2019年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)：物業(yè)管理面積突破200億平米，百?gòu)?qiáng)企業(yè)集中度32.42%[圖]

    一、中國(guó)物業(yè)管理起步較晚，94年進(jìn)入法制管理

    物業(yè)管理最早起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，當(dāng)時(shí)正處于第一次工業(yè)革命，大量農(nóng)村人口涌入城市，帶動(dòng)對(duì)城市住房需求的急劇增長(zhǎng)，城市原有的房屋及設(shè)施難以滿足人口增長(zhǎng)的需要。一些開發(fā)商修建了一批簡(jiǎn)易住宅以低廉租金租給貧民和工人家庭居住，由于住宅設(shè)施極為簡(jiǎn)陋，環(huán)境條件差，不僅承租人拖欠租金嚴(yán)重，而且人為破壞房屋設(shè)施的情況時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)收益。當(dāng)時(shí)有一位名叫奧克維婭希爾（OctaviaHill）的女士為在其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法，要求承租人嚴(yán)格遵守，有效地改善了居住環(huán)境，并使業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益得以修復(fù)，首開物業(yè)管理的先河。自此，物業(yè)管理逐漸得到業(yè)主和政府有關(guān)部門的重視，并被推廣至世界各國(guó)。

    我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)誕生于20世紀(jì)80年代。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房產(chǎn)管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司成立。1985年底，深圳市房管局成立后，到1988年，由企業(yè)實(shí)施管理、房管局進(jìn)行監(jiān)督的住宅小區(qū)管理體制在深圳市已基本形成。1992年6月，廣州世界貿(mào)易中心大廈交付使用，并由香港第一太平和廣州珠江物業(yè)酒店管理公司共同管理，開創(chuàng)了國(guó)內(nèi)甲級(jí)寫字樓管理的先河。1993年6月30日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式成立。1994年3月23日，國(guó)家建設(shè)部發(fā)布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理開始邁向法制化的軌道。1994年7月，深圳頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，為我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)，并于同年11月1日開始執(zhí)行。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷史

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    二、政策演變：03年頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，監(jiān)管趨于市場(chǎng)化，目前行業(yè)政策總體偏友善

    2003年，《物業(yè)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布，成為物業(yè)管理行業(yè)的綱領(lǐng)性文件，標(biāo)志物業(yè)管理的法制法規(guī)建設(shè)的完善。同年，國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。

    2017年，國(guó)務(wù)院取消一批行政許可事項(xiàng)的決定，取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)核定審批，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部加強(qiáng)事中事后監(jiān)管。

    2019年1月，江蘇省明確空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)不再減免；深圳市住建局與市發(fā)改委發(fā)布《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)(征求意見稿)》，多層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)最高為2.20元/平方米*月，高層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)最高為5.63元/平方米*月，比目前施行的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)均有提高；目前來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)政策總體偏友善。

中國(guó)近幾年物業(yè)管理行業(yè)政策法規(guī)情況

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    三、 中國(guó)物業(yè)管理模式及領(lǐng)域呈現(xiàn)多元化發(fā)展

    物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋、配套設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理工作。一般情況下，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的選用是由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。經(jīng)專有部分占建筑物總面積50%以上且總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主同意，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議。國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)基本的商業(yè)模式為基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)并行的模式，基礎(chǔ)服務(wù)主要是以物業(yè)管理服務(wù)、工程服務(wù)形式提供。

    1．收費(fèi)模式：包干制為主酬金制為輔

    國(guó)內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)中，包干制收取固定費(fèi)用，酬金制收取固定比率費(fèi)用，目前包干制占市場(chǎng)主流。

    當(dāng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)按包干制收取時(shí)，所有收到的物業(yè)服務(wù)費(fèi)將記錄為收入，而提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的所有開支將記錄為成本或開支。但是采用包干制可能會(huì)因?yàn)樘崆笆杖?shí)現(xiàn)協(xié)定的金額作為服務(wù)費(fèi)，如果服務(wù)費(fèi)不足以支付所有開支時(shí)，物業(yè)管理公司并不能向業(yè)主收取差額，可能會(huì)在另一方面對(duì)企業(yè)的盈利能力和財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生不利影響。

    酬金制在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)，目前采取酬金制的公司相對(duì)較少，例如彩生活。酬金制優(yōu)勢(shì)在于費(fèi)用更加透明，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的費(fèi)用支出可以監(jiān)控，更加體現(xiàn)了業(yè)主的自主管理。缺點(diǎn)在于需要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行賬目監(jiān)督和審計(jì)，要求業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有較高的認(rèn)識(shí)水平和專業(yè)水平。且酬金制操作相對(duì)復(fù)雜，對(duì)于人口密集的住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，召開業(yè)委會(huì)實(shí)行較難。

物業(yè)管理企業(yè)主流收費(fèi)模式對(duì)比

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    2、物業(yè)服務(wù)從基礎(chǔ)服務(wù)延伸至增值服務(wù)

    從服務(wù)類型來(lái)分，物業(yè)管理服務(wù)包含基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)。其中，增值服務(wù)根據(jù)服務(wù)對(duì)象的不同，分為非業(yè)主增值服務(wù)和業(yè)主增值服務(wù)?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)包括包干制物業(yè)管理服務(wù)和酬金制物業(yè)管理服務(wù)，提供綜合管理、秩序維護(hù)、工程維護(hù)、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。非業(yè)主增值服務(wù)包括案場(chǎng)服務(wù)和顧問咨詢服務(wù)，案場(chǎng)服務(wù)為售樓處現(xiàn)場(chǎng)提供標(biāo)準(zhǔn)化與專業(yè)化的客服、禮賓、保潔等服務(wù)；顧問咨詢服務(wù)則為開發(fā)商、承建商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的專業(yè)咨詢服務(wù)。業(yè)主增值服務(wù)為住戶提供的個(gè)性化專項(xiàng)服務(wù)，如家政服務(wù)、私人綠化服務(wù)、室內(nèi)維修服務(wù)等。此外，物業(yè)服務(wù)還包括工程服務(wù)，包含設(shè)備安裝服務(wù)、維修和保養(yǎng)、設(shè)備租賃等服務(wù)。

物業(yè)管理服務(wù)類型

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    3、70%物業(yè)管理服務(wù)集中在住宅領(lǐng)域，多元化發(fā)展在提升

    從物業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)分，國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)目前服務(wù)多類業(yè)態(tài)，包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公樓物業(yè)、公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)等多種業(yè)態(tài)，截至2017年末，各類型業(yè)態(tài)管理面積占比分別為69.9%、8.7%、9.1%、1.8%、4.1%、1.7%、0.6%、4.3%，物業(yè)業(yè)態(tài)呈多元化發(fā)展趨勢(shì)。例如新城悅主要拓展住宅類物業(yè)，中航善達(dá)專注商辦類物業(yè)服務(wù)，碧桂園服務(wù)除了住宅業(yè)務(wù)還拓展城市服務(wù)業(yè)務(wù)等。

中國(guó)物業(yè)管理費(fèi)服務(wù)細(xì)分領(lǐng)域占比格局

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    四、中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)及企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

    1、城鎮(zhèn)化率上升推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)面積穩(wěn)步增長(zhǎng)

    截至2017年末，全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理面積達(dá)195億平米，同比增長(zhǎng)5.5%，2009-2017年CAGR為6.6%，行業(yè)管理面積穩(wěn)步提升，并仍處于規(guī)模成長(zhǎng)期，預(yù)計(jì)2018年規(guī)模增至208億平米。

2012-2018年全國(guó)物業(yè)管理面積統(tǒng)計(jì)

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    截至2018年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)59.6%，低于1990年日本的77%，并低于1970年美國(guó)的81%。而美國(guó)和日本分別在1940年和1955年達(dá)到了56.5%和56.1%，城鎮(zhèn)化率50%-70%在國(guó)際上均為快速城市化階段，城鎮(zhèn)化率快速提升將推動(dòng)行業(yè)管理面積穩(wěn)步提升。

2008-2018年中國(guó)城鎮(zhèn)化率走勢(shì)圖

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

    另外，自2000年起，房屋累計(jì)新開工面積減去累計(jì)竣工面積，得到的累計(jì)未竣工面積快速提升，預(yù)示著行后續(xù)竣工面積以及管理面積將快速提升。

2012-2018年全國(guó)商品房新開工和竣工面積走勢(shì)圖

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

    2、物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)模突破3000萬(wàn)平，集中度顯著提升

    截至2017年末，全國(guó)物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值達(dá)3,163.8萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)16.1%，2008-2017年CAGR為19.9%，高于行業(yè)2009-2017年的CAGR為6.6%，表明集中度逐步提升。

    根據(jù)智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀及投資方向研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：截至2017年末，全國(guó)物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)儲(chǔ)備面積均值達(dá)420.0萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)84.6%；百?gòu)?qiáng)企業(yè)項(xiàng)目數(shù)量均值178個(gè)，同比增長(zhǎng)7.2%；單個(gè)城市管理面積均值達(dá)113.0萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)16.1%，規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)伴隨著城市深耕。

2014-2017年百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理規(guī)模與市場(chǎng)份額變化情況

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    2017年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有開發(fā)背景的企業(yè)共147家，這些企業(yè)的在管面積中，有近六成來(lái)自兄弟開發(fā)商。2017年，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到16.94億平方米，比上年增長(zhǎng)7.7%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)受益于兄弟開發(fā)公司的規(guī)模擴(kuò)張，管理面積顯著提升。此外，并購(gòu)回歸理性，更加高效，仍然是規(guī)模突圍、提速發(fā)展的重要手段。2017年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)并購(gòu)行為更加謹(jǐn)慎，對(duì)潛在標(biāo)的選擇更加嚴(yán)格，主要從完善產(chǎn)品與區(qū)域布局等角度，開展高質(zhì)量并購(gòu)。

2017年以來(lái)部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)兼并收購(gòu)情況

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    3、住宅物業(yè)占比下降，綜合性物業(yè)服務(wù)快速發(fā)展

    2017年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管面積中，住宅物業(yè)占比69.9%，較2016年下降3.3pct，商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、工建、工商等其它類型物業(yè)分別占比8.7%、9.1%、12.4%，較2016年分別+2.5pct、+2.0pct、-1.1pct。在住宅物業(yè)總量快速提升階段，商辦和工建物業(yè)仍保持占比穩(wěn)定甚至提升，多種業(yè)態(tài)全面發(fā)展。

2014-2017年在管面積分業(yè)態(tài)類型 單位：%

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    4、一線物業(yè)費(fèi)用明顯高于二三線城市

    2017年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)全國(guó)平均物業(yè)費(fèi)單價(jià)為4.26元/平米/月，同比增長(zhǎng)0.2%；分城市能級(jí)來(lái)看，一線、二線、三四線城市物業(yè)費(fèi)單價(jià)分別為7.12元/平米/月、3.67元/平米/月、3.58元/平米/月；分業(yè)態(tài)來(lái)看，辦公物業(yè)服務(wù)費(fèi)最高，達(dá)7.88元/平米/月，商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)為7.02元/平米/月，住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)最低，為2.30元/平米/月，公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)和其他類型物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別為3.78元/平米/月、3.64元/平米/月、3.41元/平米/月、6.88元/平米/月和5.98元/平米/月。

2015-2017年中國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)分城市能級(jí)物業(yè)費(fèi)單價(jià) 單位：元/平米/月

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    四、未來(lái)方向：打造社區(qū)生態(tài)，充分挖掘需求

    世界銀行、主要國(guó)家和地區(qū)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)資料表明，人均GDP超過3000美元，人們的生活方式將發(fā)生很大變化，基本生活消費(fèi)比重明顯下降，發(fā)展享受型消費(fèi)上升。在歐美國(guó)家，社區(qū)服務(wù)占據(jù)社會(huì)商業(yè)服務(wù)總支出的60%以上，而在中國(guó)，目前整體水平不足30%。

    目前，頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)已紛紛將目光瞄準(zhǔn)社區(qū)消費(fèi)場(chǎng)景，并試圖通過打造社區(qū)平臺(tái)的方式進(jìn)行融合。在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)方面，通過互聯(lián)網(wǎng)管控平臺(tái)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)服務(wù)的可視、可識(shí)、速答和統(tǒng)籌，從而實(shí)現(xiàn)省工、省時(shí)、降本、增效。在增值業(yè)務(wù)方面，可以將資訊推送、鄰里社交、公共服務(wù)和社區(qū)O2O相結(jié)合，將業(yè)主的各項(xiàng)需求進(jìn)行集合，從而形成社區(qū)生態(tài)圈。