2019年1-4月中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度及行業(yè)發(fā)展前景分析[圖]

    1、一季末銷售出現(xiàn)回暖，全年維持高水平預(yù)期高

    2019年1-4月全國(guó)商品房銷售面積合計(jì)4.2億平方米，其中住宅銷售面積3.67億平方米，同比分別下降0.3%和上升0.4%。2019年以來(lái)商品房銷售面積同比增速持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，為近三年半最差水平，但3月末開始銷售面積降幅較2月末明顯收窄，4月末商品住宅銷售面積同比增幅有跌轉(zhuǎn)升，樓市回暖跡象明顯。1-4月全國(guó)商品房銷售額合計(jì)3.9萬(wàn)億，商品住宅銷售額合計(jì)3.38萬(wàn)億，同比則分別上升8.1%和上升10.6%，銷售漲幅也跌至近三年半的低位，但從3月末開始漲幅探底回升明顯，4月份趨勢(shì)延續(xù)。整體看，全國(guó)商品房銷售3月末開始探底回升，4月份上升趨勢(shì)延續(xù)，樓市回暖持續(xù)。預(yù)計(jì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)背景下，樓市政策延續(xù)因城施策，19年全年樓市銷售將保持相對(duì)平穩(wěn)，銷售絕對(duì)值仍將維持在歷史高水平。

全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》

全國(guó)商品房累計(jì)銷售額

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    2、行業(yè)集中度加速提升

    從近幾年行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況觀察，一二線龍頭房企整體成長(zhǎng)性更為理想，主要源于其銷售增速明顯高于行業(yè)整體銷售增速，市場(chǎng)占有率進(jìn)一步加速上升。近幾年行業(yè)持續(xù)處于樓市政策調(diào)控之下，一二線龍頭房企由于其規(guī)模效應(yīng)，加上本身更為優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理能力，在融資渠道、獲得資金及成本上面更具優(yōu)勢(shì)，因此更能抓住機(jī)會(huì)加大市場(chǎng)份額的提升。行業(yè)集中度加速提升，強(qiáng)者愈強(qiáng)突出。

房企代表銷售增速與全行業(yè)對(duì)比

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房企代表市場(chǎng)占有率變化

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    3、房?jī)r(jià)漲幅回升帶來(lái)調(diào)控加碼可能性增加

    房?jī)r(jià)走勢(shì)方面，4月百城住宅價(jià)格環(huán)比上升0.28%，同比上升4.27%。其中4月房?jī)r(jià)環(huán)比上升城市69個(gè)，較3月末增加7個(gè)；2個(gè)城市房?jī)r(jià)持平；29個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降；房?jī)r(jià)上漲城市個(gè)數(shù)進(jìn)一步上升。

    70大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)觀測(cè)，4月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上升11.4%，漲幅較3月末上升0.1個(gè)百分點(diǎn)；漲幅延續(xù)上升態(tài)勢(shì)。環(huán)比方面，4月70大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上升0.6%，環(huán)比漲幅與3月末持平。整體看，4月份房?jī)r(jià)同環(huán)比漲幅均較年初上升，同比漲幅更達(dá)到近兩年高位。

    細(xì)分看，4月份一二三線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅也均較年初進(jìn)一步擴(kuò)大。一線城市新建商品住宅價(jià)格4月末同比上升4.7%，漲幅較3月末擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；二線城市整體漲幅為12.3%；三線城市漲幅為11.3%；漲幅達(dá)到兩位數(shù)。環(huán)比方面，4月份一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上升0.6%，房?jī)r(jià)漲幅較3月末上升0.4個(gè)百分點(diǎn)；二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上升0.8%，漲幅也較3月末上升0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線城市環(huán)比上漲0.5%，較3月末漲幅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。整體看，在流動(dòng)性充裕及地方政策微調(diào)持續(xù)背景下，一二線城市房?jī)r(jià)同環(huán)比漲幅均持續(xù)回升，三線城市房?jī)r(jià)同環(huán)比漲幅較3月末小幅回落，但仍維持較高漲幅水平，樓市回暖得以體現(xiàn)。后續(xù)房?jī)r(jià)走勢(shì)需持續(xù)觀察，但如若房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)較快，帶來(lái)調(diào)控加碼預(yù)期將提升。

百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)變化

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70大中城市房?jī)r(jià)同環(huán)比變化

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一二三線城市房?jī)r(jià)同環(huán)比變化

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    4、行業(yè)庫(kù)存處于低位新開工增速提升

    從行業(yè)庫(kù)存水平來(lái)看，截至4月末，全國(guó)商品房待售面積為5.13億平米，其中商品住宅待售面積為2.43億平米，同比分別下降9.4%和下降14.7%，降幅較上年末有所收窄，但降幅絕對(duì)值仍較高。經(jīng)歷過(guò)去幾年房地產(chǎn)銷售大年，行業(yè)整體庫(kù)存去化理想可售下降明顯，整體待售面積相對(duì)當(dāng)前單月銷售水平來(lái)測(cè)算，去化周期短。

行業(yè)庫(kù)存變化情況

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    新開工數(shù)據(jù)方面，前4月房屋累計(jì)新開工面積5.8億平方米，其中住宅累計(jì)新開工面積為4.3億平方米，較去年同期則分別上升13.1%和上升13.8%，新開工量同比漲幅在年初下降后，3月份開始出現(xiàn)明顯回升，4月漲幅也回升到較高位置。

    整體看，行業(yè)整體庫(kù)存處于低位，去化周期短；同時(shí)銷售出現(xiàn)持續(xù)的回暖跡象，因此新開工增速提升，行業(yè)整體景氣度理想，風(fēng)險(xiǎn)可控。

房屋累計(jì)新開工面積同比變化

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    5、開發(fā)投資增速理想穩(wěn)經(jīng)濟(jì)作用突出

    2019年前4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)達(dá)3.42萬(wàn)億元，累計(jì)同比增速為11.9%，開發(fā)投資增速較2018年年末上升2.4個(gè)百分點(diǎn)，也較3月末進(jìn)一步上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近4年半以來(lái)增速最高水平。全國(guó)住宅開發(fā)投資完成額則為2.49萬(wàn)億元，累計(jì)同比增幅為16.8%，增幅也較上年末大幅上升3.4個(gè)百分點(diǎn)，為2014年初以來(lái)最高水平。

    2019年一季度開發(fā)投資增速大幅回升，4月增速進(jìn)一步提升，超出預(yù)期。今年前4個(gè)月全國(guó)房屋施工面積累計(jì)72.2億平米，其中住宅施工面積累計(jì)50.1億平米，累計(jì)同比分別上升8.8%和上升10.4%，累計(jì)施工面積同比增幅也延續(xù)上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯高于固定資產(chǎn)投資增速、基建投資增速。

    房地產(chǎn)行業(yè)具備整體體量巨大，能帶動(dòng)上下游眾多產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接及間接作用明顯；對(duì)比當(dāng)前部分行業(yè)銷售及生產(chǎn)數(shù)據(jù)不振，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度相對(duì)理想，其穩(wěn)經(jīng)濟(jì)作用更為突出。

房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額

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房屋累計(jì)施工面積同比變化

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