2019年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回顧及2020年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析[圖]

    （一）2019年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回顧

    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況

    2019年1—12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132194億元，比上年增長(zhǎng)9.9%，增速比1—11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資97071億元，增長(zhǎng)13.9%，增速比1—11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速

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    2019年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資69313億元，比上年增長(zhǎng)7.7%，增速比1—11月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資27588億元，增長(zhǎng)9.6%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資30186億元，增長(zhǎng)16.1%，增速加快0.8個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資5107億元，增長(zhǎng)8.2%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

    2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積893821萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)8.7%，增速與1—11月份持平，比上年加快3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積627673萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.1%。房屋新開(kāi)工面積227154萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.5%，增速比1—11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落8.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積167463萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.2%。房屋竣工面積95942萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.6%，1—11月份為下降4.5%，上年為下降7.8%。其中，住宅竣工面積68011萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.0%。

    2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25822萬(wàn)平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)，上年為增長(zhǎng)14.2%；土地成交價(jià)款14709億元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)，上年為增長(zhǎng)18.0%。

    二、商品房銷售和待售情況

    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研及市場(chǎng)發(fā)展前景報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：2019年，商品房銷售面積171558萬(wàn)平方米，比上年下降0.1%，1—11月份為增長(zhǎng)0.2%，上年為增長(zhǎng)1.3%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元，增長(zhǎng)6.5%，增速比1—11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.3%，辦公樓銷售額下降15.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降16.5%。

全國(guó)商品房銷售面積及銷售額增速

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    2019年，東部地區(qū)商品房銷售面積66607萬(wàn)平方米，比上年下降1.5%，降幅比1—11月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售額83833億元，增長(zhǎng)5.8%，增速回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積50037萬(wàn)平方米，下降1.3%，降幅擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)；銷售額35505億元，增長(zhǎng)4.9%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積47410萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.4%，增速加快0.6個(gè)百分點(diǎn)；銷售額34488億元，增長(zhǎng)10.8%，增速加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷售面積7503萬(wàn)平方米，下降5.3%，降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額5899億元，增長(zhǎng)2.8%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

    2019年末，商品房待售面積49821萬(wàn)平方米，比11月末增加600萬(wàn)平方米，比上年末減少2593萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加192萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加105萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加84萬(wàn)平方米。

    三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況

    2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金178609億元，比上年增長(zhǎng)7.6%，增速比1—11月份加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款25229億元，增長(zhǎng)5.1%；利用外資176億元，增長(zhǎng)62.7%；自籌資金58158億元，增長(zhǎng)4.2%；定金及預(yù)收款61359億元，增長(zhǎng)10.7%；個(gè)人按揭貸款27281億元，增長(zhǎng)15.1%。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金增速

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    四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)

    12月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為101.13，比11月份回落0.02點(diǎn)。

國(guó)房景氣指數(shù)

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    （二）2020年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷

    政策：樓市調(diào)控新特征及2020年趨勢(shì)判斷

    當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)避免政策大幅放松進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)熱炒期；“因城施策”指各地方政府結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整期的實(shí)際市場(chǎng)條件，確定寬松調(diào)整政策力度。“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，指避免部分城市過(guò)快下降、影響市場(chǎng)穩(wěn)定。

2019年關(guān)鍵會(huì)議定調(diào)及領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)

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    年內(nèi)房地產(chǎn)金融政策從銀行貸款、信托、外債等全方位收緊，受此影響，下半年房企發(fā)債規(guī)模、信托規(guī)模均大幅下滑，房企資金面普遍緊張

2019年主要房地產(chǎn)金融政策

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    房地產(chǎn)調(diào)控以防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)為基礎(chǔ)。2019年年中房企融資政策大幅收緊以來(lái)，房企資金面普遍緊張，房企紛紛下調(diào)項(xiàng)目售價(jià)回收現(xiàn)金流，多家品牌房企爆出資金危機(jī)，為防止由點(diǎn)及面爆發(fā)行業(yè)性系統(tǒng)危機(jī)，2020年1季度或有短暫的融資政策松動(dòng)窗口期。同類歷史可追溯2018年底至2019年初房地產(chǎn)金融政策階段性出現(xiàn)窗口期。

2018-2019年12月40家典型房企融資金額與爆出資金危機(jī)的企業(yè)

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    土地：土地市場(chǎng)新特征及2020年拿地“窗口期”

    2019年5-7月，銀保監(jiān)會(huì)收緊融資渠道后，不同能級(jí)城市土地流拍率均呈上升趨勢(shì)，如果加上國(guó)企托底情況，實(shí)際土地流拍率更高。

一線、二線、三四線城市土地流拍率

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    2019年下半年房地產(chǎn)業(yè)及房企資金面緊張、3-4季度市場(chǎng)出現(xiàn)回調(diào)品牌房企控制拿地利潤(rùn)率要求，是當(dāng)前土地市場(chǎng)遇冷的主要原因。2019年4季度房企普遍要求拿地利潤(rùn)率達(dá)到10-12%，預(yù)計(jì)2020年1-2季度投資標(biāo)準(zhǔn)將降低至9%左右。

2018-2019年4季度品牌房企拿地利潤(rùn)率要求

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    考慮到M1增速變化的周期存在差異，使用M1增速的波動(dòng)項(xiàng)進(jìn)行趨勢(shì)預(yù)測(cè)，那么M1增速波動(dòng)項(xiàng)變化趨勢(shì)與前文固定周期方法預(yù)測(cè)的M1變化趨勢(shì)一致，2019-2020年貨幣環(huán)境走向?qū)捤?，但周期的高點(diǎn)在2020年3月左右到達(dá)。

2005年至2020年中國(guó)M1增速波動(dòng)項(xiàng)趨勢(shì)預(yù)判

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    2020年土拍溢價(jià)率預(yù)測(cè)——悲觀2020年悲觀情況：樓市維持調(diào)控力度、貨幣寬松程度有限（或者嚴(yán)格限制資金流入樓市），那么土拍溢價(jià)率依據(jù)2012年之后M1處于低位時(shí)的溢價(jià)率走勢(shì)，將維持在10%左右。

悲觀情況2020-2021年全國(guó)M1同比增速及土拍溢價(jià)率走勢(shì)

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    2020年土拍溢價(jià)率預(yù)測(cè)——樂(lè)觀

    2020年樂(lè)觀情況：樓市調(diào)控松動(dòng)、貨幣繼續(xù)寬松、部分資金流入樓市促進(jìn)土拍回暖，那么根據(jù)溢價(jià)率與M1增速波動(dòng)項(xiàng)建立的回歸模型，通過(guò)預(yù)測(cè)M1增速波動(dòng)項(xiàng)的走勢(shì)，2020年7月左右土拍溢價(jià)率達(dá)到2020年的最高值，全國(guó)平均溢價(jià)率最高達(dá)到25%左右。房企應(yīng)把握2020年2季度前拿地窗口，避免2020年2季度一二線城市“土拍”小高峰，錯(cuò)峰投資。

樂(lè)觀情況2020-2021年全國(guó)M1同比增速及土拍溢價(jià)率走勢(shì)

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    2020年土拍溢價(jià)率預(yù)測(cè)——中觀

    2020年中觀情況：2020年1季度左右房地產(chǎn)融資短暫窗口后，再次收緊，土拍迅速回落，全年土拍溢價(jià)率維持在15%左右，高峰期接近20%。

樂(lè)觀、中觀、悲觀情況2020-2021年全國(guó)M1同比增速及土拍溢價(jià)率走勢(shì)

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    2020年商品住宅市場(chǎng)趨勢(shì)判斷

    美元周期決定中國(guó)M2周期，同時(shí)美元周期對(duì)中國(guó)實(shí)際GDP增速會(huì)產(chǎn)生影響進(jìn)而反映在M1貨幣周期（景氣周期），M1決定房企的中短期資金面緊張程度，繼而體現(xiàn)在土拍溢價(jià)率的幅度上。而M1-M2表現(xiàn)為資金的時(shí)間結(jié)構(gòu)比例，對(duì)研究住房消費(fèi)及房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)起關(guān)鍵作用。

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的相關(guān)邏輯

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    2020-2021年全國(guó)商品住宅成交面積預(yù)測(cè)（樂(lè)觀情況）

    由于實(shí)際全國(guó)商品住宅成交面積存在較大的波動(dòng)，為了方便趨勢(shì)預(yù)測(cè)，對(duì)原序列進(jìn)行HP濾波處理，得到趨勢(shì)序列后，對(duì)趨勢(shì)序列取增速，趨勢(shì)序列增速呈現(xiàn)邊際遞減，考慮Logistic模型，根據(jù)預(yù)測(cè)，樂(lè)觀情況下，全國(guó)商品住宅成交面積將在2020年及2021年分別達(dá)到15.8億平米和16.6億平米。

2000-2021年全國(guó)商品住宅成交面積走勢(shì)及預(yù)測(cè)（樂(lè)觀預(yù)測(cè)）

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    2020-2021年全國(guó)商品住宅成交面積預(yù)測(cè)（悲觀情況）

    將M1-M2增速周期引入全國(guó)商品住宅成交面積預(yù)測(cè)（趨勢(shì)一致，存在長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系），另外需要考慮糾偏機(jī)制，鑒于樂(lè)觀情況的成交面積增速（成交面積做HP處理，再取同比增速）要高于直接對(duì)商品住宅實(shí)際增速做趨勢(shì)處理，所以商品住宅實(shí)際增速趨勢(shì)將作為悲觀情況的自變量參與預(yù)測(cè)。

1999-2019年全國(guó)商品住宅成交面積增速與M1-M2增速走勢(shì)

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    2020-2021年全國(guó)商品住宅成交面積預(yù)測(cè)（悲觀情況）

    建立以M1-M2增速滯后項(xiàng)與商品住宅成交面積實(shí)際增速趨勢(shì)的滯后項(xiàng)為自變量的預(yù)測(cè)方程，模型檢驗(yàn)系數(shù)顯著不為零，同時(shí)殘差序列中無(wú)重要信息未提取參與模型估計(jì)，悲觀情況下，預(yù)計(jì)到2020年及2021年，全國(guó)商品住宅成交面積分別為15.5億平米及14.3億平米。

2000-2021年全國(guó)商品住宅成交面積走勢(shì)及預(yù)測(cè)（中觀預(yù)測(cè)）

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    三大經(jīng)濟(jì)圈一二線城市商品住宅成交面積趨勢(shì)

    從趨勢(shì)上看，三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的一二線城市商品住宅成交面積累計(jì)增速的走勢(shì)及未來(lái)趨勢(shì)較為接近，經(jīng)歷2019年市場(chǎng)需求恢復(fù)性反彈后，2020年1季度將進(jìn)入短暫的回調(diào)，最快2020年2季度、最慢2020年3季度，商品住宅成交面積同比正增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷量回暖。

2012-2021年北上深商品住宅成交面積增速與趨勢(shì)

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2012-2021年三大經(jīng)濟(jì)圈二線商品住宅成交面積增速與趨勢(shì)

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    三大經(jīng)濟(jì)圈三四線城市商品住宅成交面積趨勢(shì)

    三大經(jīng)濟(jì)圈三四線城市商品住宅成交面積趨勢(shì)與核心一二線城市整體一致，2020年1-2季度市場(chǎng)經(jīng)歷短暫回調(diào)后，重新進(jìn)入同比增速上行的趨勢(shì)。三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)非環(huán)一線的三四線城市，整體來(lái)看，由于市場(chǎng)以內(nèi)生性需求為主，即使2014、2017、2019市場(chǎng)低谷期，需求變化依然相對(duì)一二線城市更平穩(wěn)。但由于市場(chǎng)容量的增長(zhǎng)、每一輪市場(chǎng)回暖的波峰一直再降低。

2012-2021年環(huán)一線三四線城市商品住宅成交面積增速與趨勢(shì)

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2012-2021年三大經(jīng)濟(jì)圈其他三四線商品住宅成交面積增速與趨勢(shì)

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    山東、福建二線城市商品住宅成交面積趨勢(shì)

    山東、福建二線城市商品住宅成交量趨勢(shì)預(yù)計(jì)2020年上半年經(jīng)歷回調(diào)后，下半年起，重新進(jìn)入周期上行趨勢(shì)。

2012-2021年福建二線城市商品住宅成交面積增速與趨勢(shì)

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2012-2021年山東二線商品住宅成交面積增速與趨勢(shì)

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    從趨勢(shì)上看，中部三四線城市2020年1-3季度將經(jīng)歷市場(chǎng)回調(diào)、需求恢復(fù)階段，至2020年4季度左右重新進(jìn)入上行周期；東北二線城市因市場(chǎng)相對(duì)封閉，周期較其他城市短，謹(jǐn)慎2020年市場(chǎng)回調(diào)。

2012-2021年中部二線城市商品住宅成交面積增速與趨勢(shì)

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2014-2021年?yáng)|北二線商品住宅成交面積增速與趨勢(shì)

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    三大經(jīng)濟(jì)圈城市商品住宅成交價(jià)格趨勢(shì)

    不同于成交量周期有明顯成交量萎縮的階段，成交價(jià)格周期呈現(xiàn)周期性高速增長(zhǎng)、平穩(wěn)乃至略有下跌的波峰、波谷階段。預(yù)計(jì)2021年三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)一二線城市成交價(jià)格均處于下行周期階段，成交價(jià)格維持平穩(wěn)或低速增長(zhǎng)的階段，至2021年2季度前后重回上升通道、價(jià)格增長(zhǎng)明顯加快。

2012-2021年北上深商品住宅成交價(jià)格增速與趨勢(shì)

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2012-2021年三大經(jīng)濟(jì)圈二線商品住宅成交價(jià)格增速與趨勢(shì)

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    三大經(jīng)濟(jì)圈三四線城市商品住宅成交價(jià)格趨勢(shì)

    三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)三四線城市2020年整體上價(jià)格增速處于周期的低谷期，2020年價(jià)格難以過(guò)快上漲，至2021年2季度以后，跟隨成交量大幅回暖而上漲。

2012-2021年環(huán)一線三四線城市商品住宅成交價(jià)格增速與趨勢(shì)

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2012-2021年三大經(jīng)濟(jì)圈其他三四線商品住宅成交價(jià)格增速與趨勢(shì)

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    山東、福建二線城市商品住宅成交價(jià)格趨勢(shì)

    山東、福建二線城市商品住宅價(jià)格增速在2020年處于周期的低谷期，房?jī)r(jià)上漲乏力，預(yù)計(jì)福建二線城市至2021年2季度前后，山東二線城市至2021年3季度前后，價(jià)格才進(jìn)入快速上行周期。

2012-2021年福建二線城市商品住宅成交價(jià)格增速與趨勢(shì)

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2012-2021年山東二線商品住宅成交價(jià)格增速與趨勢(shì)

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    中部、東北二線城市商品住宅成交價(jià)格趨勢(shì)

    從趨勢(shì)上看，2020年中部、東北二線城市商品住宅價(jià)格增速處于周期的低谷期，價(jià)格增幅相對(duì)平穩(wěn)乃至略有回調(diào)，預(yù)計(jì)至2021年下半年，房?jī)r(jià)才有可能進(jìn)入快速上漲的階段。

2012-2021年中部二線城市商品住宅成交價(jià)格增速與趨勢(shì)

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2014-2021年?yáng)|北二線商品住宅成交價(jià)格增速與趨勢(shì)

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    2020年全國(guó)樓市量?jī)r(jià)關(guān)系

    三大經(jīng)濟(jì)圈城市及福建二線城市樓市走勢(shì)趨同、山東及中部二線城市樓市周期略有滯后，以此三大經(jīng)濟(jì)圈二線及中部二線城市為例說(shuō)明，2020年1-2季度市場(chǎng)整體出現(xiàn)回調(diào)，房企平價(jià)跑量甚至部分城市以價(jià)換量階段，預(yù)計(jì)2020年2季度開(kāi)始樓市維持低頻波動(dòng)、穩(wěn)步上行的趨勢(shì)。量增促價(jià)穩(wěn)，各城市成交價(jià)格增速逐漸度過(guò)周期谷底。

2020-2021年三大經(jīng)濟(jì)圈二線商品住宅成交面積及價(jià)格周期趨勢(shì)

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2020-2021年中部二線城市商品住宅成交價(jià)格增速與趨勢(shì)

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