2019年上半年房地產(chǎn)投資行業(yè)發(fā)展概況及行業(yè)發(fā)展趨勢分析[圖]

陽芬 2019-08-07 06:09 來源：智研咨詢

一、上半年地產(chǎn)投資先高后低，總體維持高位

上半年地產(chǎn)投資先高后低，總體維持高位：2019年上半年房地產(chǎn)投資增速先高后低，由前2月的11.6%上升至前4月的11.9%，隨后連續(xù)收窄兩個月至10.9%。單月來看，走勢基本與累計增速一致，僅6月投資增速小幅回升，可能與去年同期基數(shù)較低有關(guān)。盡管近兩月有所回落，上半年地產(chǎn)投資增速總體維持高位，遠(yuǎn)超市場預(yù)期。

房地產(chǎn)投資累計同比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

單月房地產(chǎn)投資額及同比

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二、房地產(chǎn)投資由四部分構(gòu)成

1、上半年地產(chǎn)投資維持高位主要是由土地購置及建筑工程投資拉動

房地產(chǎn)投資由四部分構(gòu)成，分別為建筑工程投資、安裝工程投資、設(shè)備工器具購置投資及其他費用投資：從定義來看，建筑工程主要是指興工動料的建造工程，安裝工程指設(shè)備裝置的安裝工程，包括門窗、給排水、電氣等，通俗地說建筑工程為蓋樓，安裝工程為安裝，此外其他費用投資中主要是土地投資。從比重來看，地產(chǎn)投資中的大頭為建筑工程投資，比重在一半以上，近兩年逐步下降，其次為其他費用，比重在20%-40%之間，與建筑工程投資不同，其他費用比重近兩年不斷提升，安裝工程投資及設(shè)備工器具購置投資比重相對較小，不到10%。

上半年地產(chǎn)投資維持高位主要是由土地購置及建筑工程投資拉動：上半年地產(chǎn)投資維持高位主要是靠土地購置及建筑工程投資跳升拉動，其他費用投資增速相比2018年有所收窄但依然維持高位，達到20%以上，拉動地產(chǎn)投資7.2個百分點，建筑工程投資增速2018年持續(xù)為負(fù)，而上半年維持在9%左右，拉動地產(chǎn)投資5.3個百分點，此外安裝工程投資過去走勢基本與建筑工程投資趨同，但2019年上半年出現(xiàn)明顯分化，同比降幅持續(xù)擴大至降24.2%，拖累地產(chǎn)投資近2個百分點。

房地產(chǎn)投資各構(gòu)成累計占比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

房地產(chǎn)投資各構(gòu)成累計同比

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2、建筑工程投資及安裝工程投資的分化

上半年開竣工剪刀差持續(xù)，施工升幅擴大：上半年新開工及竣工面積同比分別為10.1%/-12.7%，新開工及竣工走勢同樣先高后低，5、6月累計增速連續(xù)回落2個月，此外上半年開竣工延續(xù)2018年分化的表現(xiàn)。受新開工上升及竣工下降的影響，2018年開始施工面積同比升幅不斷擴大，2019年上半年同比升8.8%，連續(xù)3個月持平。

房屋新開工、竣工及施工面積累計同比

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單月房屋新開工面積及同比

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單月房屋竣工面積及同比

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上半年建筑工程投資的跳升可能與房企加快了建造節(jié)奏有關(guān)：上文提到，2019年上半年建筑工程投資增速跳升，而安裝工程投資增速與之明顯分化，從歷史數(shù)據(jù)來看上半年建筑工程投資額創(chuàng)近幾年新高，而安裝工程投資額創(chuàng)近幾年新低，簡單地說，上半年蓋樓增加而安裝下降，這與開竣工分化走勢基本一致，但是值得注意的是，開竣工由2018年開始出現(xiàn)分化，而建筑工程投資與安裝工程投資在2018年走勢分化并不明顯，我們認(rèn)為可能有三點原因，1）在高周轉(zhuǎn)快速回籠資金的模式下，2018年盡管新開工增加，但在達到預(yù)售回籠資金后建造節(jié)奏明顯放緩，這與資金面趨緊的背景相符合，也與2018年凈停工面積創(chuàng)新高相符合，2）在重點城市限價、三四線城市比重提升因素下，單位投資出現(xiàn)下降，比如毛坯房比例提高等，3）由于環(huán)保等因素建造節(jié)奏放緩。因此2019年上半年建筑工程投資的跳升可能與房企加快了建造節(jié)奏有關(guān)，一方面上半年資金面有所好轉(zhuǎn)，另一方面依然有竣工交付的要求，隨著建造節(jié)奏加快，新開工與竣工、建筑工程投資與安裝工程投資之間的分化大概率將逐步收窄。

建筑工程投資額

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安裝工程投資額/億元

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建筑工程投資與安裝工程投資累計同比

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房屋新開工、竣工及施工面積累計同比

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歷年凈復(fù)工面積

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3、土地購置費與成交價款表現(xiàn)的背離

上半年土地市場表現(xiàn)低迷，分化明顯：上文提到，其他費用投資主要是土地投資，占比超過70%，2017年至今比重不斷提升，上半年土地購置費占其他費用投資比重達到87%。從拿地來看，上半年土地市場總體表現(xiàn)低迷，前6月土地購置面積及成交價款同比分別降27.5%/27.6%，相比前5月表現(xiàn)大幅改善但依然維持低位。從重點百城數(shù)據(jù)來看，上半年拿地面積總體維持平穩(wěn)，一二線成交住宅建面同比分別升35.8%/16.1%，而三線同比降14.7%，分化明顯。3、4月重點城市地王頻出，土地市場表現(xiàn)火熱，但統(tǒng)計局土地購置同比出現(xiàn)大幅下降，可見在能級較低城市房企拿地依然較為謹(jǐn)慎。

土地購置面積及成交價累計同比

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單月土地購置面積及同比

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百城住宅用地成交建面累計同比

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百城住宅用地成交溢價率

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土地購置費與成交價款表現(xiàn)的背離：值得注意的是，土地購置費與土地成交價款、土地購置面積表現(xiàn)自2018年開始出現(xiàn)背離，正如我們在之前報告中多次提到的，土地購置費與土地成交價款的主要區(qū)別為1）土地成交價款為合同價，而土地購置費包含為獲取土地所支付的所有費用，2）土地購置費分期付款的按實際支付計，而土地成交款為一次性計，兩者的背離可能與其余費用及分期支付有關(guān)。近幾月兩者差異逐步收窄。

土地購置費在其他費用中累計占比

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土地購置面積、購置費及成交價款累計同比

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三、房地產(chǎn)投資按業(yè)態(tài)拆分

1、房地產(chǎn)投資中住宅投資占70%左右

房地產(chǎn)投資中住宅投資占70%左右，近幾年90-144平米產(chǎn)品投資比重不斷上升：按住宅、商業(yè)及辦公樓業(yè)態(tài)來看，房地產(chǎn)投資中住宅投資比重大約在70%左右，占大多數(shù)，并且近幾年持續(xù)上升，而商業(yè)及辦公樓近幾年降至10%及5%左右，此外有一些其他業(yè)態(tài)的投資。具體來看住宅投資，主要面對首改需求的90-144平米住房投資近幾年明顯上升，2019年上半年升至57%的歷史高位，相較2017年上升了近15pct，而剛需產(chǎn)品90平米以下住房投資比重由2017年的30%不斷下降至21%，基本與144平米比重相當(dāng)。

房地產(chǎn)投資按業(yè)態(tài)累計占比

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住宅投資按類型累計占比

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2、上半年地產(chǎn)投資主要受益90-144平米住房投資拉動

上半年住宅投資主要受益90-144平米住房投資拉動：占比最高的住宅投資增速基本與房地產(chǎn)投資增速表現(xiàn)一致，近幾年均有上升，此外辦公樓投資在經(jīng)歷2018年的低迷后上半年逐步趨穩(wěn)，而商業(yè)投資依然處于下行通道中。而上半年住宅投資主要受益90-144平米住房投資的拉動，上半年投資增速繼續(xù)擴大，而90平米以下投資增速小降，144平米以上升幅快速回落，別墅等增速由正轉(zhuǎn)負(fù)快速下滑。

飯地產(chǎn)投資按業(yè)態(tài)累計同比

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住宅投資按類型累計同比

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商業(yè)投資額

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辦公樓投資額/億元

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四、房地產(chǎn)投資按區(qū)域拆分

1、東部地區(qū)比重超半，上半年東部表現(xiàn)基本平穩(wěn)，西部相對亮眼

房地產(chǎn)投資中東部地區(qū)比重超半，上半年東部表現(xiàn)基本平穩(wěn)，西部相對亮眼：按區(qū)域來看房地產(chǎn)投資中經(jīng)濟相對發(fā)達的東部地區(qū)比重超過一半，中西部區(qū)域均在20%左右，近幾年比重都基本保持平穩(wěn)。2019年上半年東部區(qū)域地產(chǎn)投資增速緩慢下降，但依然維持較高的水平達到9.9%，中部區(qū)域投資增速相比2018年略有回升至8.9%，而西部區(qū)域2019年初增速跳升，但近幾月升幅快速收窄，前6月投資增速達到15.5%，東北部由于體量較小波動較大。總體來看近幾年東部表現(xiàn)基本平穩(wěn)，西部先降后升相對亮眼，而中部增速高位回落逐步趨穩(wěn)。

房地產(chǎn)投資按區(qū)域累計占比