中國重點(diǎn)房企結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模、利潤水平繼續(xù)上行，費(fèi)用管理表現(xiàn)良好，ROE呈現(xiàn)回升態(tài)勢[圖]

    受益于2016、2017年全國房地產(chǎn)市場的量價齊升，近兩年重點(diǎn)房企結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模、利潤水平均有明顯回升。

    2019年1-2月份，中國商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長1.3%。其中，住宅銷售面積下降3.2%，辦公樓銷售面積下降15.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降13.6%。——商品房銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長4.5%，辦公樓銷售額下降6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降9.4%。

2018-2019年1-2月中國商品房銷售面積及銷售金額情況

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    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場深度評估及市場前景預(yù)測報告》

    重點(diǎn)房企2018年毛利為5605.34億元，同比增長37.94%；其中一線、二線、三線、地產(chǎn)+X、商業(yè)地產(chǎn)五類公司毛利占比分別為51%、20%、9%、17%、3%，一線企業(yè)貢獻(xiàn)了超半數(shù)毛利；增速方面，二線、三線房企分別以51.51%、47.11%的毛利潤增速占據(jù)榜首，證明過去幾年銷售高速增長的二線、三線房企業(yè)績逐步兌現(xiàn)。重點(diǎn)公司2018年平均毛利率、歸母凈利率分別為28.42%與8.87%，較17年數(shù)據(jù)分別上升2.52個百分點(diǎn)和0.27個百分點(diǎn)。由于2018年年報期間結(jié)轉(zhuǎn)項目主要以2016年為主，因此重點(diǎn)房企利潤水平仍處于上升階段，未來隨著高價地項目放量結(jié)轉(zhuǎn)，預(yù)計房企利潤水平將趨穩(wěn)甚至承壓。

重點(diǎn)房企毛利總量變化情況及構(gòu)成

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重點(diǎn)房企凈利潤總量變化情況

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重點(diǎn)房企毛利率變化情況

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重點(diǎn)房企歸母凈利率變化情況

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    由于業(yè)務(wù)模式的特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)類房企的毛利率、歸母凈利率分別為48%、18%，均明顯高于以地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的公司，而像是新城控股這樣的收入結(jié)構(gòu)中包含部分商業(yè)運(yùn)營的房企，其利潤水平也明顯高于以地產(chǎn)開發(fā)為絕對主業(yè)的房企，隨著未來存量時代的到來，商業(yè)運(yùn)營可能會成為龍頭房企的重要收入補(bǔ)充來源。在地產(chǎn)開發(fā)公司中，二線、三線房企的利潤水平均好于一線房企，主要原因是因為其項目布局集中性更強(qiáng)，更容易受區(qū)域市場的波動影響，如三線房企中的中華企業(yè)、金融街為例，其重點(diǎn)區(qū)域市場在2016、17年表現(xiàn)良好，進(jìn)而帶來了高于行業(yè)均值的利潤水平，其2018年歸母凈利率分別為13.44%、14.78%。

分類毛利率變化圖

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分類凈利率變化

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    以下為重點(diǎn)房企中部分凈利率表現(xiàn)良好、凈利潤同比高速增長的公司，中南建設(shè)本期結(jié)轉(zhuǎn)部分長三角地區(qū)高毛利項目，盈利能力得到顯著提升。

重點(diǎn)房企中凈利潤增長表現(xiàn)優(yōu)秀企業(yè)

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    重點(diǎn)房企2018年全年三費(fèi)費(fèi)用合計占比為7.47%，較2017年上升0.25個百分點(diǎn)，主要原因是財務(wù)費(fèi)用的上升。由于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用與收入結(jié)轉(zhuǎn)存在錯配，考慮重點(diǎn)公司近兩年快速增長的銷售規(guī)模，銷售費(fèi)用的占比盡管有所增長，實(shí)際上重點(diǎn)房企的費(fèi)用管控能力在不斷提升。分類別來看，一線房企三費(fèi)合計占比6.91%，明顯低于二線、三線房企的9.04%與9.46%，一方面是由于二三線房企的營業(yè)收入基數(shù)仍然較低，仍待后續(xù)業(yè)績釋放，另一方面也證明了一線房企的管理體系更為成熟，帶來了更好的費(fèi)用控制。

重點(diǎn)房企2018年三費(fèi)合計比例

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三費(fèi)各項占比

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各類企業(yè)三費(fèi)合計變化情況

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各類企業(yè)管理費(fèi)用變化情況

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    可以看到，重點(diǎn)房企的ROE近兩年呈現(xiàn)回升態(tài)勢，2018年為17.47%，其中又以一線房企表現(xiàn)最為優(yōu)秀，ROE達(dá)19.77%，近兩年重點(diǎn)房企ROE表現(xiàn)良好的原因是龍頭房企對于高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式與經(jīng)營杠桿的運(yùn)用。

重點(diǎn)房企全面攤薄ROE

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分類房企全面攤薄ROE

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