2020年中國地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資趨勢(shì)分析：未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊[圖]

    一、城市群發(fā)展核心

    1、人口

    從各城市規(guī)模來看，重慶常住人口3205萬，北京成功突破至2189萬人口，人口穩(wěn)步增長(zhǎng)；成都人口提升至2094萬；鄭州成為河南省唯一千萬人口城市，總?cè)丝谶_(dá)到了1260萬人；另外廣州、深圳人口分別達(dá)到1868萬人和1756萬人，西安、鄭州、杭州、東莞、長(zhǎng)沙、青島均成功突破1000萬人口。

2020年全國各城市常住人口數(shù)

資料來源：各省市第七次人口普查公報(bào)、智研咨詢整理

    深圳、廣州人口吸引力保持領(lǐng)先，成為2010-2020年間全國人口增長(zhǎng)最多的城市，深圳十年人口增加714萬人，廣州增加598萬人；隨著城市價(jià)值不斷提升和區(qū)域規(guī)劃利好逐步兌現(xiàn)，佛山、東莞的人口吸引力亦在不斷增強(qiáng)，人口增加230萬和225萬人。

2010-2020年全國常住人口增量

資料來源：各省市第七次人口普查公報(bào)、智研咨詢整理

    各城市中，北京、南京、上海、鄭州、深圳每10萬人大專及以上人數(shù)最高，人口受教育程度較高，其中，北京每10萬人大專及以上人數(shù)41980人，居全國首位；南京依托于較多的高校資源，每10萬人中大專及以上人數(shù)達(dá)到35229人，超過上海、深圳、廣州等一線城市，位列第二。

重點(diǎn)城市每10萬人口中擁有的大學(xué)（大專及以上）受教育程度人數(shù)

資料來源：各省市第七次人口普查公報(bào)、智研咨詢整理

    2、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)

    2020年，無錫人均GDP達(dá)16.6萬元，超北京位居全國第二（僅次于克拉瑪依）；北上廣深等一線城市人均GDP繼續(xù)保持領(lǐng)先地位，人均GDP分別是16.5萬元、15.6萬元、13.4萬元、15.8萬元；杭州、蘇州、常州等其他東部城市人均GDP均達(dá)到13萬以上。

2020年全國重點(diǎn)城市人均GDP

資料來源：中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒、智研咨詢整理

    3、交通

    近年來，我國城市軌道交通持續(xù)高速發(fā)展。截至2020年末，全國城軌交通開通城市45座，較上年增加5座；城市交通運(yùn)營線路244條，較上年增加36條。

2015-2020年全國城軌交通開通城市及運(yùn)營線路

資料來源：中國城市軌道交通協(xié)會(huì)、智研咨詢整理

    截至2020年末，全國城軌交通新增運(yùn)營線路里程1234公里，較上年增加259公里，同比增長(zhǎng)26.56%；“十四五”期間，城市軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍將在“新基建”政策的推動(dòng)下繼續(xù)快速發(fā)展。

2015-2020年全國城軌交通新增運(yùn)營里程及增速

資料來源：中國城市軌道交通協(xié)會(huì)、智研咨詢整理

    4、房地產(chǎn)市場(chǎng)

    2020年，全國首批供應(yīng)土地面積約5464萬平方米，占供地面積的33%，整體供應(yīng)規(guī)模較為均衡，其中，杭州、蘇州、北京首批集中供地規(guī)模較大，占比均超過去年供地量的50%；青島、廈門、深圳、重慶首批集中供地較小，占比均為去年供地量的20%左右。

2020年全國部分城市首批集中供地規(guī)模

資料來源：智研咨詢整理

    與周邊房?jī)r(jià)對(duì)比來看，廈門、重慶、無錫等城市住宅用地地價(jià)房?jī)r(jià)比相對(duì)較高。在2021年首批集中供地成交的地塊中，廈門、重慶地價(jià)房?jī)r(jià)比相對(duì)較高，0.7≤地價(jià)房?jī)r(jià)比≤1的地塊占比達(dá)60%，無錫占比近一半。

部分“兩集中”城市首批成交地塊地價(jià)房?jī)r(jià)比占比（宗數(shù)）情況

資料來源：智研咨詢整理

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2021-2027年中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場(chǎng)全景評(píng)估及投資策略研究報(bào)告》

    二、城市群房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模

    全國五大城市群是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主引擎，也是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點(diǎn)區(qū)域。2020年，中國五大城市群長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、長(zhǎng)江中游、成渝以11%的土地，聚集了全國42%的人口，實(shí)現(xiàn)GDP達(dá)54.8萬億元，占全國GDP總額的54%。

2020年全國五大城市群城市數(shù)量及面積

資料來源：各省市第七次人口普查公報(bào)、智研咨詢整理

    經(jīng)濟(jì)方面，2020年長(zhǎng)三角城市群的GDP規(guī)模最突出，達(dá)21.2萬億元，顯著高于其他城市群，是我國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一；成渝城市群GDP規(guī)模6.8萬億元，同比增速4.0%；長(zhǎng)三角和成渝城市群經(jīng)濟(jì)增速超過全國平均水平。

2020年全國五大城市群GDP及增速

資料來源：各省市第七次人口普查公報(bào)、智研咨詢整理

    人口方面，長(zhǎng)三角城市群人口數(shù)量最多, 常住人口規(guī)模1.75億人，長(zhǎng)江中游、京津冀和成渝城市群緊隨其后，常住人口數(shù)量均超1億人；長(zhǎng)三角、珠三角城市群人均效益領(lǐng)先，人均GDP均超過11萬元。

2020年全國五大城市群常住人口及人均/地均GDP

資料來源：各省市第七次人口普查公報(bào)、智研咨詢整理

    我國五大城市群在聚集人口和資源的同時(shí)，也為房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來巨大的市場(chǎng)空間，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景廣闊。2020年，長(zhǎng)三角城市群房地產(chǎn)開發(fā)投資額30500億元，商品房銷售面積27538平方米，占全國的比重分別為22%、16%；成渝、長(zhǎng)江中游城市群商品房銷售面積均達(dá)到1.8億平方米。

2020年全國五大城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模及增速

資料來源：智研咨詢整理