花園一期和天津九方城市廣場(chǎng)6個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

    在項(xiàng)目?jī)?chǔ)備方面，也僅有貴陽(yáng)中航城和衡陽(yáng)地塊兩項(xiàng)目，待開(kāi)發(fā)土地面積約為64萬(wàn)平方米，同比上一年減少約4.59%。

    出售資產(chǎn)保業(yè)績(jī)

    公開(kāi)資料顯示，中航地產(chǎn)成立于1985年，1994年在深交所上市，是隸屬于中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司的央企上市公司。同樣作為央企，在保利、華潤(rùn)、招商局、華僑城等房企不斷做大做強(qiáng)之際，中航地產(chǎn)背靠中航工業(yè)集團(tuán)的“大樹(shù)”，為何盈利指標(biāo)不斷下滑?

    很多業(yè)內(nèi)分析都將原因指向房企最初的布局失誤。

    從2007年開(kāi)始，中航地產(chǎn)正式宣布從住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型，確立了圍繞“商業(yè)+酒店+中高檔住宅”的綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方向，并大舉向二三線城市擴(kuò)張。特別是在2010年至2013年期間，中航地產(chǎn)先后進(jìn)入贛州、九江、衡陽(yáng)、岳陽(yáng)、貴陽(yáng)和昆山等多個(gè)城市，除上海中航天盛廣場(chǎng)、天津九方城市廣場(chǎng)外，中航地產(chǎn)的很多項(xiàng)目都位于三四線城市。

    然而，在城市分化嚴(yán)重的情況下，國(guó)家加大樓市調(diào)控，去庫(kù)存政策貫穿2016年，尤其是三四線城市，市場(chǎng)需求乏力，去庫(kù)存壓力巨大。

    在2016年年報(bào)中，中航地產(chǎn)也承認(rèn)，公司主要項(xiàng)目分布在三四線城市，未來(lái)繼續(xù)保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)難度很大。

    面對(duì)銷售壓力，中航地產(chǎn)決定出售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。2016年，中航地產(chǎn)將包括成都航逸科技、成都航逸置業(yè)、江蘇中航地產(chǎn)、九江中航城、新疆中航投資等公司的100%股權(quán)，及贛州中航置業(yè)79.17%股權(quán)、贛州中航房地產(chǎn)100%股權(quán)、南昌中航國(guó)際廣場(chǎng)二期項(xiàng)目等資產(chǎn)打包出售給保利地產(chǎn)(14.240, 0.31, 2.23%)，交易對(duì)價(jià)20.3億元。

    數(shù)據(jù)顯示，2016年，中航地產(chǎn)凈利潤(rùn)1.37億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為-3.68億元。以此計(jì)算，如果不是出售資產(chǎn)，中航地產(chǎn)在2016年會(huì)陷入虧損。

    面對(duì)盈利指標(biāo)下滑的陣痛，中航地產(chǎn)“賣賣賣”的腳步并未停止，2017年，中航地產(chǎn)又完成了中航城置業(yè)(上海)有限公司100%股權(quán)和深圳市深越聯(lián)合投資有限公司27%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，這兩次交易的對(duì)價(jià)分別為10.64億元、2700萬(wàn)元。

    轉(zhuǎn)型機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

    事實(shí)上，中航地產(chǎn)從2016年開(kāi)始大手筆出售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，除業(yè)績(jī)需求外，也與其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型密切相關(guān)。

    中航地產(chǎn)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約38億元，占公司總營(yíng)收的60.03%;物業(yè)管理業(yè)務(wù)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約23億元，占比36.25%。然而，地產(chǎn)業(yè)務(wù)雖占據(jù)營(yíng)收大頭，凈利潤(rùn)卻僅有3302萬(wàn)元;物業(yè)管理業(yè)務(wù)雖營(yíng)收較少，但凈利潤(rùn)高達(dá)11877萬(wàn)元，約占據(jù)當(dāng)年1.61億元凈利潤(rùn)的四分之三。

    因此，中航地產(chǎn)稱，未來(lái)公司戰(zhàn)略將聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，圍繞機(jī)構(gòu)類物業(yè)資產(chǎn)的管理，重點(diǎn)發(fā)展物業(yè)及設(shè)備設(shè)施管理、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及客戶一體化服務(wù)外包三項(xiàng)核心業(yè)務(wù)，堅(jiān)持輕資產(chǎn)化發(fā)展模式。

    中航地產(chǎn)在未來(lái)的企業(yè)發(fā)展計(jì)劃中，會(huì)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)徹底剝離出去嗎?中航地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人并未就此問(wèn)題進(jìn)行回復(fù)。

    同策咨詢研究部對(duì)此分析認(rèn)為，賣掉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)包的中航地產(chǎn)進(jìn)入了自身發(fā)展的下半場(chǎng)，未來(lái)將集中資源發(fā)展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，這或許是“滿血回歸”的一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)。

    2017年年報(bào)顯示，中航地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭良好，在2017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收28.67億元，同比上年增長(zhǎng)24.76%。

    對(duì)于中航地產(chǎn)而言，轉(zhuǎn)型可能也會(huì)遇到一些挑戰(zhàn)。“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的力量被削弱后，可能會(huì)對(duì)存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)造成一定沖擊。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房企需要拓展市場(chǎng)占有率，因?yàn)槲飿I(yè)管理業(yè)務(wù)盈利空間不大，如果擴(kuò)張乏力，高管業(yè)務(wù)難以創(chuàng)新，甚至?xí)屴D(zhuǎn)型重新面臨質(zhì)疑。

    中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，還有一方面的挑戰(zhàn)是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，目前，很多大型房企都有物業(yè)管理業(yè)務(wù)，而且水平也很高，較于大型房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如果中小房企沒(méi)有足夠的經(jīng)驗(yàn)、人才、資金量以及良好的市場(chǎng)口碑，即便向物業(yè)管理業(yè)務(wù)方向傾斜，也會(huì)面臨未來(lái)發(fā)展的重重挑戰(zhàn)。

    “向存量資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方向轉(zhuǎn)型的大方向是對(duì)的，但前景仍有待觀察。”宋丁表示：“中小房企轉(zhuǎn)型物業(yè)，應(yīng)把‘以人為本’作為取勝之道，將服務(wù)做得更到位、精致，通過(guò)這種方式來(lái)贏得口碑，然后再進(jìn)一步拓展市場(chǎng)。”