2019年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析[圖]

    一、需求市場(chǎng)：剛需預(yù)期改善，需求結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇

    新房銷售：各能級(jí)城市表現(xiàn)分化，一、二線城市如期改善

    2019年以來(lái)，一方面可以看到房貸利率在連續(xù)上漲近兩年后終于在2018年末拐頭，另一方面核心一二線城市在經(jīng)歷了一定周期的調(diào)整之后迎來(lái)修復(fù)。2019年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售面積增速逐步放緩，1-3月全國(guó)商品房銷售面積為2.98億平，同比下跌0.9%，但是一二線城市的表現(xiàn)更為亮眼。

    跟蹤的重點(diǎn)城市來(lái)看，一線城市從1月增長(zhǎng)4.87%回升4月的56.05%，二線城市從1月的下跌7.07%持續(xù)回升至4月的增長(zhǎng)51.94%，1-4月一、二線城市銷售累計(jì)同比增速分別為40.74%、22.59%，迎來(lái)2019年的小陽(yáng)春。而三四線城市雖然也出現(xiàn)一定改善，但整體依然較弱，當(dāng)月同比看，跟蹤的三四線城市從2019年1月的下跌17.60%回升至4月的增長(zhǎng)8.41%，增幅低于一二線城市。

全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)值

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)及投資未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》

全國(guó)商品房銷售金額累計(jì)值

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43城新房成交面積當(dāng)月同比

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各能級(jí)城市新房銷售面積當(dāng)月同比

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43城新房成交面積累計(jì)同比

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16城二手房成交面積當(dāng)月同比

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    年初以來(lái)成交修復(fù)的動(dòng)力主要來(lái)自于集中推貨疊加去化回暖

    3月核心城市的小陽(yáng)春更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性現(xiàn)象。需求回溫的城市大多是在此前經(jīng)歷較長(zhǎng)調(diào)整周期后逐步修復(fù)的城市，如上海、北京、廈門等，本輪復(fù)蘇的特點(diǎn)還是在于預(yù)期改善疊加低位修復(fù)，北京、上海、南寧、寧波、濟(jì)南、廈門等一二線城市2018年市場(chǎng)出現(xiàn)不同程度調(diào)整，2019Q1反彈力度領(lǐng)先。今年以來(lái)相對(duì)較好的三四線城市主要集中于東部的長(zhǎng)三角、珠三角等，但多數(shù)三四線城市市場(chǎng)表現(xiàn)還是比較疲軟。

一線城市2018年和2019年Q1新房成交面積同比

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部分二線城市2018年和2019年Q1新房成交面積同比

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部分三、四線城市2018年和2019年Q1新房成交面積同比

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    供給層面，推貨意愿的提升是一二線城市銷售改善的重要?jiǎng)恿?，尤其在春?jié)后，隨著房企推貨意愿的提升，疊加部分城市政策的邊際改善，跟蹤的16城3、4月批準(zhǔn)上市面積和套數(shù)持續(xù)改善。2019年4月16城批準(zhǔn)上市面積同比增長(zhǎng)16.38%。批售比方面，2019年以來(lái)，批售比2月份以來(lái)持續(xù)提升，4月16城整體批售比為1.08，目前已回升至2018年上半年水平，反映出開(kāi)發(fā)商推盤更加積極。

16城批準(zhǔn)上市面積（萬(wàn)平）

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16城批準(zhǔn)上市套數(shù)（套）

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16城批售比（萬(wàn)平）

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    去化率層面，2018年三季度重點(diǎn)城市的去化率曾經(jīng)出現(xiàn)明顯回落，但隨著春節(jié)假期結(jié)束后，重點(diǎn)城市的去化率又出現(xiàn)了明顯的修復(fù)，這跟調(diào)研以及部分龍頭房企的到訪量變化一致，分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市開(kāi)盤去化率率先改善，二線城市開(kāi)盤去化率穩(wěn)步提升，接近2018年高位水平。供給提升疊加去化回暖共同推升基本面的修復(fù)。

10城開(kāi)盤去化率

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    成交結(jié)構(gòu)：一線城市剛需為主，二線城市改善型需求發(fā)力

    成交結(jié)構(gòu)方面，各能級(jí)城市表現(xiàn)分化，一線城市以90平以下的剛需型需求為主，二線城市改善型需求逐漸發(fā)力。2019年一季度，一線城市90平米以下剛需型成交套數(shù)占比50.56%，較2018年增長(zhǎng)7.45pct。二線城市90平米以下剛需型成交套數(shù)占比25.55%，較2018年大幅下跌5.34pct，90-140平及140平以上的改善型成交套數(shù)占比分別為56.43%、18.03%，較2018年分別增長(zhǎng)2.82pct和2.52pct。由此也可以看出，此輪回溫是預(yù)期引領(lǐng)的剛性需求自然修復(fù)，而并不是政策放松所帶來(lái)的。

一線城市成交戶型結(jié)構(gòu)

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二線城市成交戶型結(jié)構(gòu)

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    二手房成交：調(diào)整充分的核心城市先于市場(chǎng)回暖

    隨著越來(lái)越多核心城市逐步進(jìn)入存量開(kāi)發(fā)階段，這些城市二手房市場(chǎng)也越來(lái)越具備代表性，而今年以來(lái)這些城市的二手房市場(chǎng)也和新房市場(chǎng)一樣迎來(lái)明顯修復(fù)。2019年16城二手房成交面積同比增速?gòu)?月的下跌4.59%回升至4月的增長(zhǎng)25.03%。

    分城市能級(jí)來(lái)看，二線城市從1月的增長(zhǎng)12.83%大幅回升至4月的增長(zhǎng)47.92%；一線城市從1月的下跌21.80%回升至3月的增長(zhǎng)22.08%，4月增速回落至4.16%；三線城市從1月的下跌18.23%大幅回升至4月的增長(zhǎng)6.18%。其中北京、上海、成都、天津、南京、蘇州、濟(jì)南、廈門等此前調(diào)整更加充分的城市復(fù)蘇更為明顯。

16城二手房成交面積（當(dāng)月同比）

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16城二手房成交面積（累計(jì)同比）

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    按揭利率拐點(diǎn)回落，首付邊際改善利好剛需

    2019年3月全國(guó)首套房平均房貸利率為5.56%，自2018年12月起已經(jīng)連降4個(gè)月；二套房平均房貸利率為5.89%，自2018年11月起已經(jīng)連降5個(gè)月。首付比例方面，2019年以來(lái)提供首套房2成首付的樣本銀行逐漸增加，4成和停貸首付逐漸減少。按揭利率的持續(xù)下行以及首付比例的邊際改善有望進(jìn)一步推動(dòng)剛需修復(fù)，2019年以來(lái)一線城市低總價(jià)戶型成交占比的提升驗(yàn)證這一趨勢(shì)。

首套房和二套房平均房貸利率（單位：%）

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2019年3月樣本銀行首套房首付比例占比

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2019年3月樣本銀行二套房首付比例占比

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新增居民戶中長(zhǎng)期貸款規(guī)模及同比

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新增居民戶中長(zhǎng)期貸款占比

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    二、投資：開(kāi)發(fā)投資維持高位，土地投資結(jié)構(gòu)性分化

    庫(kù)存：一二線城市庫(kù)存有所回落，三四線城市持續(xù)回升

    經(jīng)歷了2015-2017年的去庫(kù)存周期后，無(wú)論是全國(guó)還是重點(diǎn)城市的庫(kù)存水平都較2015年的高點(diǎn)有了明顯的回落，重點(diǎn)80城的可售面積低點(diǎn)（2017年8月）比高點(diǎn)（2015年1月）下降了45.59%，但是隨著2018年的市場(chǎng)降溫，全國(guó)重點(diǎn)城市的庫(kù)存水平又有了一定的回升，直到2019年3月“小陽(yáng)春”的出現(xiàn)，各地庫(kù)存水平有了階段性的改善。分城市能級(jí)看，不同能級(jí)城市表現(xiàn)分化，一二線城市2019年3月可售面積較2018年末分別減少3.55%、和1.52%，但三四線城市依然保持上升趨勢(shì)，突破2018年高位，較2018年末增長(zhǎng)2.04%。

80城整體可售面積

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一線4城可售面積

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二線27城可售面積

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三線49城可售面積

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    土地市場(chǎng)：二線城市土地成交復(fù)蘇明顯

    在重點(diǎn)城市預(yù)期改善下，2019年以來(lái)土地市場(chǎng)也逐步走出低迷，成交面積降幅逐漸收窄，其中尤其二線城市土地市場(chǎng)最為突出。截至2019年4月末，百城住宅類土地成交建面3545萬(wàn)平，同比下降0.95%。分城市能級(jí)看，2019年4月一、二、三線城市成交住宅土地建面分別為86萬(wàn)平、2166萬(wàn)平和1293萬(wàn)平，同比分別變化-33.57%、31.57%和-28.30%。土地成交溢價(jià)率方面，2019年以來(lái)百城土地成交溢價(jià)率回升，由2018年12月的7.17%逐步回升至2019年4月的25.52%。分城市能級(jí)看，各能級(jí)城市溢價(jià)率均出現(xiàn)顯著改善，2019年4月，一、二、三線城市溢價(jià)率分別為25.00%、24.10%和29.33%，均較去年末有所回升。

百城住宅類土地成交建面

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一線城市住宅類土地成交建面

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二線城市住宅類土地成交建面

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三線城市住宅類土地成交建面

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百城住宅類土地成交溢價(jià)率

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    年初地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資超預(yù)期，預(yù)計(jì)下半年逐步回落

    2019年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速維持高位，土地購(gòu)置費(fèi)韌性仍在和施工投資反彈成為支撐開(kāi)發(fā)投資的主要因素。2019年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額為2.38萬(wàn)億元，同比上漲11.8%，增速較2018全年提升2.3個(gè)百分點(diǎn)。認(rèn)為其中土地購(gòu)置費(fèi)滯后確認(rèn)效應(yīng)仍然存在；銷售回暖疊加融資改善，行業(yè)開(kāi)工推盤力度加大，搶抓階段性行情的窗口期效應(yīng)明顯，施工面積繼續(xù)回升，疊加統(tǒng)計(jì)口徑由“形象進(jìn)度法”轉(zhuǎn)為“財(cái)務(wù)支出法”所造成的低基數(shù)影響，施工投資有所反彈。

    從開(kāi)發(fā)投資的細(xì)分項(xiàng)目來(lái)看，一季度土地購(gòu)置費(fèi)0.69萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)32.6%，增速較2018年全年回落24.4個(gè)百分點(diǎn)，但仍保持在2017年12月以來(lái)的高位。施工投資（建筑工程、安裝工程、設(shè)備工器具購(gòu)置投資之和）同比增長(zhǎng)5.0%，增速較2018全年提升8.3個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到2018年下半年土地市場(chǎng)回落，隨著滯后效應(yīng)的體現(xiàn)，預(yù)計(jì)2019下半年土地購(gòu)置費(fèi)增速會(huì)逐步下降，對(duì)于投資的拉動(dòng)作用會(huì)逐步減弱，認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐步回落是大勢(shì)所趨。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速

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全國(guó)房地產(chǎn)施工投資增速

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全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資細(xì)分項(xiàng)占比

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全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)增速

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    棚改開(kāi)工規(guī)模大幅下降，未來(lái)三四線城市需求投資皆將承壓

    2014年以來(lái)棚改貨幣化大潮對(duì)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)明顯，認(rèn)為期間棚改貨幣化安置在居民購(gòu)房環(huán)節(jié)中不僅扮演了購(gòu)買力的支撐，同時(shí)也帶來(lái)了加杠桿空間，但是隨著去庫(kù)存任務(wù)的階段性完成，棚改對(duì)三四線城市的意義未來(lái)預(yù)計(jì)將逐步淡化。

    2019年4月16日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于下達(dá)2019年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算的通知》（財(cái)綜〔2019〕14號(hào)），提出2019年計(jì)劃新開(kāi)工棚戶區(qū)改造285.3萬(wàn)套，同比大幅減少51.5%。保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算方面，2019年保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算700億元，較2018年同比大幅下降43.32%，2017到2019年預(yù)算分別為1243億元、1235億元和700億元。

近三年棚戶區(qū)改造計(jì)劃開(kāi)工與實(shí)際開(kāi)工

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財(cái)政部保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算

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    棚改資金支持來(lái)看，2019年1-3月PSL累計(jì)新增1615億元，累計(jì)同比下跌46.84%，連續(xù)3個(gè)月累計(jì)同比增速為負(fù)。單月增速來(lái)看，2019年一季度保持負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，1-3月單月同比增速分別降至-56.94%、-52.38%、-27.48%?？傮w來(lái)看棚改資金支持力度下滑幅度較為明顯。

    依然維持去年末的觀點(diǎn)，隨著棚改規(guī)模以及貨幣化率的雙降，棚改對(duì)于三四線城市去庫(kù)存的作用將會(huì)大幅萎縮，除了部分處在城市圈中的三四線城市依然具備一定空間，大部分三四線城市無(wú)論是需求還是投資都將面臨回落的壓力。依然認(rèn)為2019年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積負(fù)增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)投資隨著棚改疊加土地購(gòu)置的貢獻(xiàn)減少，預(yù)計(jì)會(huì)逐步回落。

PSL當(dāng)月新增規(guī)模（億元）

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PSL累計(jì)新增規(guī)模（億元）

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