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物業(yè)管理行業(yè)研究周報(bào):看好2023年業(yè)主增值服務(wù)收入增長

投資摘要:


每周一談:看好2023 年業(yè)主增值服務(wù)收入增長2022 年受宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)行業(yè)下行等因素的影響,物企增值服務(wù)表現(xiàn)下滑。


根據(jù)中指院發(fā)布的《2023 中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)報(bào)告》,22 年百強(qiáng)物企增值服務(wù)收入占比為18.22%,較21 年21.52%下降了3.3pct,增值服務(wù)收入于近三年來首次轉(zhuǎn)負(fù),而轉(zhuǎn)負(fù)原因主要為其中的非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響較大,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑嚴(yán)重,其中主要的案場(chǎng)及經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入受到?jīng)_擊,基礎(chǔ)物管仍為物企收入的固本之源。


增值服務(wù)中業(yè)主增值服務(wù)前景依舊廣闊,22 年百強(qiáng)企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)均值約1.65 億元,同比增長6.57%。業(yè)主增值服務(wù)一般包括空間運(yùn)營服務(wù),業(yè)主資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)(房屋經(jīng)紀(jì)、美居服務(wù)等),社區(qū)生活服務(wù)(社區(qū)零售、家政服務(wù)、社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老等)以及其他服務(wù)。22 年占比最大的為空間運(yùn)營服務(wù),空間運(yùn)營服務(wù)收入主要包括停車場(chǎng)運(yùn)營管理服務(wù)、社區(qū)傳媒及其他社區(qū)空間運(yùn)營服務(wù),此類業(yè)務(wù)需求剛性強(qiáng),受宏觀經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)市場(chǎng)下行等因素影響較小。


上市物企業(yè)主增值服務(wù)表現(xiàn)較行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)更好,頭部物企業(yè)主增值服務(wù)收入增長依然較高。22 年上市物企業(yè)主增值服務(wù)收入增速均值為12.86%,業(yè)主增值服務(wù)收入超3 億的物企平均增速為23.83%,頭部物企在行業(yè)承壓下行下仍保持了增值服務(wù)業(yè)務(wù)的增長。金科服務(wù)業(yè)主增值收入下滑較大的原因?yàn)槠涑话氲脑鲋捣?wù)收入來源于旅居及餐飲業(yè)務(wù)收入,22 年受經(jīng)濟(jì)影響較大。


22 年隨著行業(yè)規(guī)模及營收增速的放緩,業(yè)主增值服務(wù)的發(fā)展也呈現(xiàn)新的特點(diǎn)。業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)由“從無到有”向“從有到優(yōu)”發(fā)展,形成各具特色的“錦上添花”類業(yè)務(wù)。


我們認(rèn)為,物企發(fā)展業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)空間依然較大,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的向好及居民追求美好生活的預(yù)期不斷提升,業(yè)主資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)及社區(qū)生活服務(wù)的需求亦將提升,同時(shí),政策層面鼓勵(lì)物企進(jìn)入生活服務(wù)領(lǐng)域,支持家政、養(yǎng)老、托幼、物業(yè)等業(yè)態(tài)融合創(chuàng)新,積極探索“物業(yè)+生活”服務(wù)模式,我們?nèi)匀豢春?023 年物企此類業(yè)務(wù)收入的持續(xù)增長。


數(shù)據(jù)追蹤(5 月15 日-5 月19 日):


資金及交易追蹤:


滬(深)股通:A 股物業(yè)公司中僅招商積余在滬(深)股通中有持股,截至2023年5 月19 日,持有854.89 萬股,較上周下跌13.75%,持股市值1.33 億元。


港股通:港股中港股通持股共14 家(剔除停牌物企),自2023 年5 月15 日至5 月19 日,增幅最大的是建業(yè)新生活,本周增幅7.52%。降幅最大的是融創(chuàng)服務(wù),降1.32%。持股比例最高為保利物業(yè),為65.67%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù),為5.85 億股。


投資策略:我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期,頭部物企建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活,關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)、招商積余,關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)及獨(dú)立發(fā)展能力較高的物企金科服務(wù),中小物企建議關(guān)注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)等。


風(fēng)險(xiǎn)提示:地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑,外拓增速不及預(yù)期,關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。


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轉(zhuǎn)自申港證券股份有限公司 研究員:曹旭特

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2025-2031年中國物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展調(diào)研及未來前景規(guī)劃報(bào)告
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《2025-2031年中國物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展調(diào)研及未來前景規(guī)劃報(bào)告》共十二章,包含2025-2031年行業(yè)發(fā)展策略探討,2025-2031年企業(yè)經(jīng)營策略探討,2025-2031年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)等內(nèi)容。

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