房地產(chǎn)行業(yè)研究周報：一線限購若寬松 看好哪些公司？

行業(yè)追蹤（2024.9.22-2024.9.28）

政策博弈“短邏輯”兌現(xiàn)，看好行情持續(xù)性

繼我們在9 月23 日報告《高頻銷售邊際走弱，政策優(yōu)化預(yù)期提升》指出“一線城市限制性政策寬松、存量房貸、收儲金融支持等政策或均有調(diào)整空間”，在上周內(nèi)看到上述方向均有進一步政策表態(tài)/明確文件落地，既說明當(dāng)前環(huán)境下“穩(wěn)需求”迫切，也反映中央“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”決心堅定。

我們認為，1）政策博弈帶來的板塊“躁動”行情有望延續(xù)，短期政策主要發(fā)力點或繼續(xù)圍繞：①一線城市限購寬松；②收儲市場化激勵機制落地；③稅費優(yōu)化等方面展開；具備相關(guān)區(qū)域優(yōu)勢的房企及超跌標(biāo)的，短期估值彈性空間有望打開。2）中長期維度看，“止跌企穩(wěn)”表述后，我們此前多次重申的房企“中長期估值修復(fù)”邏輯將更為暢通；困境反轉(zhuǎn)及白馬股標(biāo)的在資金偏好下，具備進一步估值中樞的抬升空間。

一線限購政策有哪些潛在調(diào)整空間？

繼9 月26 日政治局會議提及“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策”后，9 月27 日廣州市南沙區(qū)宣布“區(qū)內(nèi)購買商品住房不再審核購房資格”，新一輪高能級限購寬松打開。

從當(dāng)前限購政策嚴(yán)格程度看，廣州最松、深圳次之、北上最嚴(yán)，我們認為調(diào)控力度及優(yōu)先級或同樣遵循此順序，同時我們看好相關(guān)城市政策調(diào)整后基本面的受益空間。從寬松方向看，我們認為，廣深地區(qū)不排除“僅保留個別核心區(qū)限購、外地人群社保年限要求取消、限購區(qū)限購套數(shù)優(yōu)化”等優(yōu)化可能，北上不排除“限購范圍縮圈、外地社保年限要求降低、限購區(qū)限購套數(shù)寬松、大面積段限購寬松、特定人群要求繼續(xù)寬松等”優(yōu)化可能。

一線限購若寬松，看好哪些公司？

我們梳理了2023 年1 月-2024 年9 月（截至9 月26 日）百強房企于一線城市銷售及拿地表現(xiàn)：具體來看，上市房企中，1）一線銷售額規(guī)模靠前的包括：保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、越秀地產(chǎn)、萬科企業(yè)、綠城中國等；2）一線銷售額占全國比重靠前的包括：陸家嘴、城投控股、中華企業(yè)、北京城建、越秀地產(chǎn)等。3）一線拿地額規(guī)?？壳暗陌ǎ褐袊Ｍ獍l(fā)展、華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等；4）一線拿地額占全國比重靠前的包括：中華企業(yè)、城投控股、北京城建、保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)、招商蛇口等。我們認為，一線限購放松邏輯下優(yōu)先關(guān)注資源儲備優(yōu)勢的房企。從規(guī)?？?，全國性布局的國央企、優(yōu)質(zhì)非國企在一線銷售拿地規(guī)模優(yōu)勢明顯；從一線占比看，區(qū)域型地方國企、龍頭央企在一線銷售及拿地占全國的比重更高，潛在政策受益空間彈性大，優(yōu)先關(guān)注，越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、中國海外發(fā)展、招商蛇口、保利發(fā)展、華潤置地、萬科A、綠城中國等。

9 月新房、二手房同比增速回落

新房市場本周成交310 萬平，月度同比-43.76%，相較上月下降12.66pct；累計庫存12048 萬平，一線、二線、三線及以下去化放緩。二手房市場本周成交173 萬平，月度同比-6.08%，相較上月下降9.90pct。9 月16 日-9 月22 日，土地市場成交建面1757萬平，滾動12 周同比7.72%；成交總額286 億元，滾動12 周同比-24.72%；全國平均溢價率2.51%，滾動12 周同比+0.30pct。

本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)+20.14%，較上周提升13.29pct，漲幅排名4/31，領(lǐng)先滬深300指數(shù)4.44pct。H 股方面，本周Wind 香港房地產(chǎn)指數(shù)+17.51%，較上周提升10.87pct，漲幅排序3/11，領(lǐng)先恒生指數(shù)4.51pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為33.74%，較上周提升25.69pct。

投資建議：政治局會議表態(tài)“促進房地產(chǎn)行業(yè)止跌企穩(wěn)”，基本面拐點或?qū)⒔?，增量政策預(yù)期持續(xù)。交易端，市場“底部共識”增強，“短線政策博弈+中長期估值修復(fù)”邏輯更加順暢，未來順周期地產(chǎn)股彈性空間同樣較大。配置方向上，我們建議優(yōu)先考慮①非國央企受益于化債、政策紓困、需求改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)；②具備投資及改善產(chǎn)品優(yōu)勢的龍頭房企獨有的周期韌性；③區(qū)域型企業(yè)其城市基本面分化及市占率提升邏輯；④二手中介受益于存量交易景氣度提升。其中，低估值優(yōu)質(zhì)非國企及地方型企業(yè)受益于融資、收儲等政策的彈性空間或更大。標(biāo)的方面，建議關(guān)注1）未出險優(yōu)質(zhì)非國央企：

龍湖集團、金地集團、新城控股、萬科A、綠城中國、濱江集團等。2）地方國企：越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、建發(fā)國際集團等。3）龍頭央企：中國海外發(fā)展、招商蛇口、保利發(fā)展、華潤置地等；4）優(yōu)質(zhì)物管：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、萬物云、招商積余；5）租賃企業(yè)：貝殼。

風(fēng)險提示：行業(yè)信用風(fēng)險蔓延；行業(yè)銷售下行超預(yù)期；因城施策力度不及預(yù)期

知前沿，問智研。智研咨詢是中國一流產(chǎn)業(yè)咨詢機構(gòu)，十?dāng)?shù)年持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。專業(yè)的角度、品質(zhì)化的服務(wù)、敏銳的市場洞察力，專注于提供完善的產(chǎn)業(yè)解決方案，為您的投資決策賦能。

轉(zhuǎn)自天風(fēng)證券股份有限公司 研究員：王雯/鮑榮富