2019年9月中國房地產行業(yè)投資市場分析：地產投資增速下滑[圖]

房地產文爭 2019-11-15 05:44 來源：智研咨詢

一、地產投資增速下滑，國家調控政策收緊

2013年到2019年房地產投資增速持續(xù)降緩。2019年以來，全國房地產投資累計增速持續(xù)下滑，截至9月末，全國房地產開發(fā)投資累計額為98008億元，全國房地產投資累計同比增速為10.50%，較年初下降1.50%。

房地產開發(fā)投資累計值及累計同比

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相關報告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國房地產行業(yè)運營模式分析及發(fā)展前景預測報告》

在經濟增速下行的背景下，國家地產調控政策并未放松。2019年不斷出臺國家政策限制房地產開發(fā)融資，4月下旬銀保監(jiān)會下發(fā)針對金融機構違規(guī)支持房地產企業(yè)融資的23號文和控制房地產信托業(yè)務規(guī)模，7月末政治局會議首次強調“不把房地產作為刺激經濟的短期手段”。從銀行貸款到信托，房地產融資手段均有收緊，調控力度加強。地產行業(yè)政策仍處于把控較嚴階段，在國內融資環(huán)境出現邊際改善后，銷售情況有望出現好轉，但會保持在穩(wěn)定增速，地產投資增長也會保持相對穩(wěn)定的增長。

金融監(jiān)管部門通過多方面政策保證執(zhí)行“房住不炒”政策

時間	部門/會議	內容
2019.02.25	央行金融市場工作會議	繼續(xù)緊盯房地產金融風險，要對房地產開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發(fā)和個人貸款，要防止房地產金融風險出現大的問題。繼續(xù)審慎發(fā)放開發(fā)貸款和個人按揭貸款，促進房地產金融、房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
2019.02.25	央行金融市場工作會議	加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
2019.03.04	銀保監(jiān)會	《關于2019年進一步提升小微企業(yè)金融服務質效的通知》要求，各銀行業(yè)金融機構要加強對小微企業(yè)貸款資金流向的監(jiān)測，做好貸中貸后檢查，確保貸款資金真正用于支持小微企業(yè)和實體經濟，防止小微企業(yè)貸款資金被挪用至政府平臺、房地產等調控領域形成新風險隱患。
2019.04.17	銀保監(jiān)會	加強金融監(jiān)管，繼續(xù)遏制房地產泡沫化，控制居民杠桿率過快增長。
2019.05.17	銀保監(jiān)會	《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)23號）指出房地產行業(yè)政策將聚焦：表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)資質，違規(guī)向“四證”不全的房地產開發(fā)項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產市場；并購貸款、經營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產開發(fā)。
2019.06.13	銀保監(jiān)會	正視一些地方房地產金融化問題。房地產業(yè)過度融資，不僅擠占其他產業(yè)信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。
2019.07.06	銀保監(jiān)會	針對近期部分房地產信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務增速，提高風險管控水平。
2019.07.12	發(fā)改委	《國家發(fā)展改革委辦公廳關于對房地產企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知》明確，房地產企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。同時，房地產企業(yè)發(fā)行外債要加強信息披露，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。
2019.07.30	中央政治局	要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
2019.07.31	中國人民銀行	強調要保持房地產金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加強對存在高杠桿經營的大型房企融資行為監(jiān)管和風險提示。
2019.08.10	銀保監(jiān)會	《中國銀保監(jiān)會辦公廳關于開展2019年銀行機構房地產業(yè)務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產業(yè)務專項檢查工作，將嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業(yè)的違法違規(guī)行為。

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二、開工竣工相背離，新開工或將持續(xù)走低

新開工和竣工相背離，新開工或繼續(xù)走低，而竣工持續(xù)回升。2019年9月底，地產房屋新開工面積累計同比8.60%，較8月下降0.30%，今年地產新開工整體趨勢下行，新開工面積增速或繼續(xù)回落，一方面由于銷售端存在壓力，行業(yè)去化趨勢性下行，房企開工意愿有所減弱，另一方面系融資緊張的條件下土地市場降溫。

竣工面積累計同比-8.60%，較8月同比增長1.40%，近3月竣工端累計同比持續(xù)回升。新開工面積和竣工面積走向背離，開工向下、竣工向上。這表明施工重心將會后移，將有大量施工中的房屋面積即將交付，如果開工-竣工環(huán)節(jié)整體回暖，利好下游建筑裝飾行業(yè)。

房屋新開工累計面積及同比

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房屋竣工累計面積及同比

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三、銷售均價下降，房企銷售改善

2019年以來，中國百城住宅價格指數同比增速放緩。9月百城住宅價格指數同比增長3.56%，較2019年年初下降1.34%，較8月下降0.12%。2019年1-9月銷售面積累計值為11.92億平方米，累計同比為-0.10%；銷售額累計值為111491.29億元，累計同比為7.10%。9月商品房銷售面積為1.73億平方米，單月同比增長32.63%；銷售額為16118.29億元，單月同比增長約32%。房地產銷售改善主要是由于融資政策收緊以來房企對銷售回款依賴度加強，加快回款緩解資金壓力。

2011-2019年住宅百城價格及同比

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2009-2019年商品房銷售面積及同比

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截至2019年9月，一、二、三線城市百城價格同比增速分別為0.70%、4.88%和5.08%，目前一線城市房價調控政策最為明顯，2019年以來價格同比增速均超過1%，二三線城市價格同比增速從年初不斷下降，但仍維持超5%的增長速度。二三線城市銷售價格同比增速遠大于一線城市，主要原因系二三線城市調控政策沒有一線城市嚴格。

一、二、三線百城價格同比變化