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2019年上半年房地產(chǎn)投資行業(yè)發(fā)展概況及行業(yè)發(fā)展趨勢分析[圖]

    一、上半年地產(chǎn)投資先高后低,總體維持高位

    上半年地產(chǎn)投資先高后低,總體維持高位:2019年上半年房地產(chǎn)投資增速先高后低,由前2月的11.6%上升至前4月的11.9%,隨后連續(xù)收窄兩個月至10.9%。單月來看,走勢基本與累計增速一致,僅6月投資增速小幅回升,可能與去年同期基數(shù)較低有關(guān)。盡管近兩月有所回落,上半年地產(chǎn)投資增速總體維持高位,遠(yuǎn)超市場預(yù)期。

房地產(chǎn)投資累計同比

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

單月房地產(chǎn)投資額及同比

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    二、房地產(chǎn)投資由四部分構(gòu)成

    1、上半年地產(chǎn)投資維持高位主要是由土地購置及建筑工程投資拉動

    房地產(chǎn)投資由四部分構(gòu)成,分別為建筑工程投資、安裝工程投資、設(shè)備工器具購置投資及其他費用投資:從定義來看,建筑工程主要是指興工動料的建造工程,安裝工程指設(shè)備裝置的安裝工程,包括門窗、給排水、電氣等,通俗地說建筑工程為蓋樓,安裝工程為安裝,此外其他費用投資中主要是土地投資。從比重來看,地產(chǎn)投資中的大頭為建筑工程投資,比重在一半以上,近兩年逐步下降,其次為其他費用,比重在20%-40%之間,與建筑工程投資不同,其他費用比重近兩年不斷提升,安裝工程投資及設(shè)備工器具購置投資比重相對較小,不到10%。

    上半年地產(chǎn)投資維持高位主要是由土地購置及建筑工程投資拉動:上半年地產(chǎn)投資維持高位主要是靠土地購置及建筑工程投資跳升拉動,其他費用投資增速相比2018年有所收窄但依然維持高位,達到20%以上,拉動地產(chǎn)投資7.2個百分點,建筑工程投資增速2018年持續(xù)為負(fù),而上半年維持在9%左右,拉動地產(chǎn)投資5.3個百分點,此外安裝工程投資過去走勢基本與建筑工程投資趨同,但2019年上半年出現(xiàn)明顯分化,同比降幅持續(xù)擴大至降24.2%,拖累地產(chǎn)投資近2個百分點。

房地產(chǎn)投資各構(gòu)成累計占比

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

房地產(chǎn)投資各構(gòu)成累計同比

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    2、建筑工程投資及安裝工程投資的分化

    上半年開竣工剪刀差持續(xù),施工升幅擴大:上半年新開工及竣工面積同比分別為10.1%/-12.7%,新開工及竣工走勢同樣先高后低,5、6月累計增速連續(xù)回落2個月,此外上半年開竣工延續(xù)2018年分化的表現(xiàn)。受新開工上升及竣工下降的影響,2018年開始施工面積同比升幅不斷擴大,2019年上半年同比升8.8%,連續(xù)3個月持平。

房屋新開工、竣工及施工面積累計同比

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

單月房屋新開工面積及同比

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單月房屋竣工面積及同比

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    上半年建筑工程投資的跳升可能與房企加快了建造節(jié)奏有關(guān):上文提到,2019年上半年建筑工程投資增速跳升,而安裝工程投資增速與之明顯分化,從歷史數(shù)據(jù)來看上半年建筑工程投資額創(chuàng)近幾年新高,而安裝工程投資額創(chuàng)近幾年新低,簡單地說,上半年蓋樓增加而安裝下降,這與開竣工分化走勢基本一致,但是值得注意的是,開竣工由2018年開始出現(xiàn)分化,而建筑工程投資與安裝工程投資在2018年走勢分化并不明顯,我們認(rèn)為可能有三點原因,1)在高周轉(zhuǎn)快速回籠資金的模式下,2018年盡管新開工增加,但在達到預(yù)售回籠資金后建造節(jié)奏明顯放緩,這與資金面趨緊的背景相符合,也與2018年凈停工面積創(chuàng)新高相符合,2)在重點城市限價、三四線城市比重提升因素下,單位投資出現(xiàn)下降,比如毛坯房比例提高等,3)由于環(huán)保等因素建造節(jié)奏放緩。因此2019年上半年建筑工程投資的跳升可能與房企加快了建造節(jié)奏有關(guān),一方面上半年資金面有所好轉(zhuǎn),另一方面依然有竣工交付的要求,隨著建造節(jié)奏加快,新開工與竣工、建筑工程投資與安裝工程投資之間的分化大概率將逐步收窄。

建筑工程投資額

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

安裝工程投資額/億元

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建筑工程投資與安裝工程投資累計同比

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房屋新開工、竣工及施工面積累計同比

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歷年凈復(fù)工面積

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    3、土地購置費與成交價款表現(xiàn)的背離

    上半年土地市場表現(xiàn)低迷,分化明顯:上文提到,其他費用投資主要是土地投資,占比超過70%,2017年至今比重不斷提升,上半年土地購置費占其他費用投資比重達到87%。從拿地來看,上半年土地市場總體表現(xiàn)低迷,前6月土地購置面積及成交價款同比分別降27.5%/27.6%,相比前5月表現(xiàn)大幅改善但依然維持低位。從重點百城數(shù)據(jù)來看,上半年拿地面積總體維持平穩(wěn),一二線成交住宅建面同比分別升35.8%/16.1%,而三線同比降14.7%,分化明顯。3、4月重點城市地王頻出,土地市場表現(xiàn)火熱,但統(tǒng)計局土地購置同比出現(xiàn)大幅下降,可見在能級較低城市房企拿地依然較為謹(jǐn)慎。

土地購置面積及成交價累計同比

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單月土地購置面積及同比

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百城住宅用地成交建面累計同比

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百城住宅用地成交溢價率

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    土地購置費與成交價款表現(xiàn)的背離:值得注意的是,土地購置費與土地成交價款、土地購置面積表現(xiàn)自2018年開始出現(xiàn)背離,正如我們在之前報告中多次提到的,土地購置費與土地成交價款的主要區(qū)別為1)土地成交價款為合同價,而土地購置費包含為獲取土地所支付的所有費用,2)土地購置費分期付款的按實際支付計,而土地成交款為一次性計,兩者的背離可能與其余費用及分期支付有關(guān)。近幾月兩者差異逐步收窄。

土地購置費在其他費用中累計占比

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土地購置面積、購置費及成交價款累計同比

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    三、房地產(chǎn)投資按業(yè)態(tài)拆分

    1、房地產(chǎn)投資中住宅投資占70%左右

    房地產(chǎn)投資中住宅投資占70%左右,近幾年90-144平米產(chǎn)品投資比重不斷上升:按住宅、商業(yè)及辦公樓業(yè)態(tài)來看,房地產(chǎn)投資中住宅投資比重大約在70%左右,占大多數(shù),并且近幾年持續(xù)上升,而商業(yè)及辦公樓近幾年降至10%及5%左右,此外有一些其他業(yè)態(tài)的投資。具體來看住宅投資,主要面對首改需求的90-144平米住房投資近幾年明顯上升,2019年上半年升至57%的歷史高位,相較2017年上升了近15pct,而剛需產(chǎn)品90平米以下住房投資比重由2017年的30%不斷下降至21%,基本與144平米比重相當(dāng)。

房地產(chǎn)投資按業(yè)態(tài)累計占比

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住宅投資按類型累計占比

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    2、上半年地產(chǎn)投資主要受益90-144平米住房投資拉動

    上半年住宅投資主要受益90-144平米住房投資拉動:占比最高的住宅投資增速基本與房地產(chǎn)投資增速表現(xiàn)一致,近幾年均有上升,此外辦公樓投資在經(jīng)歷2018年的低迷后上半年逐步趨穩(wěn),而商業(yè)投資依然處于下行通道中。而上半年住宅投資主要受益90-144平米住房投資的拉動,上半年投資增速繼續(xù)擴大,而90平米以下投資增速小降,144平米以上升幅快速回落,別墅等增速由正轉(zhuǎn)負(fù)快速下滑。

飯地產(chǎn)投資按業(yè)態(tài)累計同比

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住宅投資按類型累計同比

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商業(yè)投資額

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辦公樓投資額/億元

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    四、房地產(chǎn)投資按區(qū)域拆分

    1、東部地區(qū)比重超半,上半年東部表現(xiàn)基本平穩(wěn),西部相對亮眼

    房地產(chǎn)投資中東部地區(qū)比重超半,上半年東部表現(xiàn)基本平穩(wěn),西部相對亮眼:按區(qū)域來看房地產(chǎn)投資中經(jīng)濟相對發(fā)達的東部地區(qū)比重超過一半,中西部區(qū)域均在20%左右,近幾年比重都基本保持平穩(wěn)。2019年上半年東部區(qū)域地產(chǎn)投資增速緩慢下降,但依然維持較高的水平達到9.9%,中部區(qū)域投資增速相比2018年略有回升至8.9%,而西部區(qū)域2019年初增速跳升,但近幾月升幅快速收窄,前6月投資增速達到15.5%,東北部由于體量較小波動較大。總體來看近幾年東部表現(xiàn)基本平穩(wěn),西部先降后升相對亮眼,而中部增速高位回落逐步趨穩(wěn)。

房地產(chǎn)投資按區(qū)域累計占比

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

房地產(chǎn)投資按區(qū)域累計同比

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    相關(guān)報告:智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場前景分析及發(fā)展趨勢預(yù)測報告

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