2019年青年公寓行業(yè)市場需求現狀及發(fā)展前景分析[圖]

    青年公寓是指運營商通過收購改造或直接開發(fā)形式，主要面向青年群體提供可居住與創(chuàng)業(yè)的服務式公寓。青年公寓一般由多個居住單元組成的，戶型面積一般較小，房間布局較為緊湊。其既有一般公寓的戶內生活基本條件，又具備青年活動的配套設施。強調靈活租賃、小資生活環(huán)境、生態(tài)性和科技性。青年公寓可以分為以滿足基本住房需求為目標的低端青年公寓和以提供優(yōu)質住房服務的高端青年公寓。

    青年公寓行業(yè)上游主要包含三大主體。一是房產相關者，主要是開發(fā)商、業(yè)主、房產中介以及租客等。二是公寓運營商，主要是青年公寓企業(yè)。三是服務提供商，主要包含裝修家電、維修保潔、生活服務、保險及銀行等。國內青年公寓企業(yè)主要分布在一線城市，二線城市位居第二，三、四線城市則相對較少。

青年公寓行業(yè)產業(yè)鏈體系

資料來源：智研咨詢整理

    目前，青年公寓其主要客群為20-35歲左右的單身青年，表現為高校畢業(yè)至入職初期的年輕群體，以滿足該群體成家前住房需求。隨著我國教育投資規(guī)模以及家庭教育投入的提升，高校在校生人數的穩(wěn)定增長，從而帶動了國內近幾年高校畢業(yè)生人數的提升。截至2019年，中國研究生畢業(yè)生人數64萬人，普通本?？飘厴I(yè)生人數758.5萬人，同比增長分別為6%和0.69%。

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    雖然近些年，國內返鄉(xiāng)就業(yè)趨勢明顯，但由于國內區(qū)域經濟水平差異明顯，流動人口數量并沒有出現大規(guī)模下降。高校畢業(yè)生和青年務工人員更傾向于向經濟更發(fā)達的東部城市轉移。截至2019年，中國人戶分離人口2.8億人，流動人口2.36億人。

    資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    我國高校畢業(yè)生作為青年公寓下游主要需求群體，隨著國內高校畢業(yè)人數的持續(xù)增長，青年公寓需求群體提高，同時，國內區(qū)域經濟差異明顯，中西部城市高技術青年群體向東部城市轉移趨勢不減，為東部地區(qū)的青年公寓市場創(chuàng)造了良好的市場環(huán)境。

    2015 年以來房價高居不下，青年公寓開始不斷得到國家政策的大力支持。特別是在制度化政策的提出之后，對大型租賃企業(yè)的培育和成長等方面、促進了住房租賃消費、支持了出租房建設和鞏固住房租賃監(jiān)管。青年公寓行業(yè)作為新興行業(yè)發(fā)展迅速，行業(yè)內已經形成一批規(guī)?；?、專業(yè)化的品牌運營機構。目前全國不同規(guī)模的青年公寓品牌共有 500 多個，包括專業(yè)化的長租公寓公司（如自如、青客、蘑菇公寓、YOU+等）、開發(fā)商和地產代理商（如萬科、招商蛇口、世聯行）、酒店集團（如華住酒店集團推出城家公寓、如家酒店集團推出逗號公寓、住友酒店集團推出漫果公寓等）、網絡平臺（如 58 同城、途家網、趕集網等）對這一領域均已展開布局。青年租賃式公寓行業(yè)進入了快速發(fā)展時期。

    根據智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國青年公寓行業(yè)市場專項調研及投資方向研究報告》顯示：2019年我國青年公寓行業(yè)供應量約444萬套，同比2018年的354萬套增長了25.42%，近幾年我國青年公寓行業(yè)供應量約444萬套及其增長速度情況如下圖所示：

資料來源：智研咨詢整理

    2019年我國青年公寓出租總量為400萬套，其中低端青年公寓出租數量為300萬套，中高端公寓出租數量為100萬套。

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    2019年我國青年公寓租金規(guī)模為1297.2億元，其中低端青年公寓租金規(guī)模為727.2億元，中高端公寓租金規(guī)模為570.0億元。

    資料來源：智研咨詢整理

    青年公寓行業(yè)的市場前景分析

    1、國家相關政策支持

    發(fā)展住房租賃市場，是我國構建房地產市場健康發(fā)展長效機制的核心內容之一。整體來看，2019年中央層面發(fā)布政策仍以確定基調，支持、鼓勵租賃市場發(fā)展為主，發(fā)展住房租賃市場的大方向十分明確，尤其2019年年底中央經濟工作會議將“大力發(fā)展租賃住房”確立為2020年要抓好的重點工作之一。

住房租賃相關政策

資料來源：智研咨詢整理

    中央層面出臺的相關政策表明了未來將大力發(fā)展住房租賃市場的大方向，未來青年公寓市場仍大有可為。

    2、資本市場及互聯網行業(yè)的助推

    青年公寓行業(yè)作為近幾年來的一個投資熱點，吸引了大量來自資本市場的關注。 2015 年以來，已有多個公寓企業(yè)獲得了資本市場的資金供給，成功推動了企業(yè)的發(fā)展。青年公寓行業(yè)集中度整體偏低，正處于搶占市場份額的階段。隨著青年公寓行業(yè)加速整合，有潛力突破行業(yè)壁壘、成為龍頭企業(yè)的青年公寓運營商將會得到資本市場更為密集的關注?；ヂ摼W的發(fā)展助推青年公寓企業(yè)優(yōu)化運營管理能力。

    3、有利的市場大環(huán)境

    從需求層面來看，我國持續(xù)走高的房價、兩個多億的流動人口數量、不斷擴大的高校畢業(yè)生規(guī)模，以及年輕一代對于高品質住房環(huán)境的追求，均使得我國青年公寓市場需求強勁。從供給層面來看，我國存量房的數量巨大，房屋空置率較高，空置的房源流向房屋租賃市場，為青年公寓的持續(xù)運營及擴張?zhí)峁┝顺渥愕姆吭础Ｒ虼?，我國房屋租賃市場目前的大環(huán)境非常適合青年公寓企業(yè)的發(fā)展和壯大。青年公寓將大量低利用率的社會存量房與租戶需求相連接，顯著提升社會存量房使用效率。青年公寓行業(yè)不僅可以吸引資金投資、提高閑置房屋利用率、盤活無法交易的土地資源，同時還能夠解決城市住房緊張問題，受到供需雙方的青睞。預計到2026年我國青年公寓行業(yè)供應量將增長至1060萬套。

資料來源：智研咨詢整理