物業(yè)管理行業(yè)：稀缺的實控人重視和戰(zhàn)略升維

    物業(yè)管理行業(yè)（或者說廣義的空間服務業(yè)）也正在經歷市場格局的迅速變化。

    一個集團能否把全部戰(zhàn)略重心都投放到空間運營服務上去，能否找到適合運營服務板塊發(fā)展的領路團隊，能否以新思維看待并購整合，打造強有力的中后臺系統(tǒng)，都成為行業(yè)競爭的關鍵決定因素。

    物管行業(yè)形成全新競爭格局，市場化競爭倒逼戰(zhàn)略關注。政策支持，社會需求提升，再加上資本市場助力，物業(yè)管理行業(yè)市場化進程不可遏制。傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)所習慣的小而美、小而精的業(yè)務模型，隨著機器替代人工，多種經營開展，越來越無法維持；也隨著行業(yè)中臺人員薪資待遇提升，服務內容升維，越來越不可持續(xù)。行業(yè)正在快速形成全新的競爭格局，而全新的競爭格局需要企業(yè)樹立全新的戰(zhàn)略觀。

    現階段開發(fā)企業(yè)對物管公司進行多維支持。隨著資本市場和決策層共同認識到物業(yè)管理的價值，開發(fā)企業(yè)內部也開始重視物業(yè)管理板塊。開發(fā)企業(yè)變得更愿意分擔運維成本。再如，地產公司的開發(fā)運營現金流，會投入物業(yè)管理領域，進行并購。利用開發(fā)企業(yè)朋友圈外拓，謀求開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理公司外拓的協(xié)同，也蔚然成風。

    戰(zhàn)略重心傾斜不是資源堆積，還需更進一步。盡管地產公司關注到物業(yè)管理公司的高估值，但對空間運營和服務行業(yè)的重心傾斜，卻知易行難。一方面，一些企業(yè)家只知道高估值，卻不知道為什么高估值。另一方面，空間運營服務和地產開發(fā)有本質區(qū)別。實際控制人對企業(yè)的重視至關重要。這種重視，其實不需要通過增持股票來體現，而可以通過諸如人才引入和人事安排，戰(zhàn)略并購資金投放等方面來體現。整體而言，在有地產背景的大企業(yè)中，我們認為龍湖和碧桂園的實控人對于空間運維服務最為重視，華潤、世茂、旭輝、金科對輕資產運維服務的重視程度也確實不低。

    大房地產行業(yè)正在經歷關鍵變化。開發(fā)營造、租售交易、空間運維、空間服務等共同構成了房地產行業(yè)。大房地產行業(yè)正經歷從開發(fā)營造向運營服務的大趨勢。物業(yè)管理行業(yè)（或者說廣義的空間服務業(yè)）也正在經歷市場格局的迅速變化。

    從橫向角度，物業(yè)管理權正在迅速集中于少數龍頭，龍頭之間的競爭可能在三年內變得更加激烈。從縱向角度看，物業(yè)管理正在越過圍墻，進入資產管理，乃至企業(yè)和家庭全場景服務的領域，探索自身邊界所在。

    風險因素：集團將對物業(yè)管理公司的支持純粹理解為輸送利益，造成物管企業(yè)報表失真，也導致物管企業(yè)真實能力無法提升的風險。

    投資建議：企業(yè)家的戰(zhàn)略觀，已經成為決定物管公司成長的關鍵因素。一個集團能否把全部戰(zhàn)略重心都投放到空間運營服務上去，能否找到適合運營服務板塊發(fā)展的領路團隊，能否以新思維看待并購整合，打造強有力的中后臺系統(tǒng)，都成為行業(yè)競爭的關鍵決定因素?？紤]到行業(yè)存在高維的強規(guī)模經濟，我們相信物業(yè)管理行業(yè)的集中度會顯著高于房地產開發(fā)行業(yè)，最終出現3-5 家城市空間生態(tài)平臺。看好大空間服務行業(yè)的投資機會，推薦綠城服務、世茂服務、保利物業(yè)、華潤萬象生活、碧桂園服務、金科服務、新城悅服務和永升生活服務。