“面粉貴過面包”，中鐵建等拿“地王”房企遭遇現(xiàn)實(shí)尷尬

    進(jìn)入2018年，陸續(xù)有不少城市土地市場開閘，但從市場成交情況看，重點(diǎn)一二線城市土地市場呈現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢，南京等城市，快節(jié)奏、低溢價成為近段時間以來土地市場的總基調(diào)，“地王”熱潮難以再現(xiàn)，但蘇州、杭州等城市仍有熱門地塊遭遇房企激烈競拍，甚至刷新地王紀(jì)錄。

    1月8日，蘇州開啟2018年第一場土地拍賣，編號為“蘇地2017-WG-47號”的姑蘇區(qū)北園路南、檔案館的地塊，出讓面積為37909平方米，容積率0.6，建筑面積約22745.46平方米，起始總價6.82億元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，該地塊起拍樓面價達(dá)每平方米30000元米，為當(dāng)日拍賣土地起拍樓面價最高，最高樓面限價也達(dá)每平方米45000元。但在當(dāng)日，包括中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“中鐵建”)、綠城和九龍倉等在內(nèi)的十幾家房企參與該地塊的競拍。最終，中鐵建以總價98185萬元競得，成交樓面價每平方米43167元，溢價率43.9%。

    值得一提的是，中鐵建拿下的上述地塊的樓面價刷新蘇州市住宅地塊單價紀(jì)錄，成為新的單價地王。比上一宗蘇州單價地王“仁恒蘇地2016-WG-46號姑蘇核心地塊”(樓面價每平方米38745元)高出近5000元。此外，較2017年全市最高成交樓面價高出每平方米1.45萬元(約50%)。即便是對比土地市場較熱的2016年，該成交單價同樣高出約每平方米4000元。

    事實(shí)上，這并不是中鐵建第一次在蘇州高價拿地。2016年12月20日，位于蘇州工業(yè)園區(qū)萬壽街北、啟月街西的“蘇園土掛(2016)04號地塊”由中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華東有限公司競得，終成交價766667萬元，樓面價每平方米27757元，溢價率53%。

    一線城市調(diào)控越來越嚴(yán)厲情況下，當(dāng)前土地市場的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)從一線城市向二三線，甚至三四線轉(zhuǎn)移。其中，二線城市當(dāng)中的蘇州、南京、合肥、無錫被公認(rèn)為是土地價格超越理性區(qū)間的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。但針對蘇州市場，業(yè)內(nèi)人士指出，成交樓面價每平方米20000元以上地塊，高價地定價與成交樓面價比值僅為1.3~1.6倍區(qū)間，盈利空間著實(shí)有限，同時在整體樓市調(diào)控趨緊的背景下，高價地項(xiàng)目普遍難以開盤。

    除蘇州外，杭州的土地市場近期也很火熱。

    近日，杭州也迎來2018年首場土拍，5宗地塊中2宗住宅用地競爭較為激烈，先后觸及70%的溢價率上限，進(jìn)入競自持階段。最終，由浙江本土房企杭州城建(大家房產(chǎn))和祥生地產(chǎn)競得。其中，位于拱墅區(qū)上塘單元的FG08-R21-01地塊，大家房產(chǎn)以總價27億元、溢價率70%、自持5%的代價競得。每平方米36556元的樓面價，一舉超過中國金茂于2017年9月20日在上塘單元創(chuàng)下的每平方米35243元的板塊“地王”。同時，位于西湖區(qū)之江度假區(qū)單元的XH1705-18地塊，由祥生地產(chǎn)以總價26.98億元、70%溢價率、自持50%的代價獲得，樓面價達(dá)每平方米19608元。

    2017年開始，地方樓市調(diào)控政策不斷升級，范圍力度持續(xù)擴(kuò)容，整體市場下行趨勢也較為明顯，尤其是政府區(qū)域“限價”政策的出臺，對房企即將入市的地王項(xiàng)目沖擊不小。針對上述中鐵建等拿“地王”房企遭遇的現(xiàn)實(shí)尷尬，克而瑞研究中心分析師楊科偉分析認(rèn)為， 因部分地王項(xiàng)目拿地成本過高，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見不鮮，在地王成交樓面價與周邊競品項(xiàng)目成交均價無異的背景下，高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價空間。”

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則建議，“地王”企業(yè)應(yīng)該合理把控普通住宅中小戶型高速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品、高端產(chǎn)品、“地王”頂級豪宅產(chǎn)品之間的關(guān)系，在推盤和布局上采取“舍卒保車”策略。“地王”企業(yè)既要解決當(dāng)前銷售業(yè)績的問題，又要謀求市場份額及長遠(yuǎn)發(fā)展。

    在推盤時序及策略上，張宏偉建議相關(guān)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先考慮較為容易回籠資金的高速周轉(zhuǎn)的“進(jìn)攻性”的產(chǎn)品，以“現(xiàn)金為王”，其他產(chǎn)品尤其是“地王”樓盤可以作為中長期“防守類”產(chǎn)品。這些“防守類”產(chǎn)品需要博弈調(diào)控的周期及調(diào)控政策的時效性，要適度拉長項(xiàng)目的開發(fā)周期。伴隨著項(xiàng)目開發(fā)周期的拉長，以項(xiàng)目本身土地的升值及房價的上漲來對沖項(xiàng)目當(dāng)前銷售相對虧損的狀態(tài)。如果把控的好，這些產(chǎn)品反而可以為企業(yè)贏得一些溢價的收益，也為企業(yè)發(fā)展帶來峰回路轉(zhuǎn)的效應(yīng)。

    與此同時，在面臨種種不確定因素的情況下，業(yè)內(nèi)專家建議拿“地王”的房企可以采取合作開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)市場資源的優(yōu)化配置。在激烈的市場競爭環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下，土地更貴、融資更難、開發(fā)周期拉長、消費(fèi)者對品質(zhì)要求更高等，都成為越來越多房企選擇合作開發(fā)項(xiàng)目的原因。

    在這個問題上，郭廣昌接盤上海證大外灘國際金融服務(wù)中心“地王”樓盤，復(fù)星持有50﹪股權(quán)，兄弟公司之間通過股份的變更共同維系“地王”樓盤的繼續(xù)開發(fā)便是一個合作開發(fā)的典型案例。通過合作拿地或合作開發(fā)，在樓市調(diào)控的背景下，房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”，“地王”背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力，各方也可規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化市場資源配置，實(shí)現(xiàn)利益最大化。