樓市“銀十”開(kāi)局不熱 開(kāi)發(fā)商要生存還得換思路

    中指研究院10月9日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶黃金周(10月1—7日)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的11個(gè)城市商品住宅日均成交面積約12萬(wàn)平方米，較2019年同期下降一成左右，整體規(guī)模與2018年基本持平。一線城市中，廣州、北京商品住宅日均成交面積上漲明顯，分別為33%和15%，深圳同期住宅成交量微跌。

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，黃金周全國(guó)重點(diǎn)關(guān)注28城市場(chǎng)成交套數(shù)和面積同比2019年黃金周(2019年10月1—7日)分別增長(zhǎng)14%和12%。

    考慮到今年黃金周比往年多一天，2020年的黃金周成交量與往年相當(dāng)，疫情常態(tài)化之下，總體市場(chǎng)恢復(fù)至往年同期成交量水平。其中，同比增長(zhǎng)較快的區(qū)域仍然主要集中在長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)。

    黃金周期間樓市保持較為平淡的態(tài)勢(shì)，這其實(shí)也在預(yù)料之中。一方面，各地近期陸續(xù)開(kāi)啟更為嚴(yán)格的宏觀調(diào)控舉措，進(jìn)一步堵死了各類炒作投機(jī)空間，減少市場(chǎng)熱錢對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘兴鶐?lái)的干擾。另一方面，眼見(jiàn)調(diào)控形勢(shì)所帶來(lái)的變化，市場(chǎng)預(yù)期也會(huì)隨之改變，部分投資者的入場(chǎng)熱情降低，剛需一族也需符合相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)方能購(gòu)房，這也讓樓市購(gòu)買力受限。

    對(duì)市場(chǎng)主體的開(kāi)發(fā)商而言，如今去化率仍是最需迫切解決的難題。 從黃金周各地的樓市銷售情況來(lái)看，地區(qū)差異進(jìn)一步顯現(xiàn)。長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、購(gòu)買力較強(qiáng)以及流入人口集中區(qū)域表現(xiàn)出相對(duì)更好，但中西部不少地區(qū)仍然面臨市場(chǎng)持續(xù)遇冷。

    因此，開(kāi)發(fā)商必須以各種方式包括降價(jià)促銷，來(lái)推動(dòng)房屋存量的有效降低。日前，中國(guó)恒大(03333.HK)發(fā)布最新公告，9月1日至10月8日共計(jì)38天，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售1416.3億元，創(chuàng)同期歷史新高。截至目前，恒大年內(nèi)已實(shí)現(xiàn)銷售額5922.5億元，完成全年6500億元銷售目標(biāo)的91%。

    在政策空間打開(kāi)不可行的情況下，認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，做好積極應(yīng)對(duì)方為根本，開(kāi)發(fā)商要做好快銷回本的應(yīng)對(duì)舉措，根據(jù)去化情況反思蓄客時(shí)間、方式、人數(shù)以及推出房源等情況，調(diào)整推盤節(jié)奏或營(yíng)銷方法，以此減輕資金鏈承壓，降低負(fù)債率，從而實(shí)現(xiàn)主管部門的有關(guān)調(diào)控訴求，降低自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

    開(kāi)發(fā)商也應(yīng)根據(jù)“租售并舉”新趨勢(shì)，考慮將部分住宅從銷售為主轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租等創(chuàng)新模式，獲得資金回流，拓展新的獲客渠道。

    在土地儲(chǔ)備上，開(kāi)發(fā)商也要減少以往的重資產(chǎn)模式，避免盲目競(jìng)拍、過(guò)高溢價(jià)競(jìng)拍，現(xiàn)持土地資源如果無(wú)法獨(dú)立開(kāi)發(fā)，還可采取聯(lián)合開(kāi)放、轉(zhuǎn)讓等模式，通過(guò)資源整合，為后續(xù)生存發(fā)展提供更多空間。

    2020年，生存是基礎(chǔ)，各大開(kāi)發(fā)商都需轉(zhuǎn)換意識(shí)，不能再沿用過(guò)往捂盤、炒作、比價(jià)競(jìng)高等經(jīng)營(yíng)套路。

    開(kāi)發(fā)商要明白，過(guò)度寬容的融資市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)不復(fù)存在，地方政策松動(dòng)幾無(wú)可能，購(gòu)房者更為理性和審慎。由此，要持續(xù)練好各項(xiàng)基本功，包括房屋質(zhì)量的優(yōu)化、配套基礎(chǔ)設(shè)施的完善、價(jià)格的親民以及更穩(wěn)妥而非激進(jìn)的拿地、蓋樓模式，如此才能更順利度過(guò)調(diào)控期，獲得長(zhǎng)久發(fā)展的基礎(chǔ)。