2019年1-5月中國房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況、房價走勢及行業(yè)發(fā)展前景分析[圖]

房地產(chǎn) 陽芬 2019-07-30 05:50 來源：智研咨詢

一、穩(wěn)增長：行業(yè)面臨短期下行壓力

1、房地產(chǎn)的穩(wěn)定器作用依然明顯

房地產(chǎn)的穩(wěn)定器作用依然明顯：從房地產(chǎn)業(yè)對GDP的拉動來看，盡管2017年以來房地產(chǎn)業(yè)的拉動作用不斷下降，但2017、2018年依然達到0.4及0.3個百分點，再考慮房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的影響將更大。另一方面，從地方財政角度來看，土地出讓金依然是地方政府性基金本級收入的主要來源，與地方本級收入相比，2016年開始土地出讓金比重不斷上升，2018年達到66.5%，基本接近2010年高點。

房地產(chǎn)業(yè)對GDP累計同比的拉動/%*

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場前景分析及發(fā)展趨勢預(yù)測報告》

土地出讓金占地方財政收入比重

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2、行業(yè)面臨短期下行壓力

三四線城市對全國銷售額的貢獻超一半：按能級拆分商品房銷售數(shù)據(jù)，2015年至今一二三線輪動效應(yīng)非常明顯，2017年開始三四線城市銷售增速領(lǐng)跑一二線，但升幅逐步回落。在此背景下，2017年開始三四線城市對全國銷售的貢獻比重明顯上升，從銷面口徑來看，近兩年比重已超65%，而從銷額口徑看也超過了50%，可以說穩(wěn)地產(chǎn)在很大程度上即穩(wěn)三四線。

一二三線商品房銷售額同比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

一二三線商品房銷售面積同比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

商品房銷售額構(gòu)成（按能級）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

商品房銷售面積構(gòu)成（按能級）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

單月銷面同比自2018年四季度以來維持低位：盡管今年以來地產(chǎn)投資增速維持高位，但主要是受施工拉動及土地購置費分期支付等影響，從行業(yè)先行指標銷售數(shù)據(jù)來看，單月銷面同比自2018年四季度以來均維持低位。5月新開工、投資等行業(yè)數(shù)據(jù)全面回落，基本符合預(yù)期，受高基數(shù)及棚改規(guī)?？s減影響未來可能有進一步下行的壓力。

地產(chǎn)投資及商品房銷售額累計同比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

月度商品房銷售面積及同比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

二、防風險：居民杠桿率水平依然處于上升通道

居民杠桿率水平依然處于上升通道：2009年至2018年居民部門貸款增速均高于存款增速，按居民負債/GDP來測算居民杠桿率水平，近10年不斷上升，2018年末達到53%，盡管從絕對量上看可能并不算太高，但快速上升的勢頭值得關(guān)注。

居民杠桿率

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

居民存貸款同比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額比重29%：通常用居民戶中長期貸款作為購房貸款的大致參考，在經(jīng)歷了2016年的爆發(fā)式增長后，2017及2018年新增居民戶中長期貸款小幅下降，而2019年前5月再度回升，從絕對量來看僅次于2017年水平。從存量來看，個人購房貸款余額占各項貸款余額的比重近兩年基本維持在18%-19%的水平，按更大的口徑，包括開發(fā)貸及個人購房貸款的房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比重達29%。

新增人民幣貸款及居民戶中長期貸款

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

新增人民幣貸款及居民戶中長期貸款累計同比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

個人購房貸款及房地產(chǎn)貸款占比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

三、惠民生：重點城市庫存較低，房價普遍回暖

1、2019年重點城市房價地價普遍回暖

2019年4月5月新房價格環(huán)比上漲城市數(shù)達67個：2018年10月開始70城新房價格每月環(huán)比漲幅快速收窄但持續(xù)維持在0.5%以上，2019年3月環(huán)比上漲城市數(shù)由2月的57個跳升至65個，4月5月維持在67個，70城房價普遍回暖。前5月累計漲幅靠前的為大理、西安、秦皇島、貴陽、洛陽、重慶、大連等，4月住建部預(yù)警提示6城，未公布城市名單，5月預(yù)警提示4城，分別為佛山、蘇州、大連及南寧，其中70城數(shù)據(jù)僅含大連及南寧，累計漲幅分別為4.9%及3.8%，位列第7及25位，此外漲幅靠前的西安6月限購升級，外地人買房社保要求由2年延長至5年，并新增新落戶者滿1年才可買房，臨潼納入限購。

70城新房價格同環(huán)比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

70城新房價格環(huán)比上漲城市數(shù)比重

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2019年3月重點二三線城市住宅類用地成交溢價率大幅攀升：從地價來看，在經(jīng)歷了2018年四季度以來近半年的低迷后，2019年3月重點二三線城市住宅類用地成交溢價率大幅攀升，至5月持續(xù)維持高位，連續(xù)3個月超20%。

百城住宅類用地成交溢價率

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2、重點一二線庫存水平較低

2015-2017年去庫存效果顯著：2014年中住建部提出“千方百計去庫存”，2015-2017年以新開工減去銷售估算的新增供給大幅減少，住宅業(yè)態(tài)新開工面積甚至不及當年銷售面積，為歷史首次出現(xiàn)，盡管2018及2019年前5月新增供給有所提升但依然維持低位。從竣工未售口徑的待售面積來看，2016年2月創(chuàng)新高后不斷下降。

新增供給情況（新開工-銷售）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

商品房待售面積（竣工未售口徑）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

重點一二線庫存水平較低：從跟蹤的重點城市庫存水平來看，2019年來重點一二線城市狹義庫存基本維持平穩(wěn)，相比歷史水平處于相對較低的位置，尤其二線城市，而三線狹義庫存有所上升。從去化周期來看，截至6月21日重點一二三線狹義去化周期分別為8.28/6.18/14.21個月。

重點一二三線狹義庫存/套

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

重點一二三線狹義去化周期/月

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

重點城市狹義去化周期

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

三、城鎮(zhèn)化仍有空間

每年城鎮(zhèn)化帶來的新增需求近5億平米：2018年末全國常住人口口徑城鎮(zhèn)化率59.6%，若按年均增長1%、人均居住面積35平米測算，從總量上來看，每年城鎮(zhèn)化帶來的新增需求近5億平米，而2018年住宅銷售面積約15億平米，城鎮(zhèn)化仍是住房市場有力驅(qū)動。

城鎮(zhèn)化率

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

四、結(jié)構(gòu)性機會凸顯

對好產(chǎn)品的需求還遠沒有滿足：從城鎮(zhèn)人均住宅面積來看，統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)人均住宅建面采用的是所有類型住宅面積及戶籍口徑人口，若按常住人口測算2018年末人均居住面積約為30平米，而按商品房及常住人口口徑測算人均居住面積約20平米，處于相對較低的水平，改善型需求潛力大。以廣州深圳為例，從住房結(jié)構(gòu)來看，廣州購買商品房的比例不到40%，自建及購買其它類型住房的比重分別達到28%及20%，而深圳2013年近65%的存量住房為城中村自建房合建房，商品房僅128萬套1.2萬億方，按套比重不到15%。另外從住房建成時間來看，根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，城市住房中1990年之前建成的占比27%，接近1/3，更新需求空間同樣巨大?？傮w來說，對好產(chǎn)品的需求還遠沒有滿足。

城鎮(zhèn)人均住宅面積

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

重點二三線人口流入明顯：從農(nóng)民工流動情況來看，盡管近兩年新增本地農(nóng)民工占新增農(nóng)民工比例有所下降，但從外出農(nóng)民工結(jié)構(gòu)來看，選擇省內(nèi)就業(yè)的比重維持高位，2015、2016及2018年均超過200%，2017年也達到近100%，可以說農(nóng)民工回流現(xiàn)象明顯且不斷持續(xù)。此外我們統(tǒng)計了一二線、強三線及大灣區(qū)共計67個城市的人口數(shù)據(jù)，小學在校生數(shù)及常住人口增速均列前十的為西安、長沙、佛山及深圳，此外武漢、貴陽、珠海、廈門及廣州人口流入同樣靠前。認為這種人口流入交通相對發(fā)達、城市發(fā)展相對較好的二三線城市的趨勢可能延續(xù)，因為1）吸引人才政策的出臺，2）城鎮(zhèn)化，3）一線及部分二線城市控制人口、房價高企、限購等因素，4）在主要矛盾轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾的背景下，長期看政策可能將致力于區(qū)域間發(fā)展不平衡的縮小，5）從發(fā)達國家經(jīng)驗來看，第一階段人口流入個別核心大城市，第二階段人口繼續(xù)聚集核心都市圈，但都市圈內(nèi)人口從核心大城市往周邊衛(wèi)星城流動。

新增本地農(nóng)民工占新增農(nóng)民工比例