2025年中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展歷程、產(chǎn)業(yè)鏈圖譜、發(fā)展現(xiàn)狀、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及未來趨勢(shì)研判：我國(guó)商業(yè)綜合體布局持續(xù)下沉，并向生活化、數(shù)字化、綠色化轉(zhuǎn)型[圖]

內(nèi)容概要：從大型百貨業(yè)開發(fā)，到大型超市和大賣場(chǎng)建設(shè)，再到隨后迅速掀起的大型購(gòu)物中心開發(fā)狂潮，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了多輪投資熱潮。尤其近年來，以商業(yè)綜合體為代表的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目迅速崛起。2024年，中國(guó)新增商業(yè)綜合體223個(gè)，累計(jì)商業(yè)綜合體達(dá)4362個(gè)。

上市企業(yè)：保利發(fā)展（600048）、大悅城（000031）、綠地控股（600606）、華僑城A（000069）、龍湖集團(tuán)（00960）、萬科A（000002）、招商蛇口（001979）、旭輝控股集團(tuán)（00884）、新城控股（601155）、太古地產(chǎn)（01972）、華潤(rùn)萬象生活（01209）、王府井（600859）、世茂3（400214）、遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377）、富力地產(chǎn)（02777）、萬通發(fā)展（600246）、天虹股份（002419）、銀座股份（600858）

相關(guān)企業(yè)：大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體發(fā)展歷程、產(chǎn)業(yè)鏈、商業(yè)綜合體數(shù)量、帶動(dòng)零售經(jīng)濟(jì)規(guī)模、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局、發(fā)展趨勢(shì)

一、商業(yè)綜合體行業(yè)概述

商業(yè)綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。商業(yè)綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產(chǎn)生的，因此其在城市的核心區(qū)域和未來的核心區(qū)域，具體的位置大致可以分為四類：新開發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)、城市副中心、CBD和交通樞紐。

隨著城市的發(fā)展，商業(yè)綜合體應(yīng)運(yùn)而生。從外部來看，商業(yè)綜合體具有一定的高可達(dá)性、高密度、集約性、整體統(tǒng)一性、以及功能復(fù)合性。從內(nèi)部來看，商業(yè)綜合體具有大空間尺度，與城市規(guī)模相匹配；具備一套完善的“通道樹型”體系；同時(shí)融合現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)，并配備高科技集成設(shè)施。商業(yè)綜合體是多個(gè)使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。

相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)及發(fā)展前景研判報(bào)告》

二、商業(yè)綜合體發(fā)展歷史

早在19世紀(jì)的美國(guó)，商業(yè)綜合體的建設(shè)就已在進(jìn)行探索。具有代表性的原型有1827年由西魯斯·巴特勒在羅德島普羅維登斯拔地而起的封閉式的垂直商業(yè)街，以及羅蘭帕克購(gòu)物中心。直到20世紀(jì)50年代，具有跨時(shí)代影響力的現(xiàn)代型商業(yè)中心在美國(guó)落成，它是由商鋪群組合而成的一座對(duì)所在區(qū)域形成具有輻射的購(gòu)物中心。1956年，第一家密閉式、裝有空調(diào)的區(qū)域型商業(yè)中心正式落地，它就是南谷購(gòu)物中心，意味著商業(yè)綜合體到達(dá)成型階段。在中國(guó)，20世紀(jì)90年代初期，中國(guó)的城市綜合體以單一功能為主，如購(gòu)物中心或?qū)懽謽堑?，這些初具規(guī)模的綜合體項(xiàng)目為城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力。21世紀(jì)初，商業(yè)地產(chǎn)開始向多元化、綜合化發(fā)展，出現(xiàn)了一批集購(gòu)物、娛樂、餐飲等多功能于一體的商業(yè)綜合體。此后，我國(guó)城市綜合體的數(shù)量和規(guī)模都有了顯著增長(zhǎng)。特別是在2008年全球金融危機(jī)之后，中國(guó)政府出臺(tái)了一系列的刺激政策，促使城市綜合體行業(yè)得到了快速發(fā)展。2009年，城市綜合體也從一線城市的點(diǎn)擴(kuò)至二三線城市的面，成為真正意義上的“綜合體擴(kuò)張?jiān)辍薄?011年至今，城市綜合體的設(shè)計(jì)和規(guī)劃更加注重人性化、環(huán)?；涂沙掷m(xù)發(fā)展。

三、商業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)鏈

商業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)鏈上游涵蓋商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、建材裝飾以及其他配套產(chǎn)業(yè)。目前，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)較為繁榮，行業(yè)內(nèi)的企業(yè)數(shù)量較多，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)參與企業(yè)主要有保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等。中游為商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)，包括招商、租賃、物業(yè)管理、便民服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)。下游主要服務(wù)于消費(fèi)者。這些環(huán)節(jié)共同構(gòu)成了商業(yè)綜合體行業(yè)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，各環(huán)節(jié)之間的緊密合作和協(xié)同發(fā)展是商業(yè)綜合體項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

四、商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀

從大型百貨商業(yè)開發(fā)，到大型超市和大賣場(chǎng)建設(shè)，再到隨后迅速掀起的大型購(gòu)物中心開發(fā)狂潮，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了多輪投資熱。尤其近年來，以商業(yè)綜合體為代表的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目迅速崛起。從政府層面來看，商業(yè)綜合體作為生活、商務(wù)、商業(yè)等業(yè)態(tài)的集合體，早已是城市內(nèi)的重要基礎(chǔ)設(shè)施，代表了一個(gè)城市的形象與活力，是培育新興產(chǎn)業(yè)和引進(jìn)知名品牌總部的重要載體，從而受到地方政府的重視。從企業(yè)層面看，2010年后，由于大中城市住宅市場(chǎng)受到調(diào)控政策的限制，眾多開發(fā)商開始注重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)一步推動(dòng)了商業(yè)綜合體項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)的開發(fā)熱度。2024年，中國(guó)新增商業(yè)綜合體223個(gè)，累計(jì)商業(yè)綜合體達(dá)4362個(gè)。

近年來，面對(duì)網(wǎng)上零售沖擊、經(jīng)營(yíng)成本上升等方面的挑戰(zhàn)，實(shí)體商業(yè)積極加快調(diào)整轉(zhuǎn)型，不斷推進(jìn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新融合，探索新的模式和新的增長(zhǎng)點(diǎn)。而商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的多樣化與消費(fèi)需求的多元化、個(gè)性化，引導(dǎo)了商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與變革，聚合了零售、餐飲、休閑養(yǎng)生、娛樂、文化、教育等多種服務(wù)功能的新商業(yè)模式——城市商業(yè)綜合體呈現(xiàn)快速發(fā)展。國(guó)內(nèi)商業(yè)綜合體建筑面積的擴(kuò)大，逐漸形成了新的零售消費(fèi)市場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年，中國(guó)商業(yè)綜合體帶動(dòng)的零售消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模約48.6萬億元。商業(yè)綜合體建設(shè)直接促使其周邊市場(chǎng)不斷拓展和壯大，從而營(yíng)造出更加具有濃厚商業(yè)魅力的城市環(huán)境。未來，隨著中國(guó)各地區(qū)商業(yè)綜合體的持續(xù)擴(kuò)大，其帶動(dòng)的零售消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模還將繼續(xù)增長(zhǎng)。

五、中國(guó)商業(yè)綜合體企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局

中國(guó)代表性商業(yè)綜合體所屬集團(tuán)有萬達(dá)商業(yè)、萬科集團(tuán)、世茂股份、華潤(rùn)萬象、龍湖集團(tuán)、大悅城控股、新城控股等。這些商業(yè)綜合體全國(guó)數(shù)量較多，物業(yè)面積大，商業(yè)運(yùn)作完善。目前，我國(guó)商業(yè)綜合體仍處于擴(kuò)張狀態(tài)，但增速逐年放緩，這意味著商業(yè)綜合體行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，要求企業(yè)在戰(zhàn)略上相應(yīng)地做出調(diào)整，除了不斷升級(jí)商業(yè)綜合體本身的品質(zhì)之外，更需要企業(yè)在物業(yè)管理、品牌推廣等方面實(shí)施差異化策略，加強(qiáng)本地文化氛圍營(yíng)造，以贏得消費(fèi)者的青睞。

1、華潤(rùn)萬象生活有限公司

1983年華潤(rùn)集團(tuán)成立后，因應(yīng)外貿(mào)體制改革的形勢(shì)，企業(yè)逐漸從綜合性貿(mào)易公司轉(zhuǎn)型為以實(shí)業(yè)為核心的多元化控股企業(yè)集團(tuán)。2000年以來，經(jīng)過兩次“再造華潤(rùn)”，華潤(rùn)奠定了目前的業(yè)務(wù)格局和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，現(xiàn)已發(fā)展成為業(yè)務(wù)涵蓋大消費(fèi)、綜合能源、城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)、大健康、產(chǎn)業(yè)金融、科技及新興產(chǎn)業(yè)6大領(lǐng)域。華潤(rùn)萬象生活有限公司是中國(guó)領(lǐng)先的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，公司以“創(chuàng)建世界一流企業(yè)，成為中國(guó)最具行業(yè)影響力的輕資產(chǎn)管理公司”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持涵蓋商管航道、物管航道及大會(huì)員體系的一體化“2+1”業(yè)務(wù)模式，致力打造全業(yè)態(tài)、全客戶、全產(chǎn)全服務(wù)一體化生態(tài)體系。2024年上半年，華潤(rùn)萬象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入79.57億元，同比增長(zhǎng)17.13%。

2、大悅城控股集團(tuán)股份有限公司

大悅城控股是中糧集團(tuán)旗下的地產(chǎn)投資和管理平臺(tái)。大悅城控股持續(xù)驅(qū)動(dòng)多業(yè)態(tài)立體聯(lián)動(dòng)，助力城市升級(jí)與服務(wù)，業(yè)務(wù)覆蓋商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、酒店、寫字樓、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域，布局北京、上海、深圳、成都、杭州、西安等近40個(gè)一、二線核心城市，總資產(chǎn)近2000億元，構(gòu)建起了業(yè)態(tài)類型豐富、城市布局完善、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)均衡、集人民美好生活場(chǎng)景于一體的“大悅”生態(tài)圈。2024年前三季度，大悅城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入204.77億元，同比下降1.07%。

六、中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研判

1、向生活方式中心轉(zhuǎn)型

隨著消費(fèi)者需求的日益多樣化，中國(guó)商業(yè)綜合體正逐漸從單一的購(gòu)物場(chǎng)所轉(zhuǎn)變?yōu)榧?gòu)物、休閑、娛樂、社交等多功能于一體的生活方式中心。這一轉(zhuǎn)型不僅滿足了消費(fèi)者對(duì)于物質(zhì)需求的追求，更體現(xiàn)了他們對(duì)于精神文化生活的向往。未來，商業(yè)綜合體將注重打造獨(dú)特的品牌特色和文化氛圍，通過引入多樣化的業(yè)態(tài)組合和特色店鋪，吸引不同消費(fèi)群體的關(guān)注。此外，未來的商業(yè)綜合體還將注重社交功能的開發(fā)，通過打造開放式、互動(dòng)式的公共空間，促進(jìn)人與人之間的交流與互動(dòng)，為城市的文化建設(shè)和社區(qū)發(fā)展注入新的活力。

2、數(shù)字化轉(zhuǎn)型

未來，數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展將推動(dòng)商業(yè)模式的創(chuàng)新和管理效率的提升。一方面，通過大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用，商業(yè)綜合體能夠精準(zhǔn)地分析消費(fèi)者的購(gòu)物行為和偏好，實(shí)現(xiàn)個(gè)性化的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略。另一方面，人工智能技術(shù)的應(yīng)用也將使得商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)管理更加智能化和高效化，為消費(fèi)者提供更加便捷的購(gòu)物環(huán)境。此外，數(shù)字化技術(shù)還將為商業(yè)綜合體帶來了線上線下的融合發(fā)展的新機(jī)遇，通過構(gòu)建線上商城、社交媒體平臺(tái)等，實(shí)現(xiàn)線上線下的無縫連接，為消費(fèi)者提供更加全面、便捷的購(gòu)物體驗(yàn)。

3、綠色生態(tài)化

隨著環(huán)保意識(shí)的日益增強(qiáng)，綠色生態(tài)已成為商業(yè)綜合體發(fā)展的重要方向。未來，商業(yè)綜合體將更加注重節(jié)能減排、環(huán)保材料和綠色生態(tài)景觀的應(yīng)用，致力于打造更加宜居、可持續(xù)的城市空間。在建筑設(shè)計(jì)上，商業(yè)綜合體將采用更加環(huán)保、節(jié)能的建筑材料和技術(shù)，減少能源消耗和碳排放。此外，商業(yè)綜合體還將積極推廣綠色消費(fèi)理念，引導(dǎo)消費(fèi)者選擇環(huán)保、健康的產(chǎn)品和服務(wù)，共同推動(dòng)城市的可持續(xù)發(fā)展。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（m.yhcgw.cn）發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)及發(fā)展前景研判報(bào)告》。智研咨詢是中國(guó)領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號(hào)，每天及時(shí)掌握更多行業(yè)動(dòng)態(tài)。