房地產(chǎn)行業(yè)：強(qiáng)二線解除限購 助力市場企穩(wěn)

高能級城市密集寬松政策，期待更多城市跟進(jìn)

5 月9 日，杭州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》，西安發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，兩個(gè)高能級城市同日進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，包括全面取消住房限購等一系列舉措。此前成都4 月28 日同樣發(fā)文優(yōu)化房地產(chǎn)政策。值得注意的是，成都、杭州、西安均是23Q4 以來去化率表現(xiàn)比較好的城市，這些城市優(yōu)化地產(chǎn)政策有望向市場注入信心。目前房地產(chǎn)銷售尚未完全企穩(wěn)回升，430 政治局會(huì)議因城施策定調(diào)延續(xù)，后續(xù)期待更多一線城市和強(qiáng)二線城市出臺(tái)更多行業(yè)支持政策，促進(jìn)市場筑底企穩(wěn)。

需求端優(yōu)化以取消限購為主，同時(shí)加大購房支持從三城市發(fā)文的具體內(nèi)容來看，政策在供需兩端均有所優(yōu)化。需求端適應(yīng)新的供求關(guān)系，退出以往的購房限制性政策以及加大住房信貸等支持，主要包括：1）取消購房資格限制，不同于以往的在社?；蛳拶弲^(qū)域方面的微調(diào)，本次三城市均指出全面取消住房限購。2）購房支持政策：杭州加強(qiáng)住房信貸支持，購房人在所購住房城區(qū)沒有住房或者有一套住房但在掛牌出售的，新購住房按揭貸款均可按首套認(rèn)定。同時(shí)，由于杭州信貸政策與限購區(qū)域掛鉤，所以隨著限購區(qū)域的取消，全市首付比例均為20%/30%（首套/二套，之前限購區(qū)為25%/35%）。西安降低公積金貸款首付比例，提高多孩家庭貸款額度。在購房門檻與能力方面對購房者做出支持。

供給端政策主要聚焦在優(yōu)化新增供應(yīng)，盤活現(xiàn)有存量供給端聚焦于優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、盤活現(xiàn)有存量以及供給高質(zhì)量住宅：1）優(yōu)化供應(yīng)：成都與杭州均指出將建立或深化房地聯(lián)動(dòng)，根據(jù)供求關(guān)系優(yōu)化供地，與自然資源部發(fā)文定調(diào)一致。2）盤活閑置房源：成都鼓勵(lì)市場主體將自有閑置和低效利用的商業(yè)辦公等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，西安鼓勵(lì)企事業(yè)單位、社會(huì)主體租賃或購買相對集中的二手住房，實(shí)施微改造后用于職工宿舍等運(yùn)營。以上均是對政治局會(huì)議所提出的“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”回應(yīng)與落實(shí)。3）另外成都、杭州均指出推動(dòng)開發(fā)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，西安指出創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，滿足購房者品質(zhì)需求。

市場仍在筑底，后續(xù)更多城市限購政策有望迎來優(yōu)化銷售量方面，24 年4 月54 城新房成交面積同比-38%（3 月同比-44%），環(huán)比-20%，年初至今累計(jì)同比-40%；價(jià)格方面，二手房價(jià)格環(huán)比跌幅較3 月進(jìn)一步擴(kuò)大。市場仍在筑底階段，尚有城市政策仍有優(yōu)化空間，而根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，目前還有四個(gè)一線城市以及天津、石家莊、珠海及海南8 個(gè)省市尚在全域或核心區(qū)域執(zhí)行限購政策，后續(xù)有望進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。

房地產(chǎn)再迎政策窗口期，為板塊提供估值修復(fù)空間整體而言，今年以來新房市場依然在筑底，而政治局會(huì)議的表態(tài)有的放矢，激發(fā)需求穩(wěn)市場的態(tài)度堅(jiān)決，落地層面北京、成都、深圳、杭州以及西安均對現(xiàn)行政策進(jìn)行優(yōu)化，我們認(rèn)為后續(xù)調(diào)整政策的城市范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，有望推動(dòng)市場信心和基本面修復(fù)，為板塊提供估值修復(fù)空間。重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：招商蛇口、城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)；2）港股開發(fā)：建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)；3）物管公司：

保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務(wù)、綠城服務(wù)、招商積余、萬物云。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

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