摘要：近年來，就近休閑、文化體驗等旅游休閑方式逐漸成為居民旅游消費主流，我國旅游住宿市場消費發(fā)生巨大轉變，城郊型民宿、旅游度假型民宿等休閑民宿市場消費需求不斷增加。疊加國內民宿利好政策加速釋放，使得國內民宿經營主體數(shù)量不斷增加，民宿產業(yè)經濟快速發(fā)展。但值得注意的是，受疫情影響，2020-2022年，國內民宿行業(yè)平均單房收益呈下滑態(tài)勢，中高端民宿單房消費平均價格卻大幅上漲。這意味著，在全國民宿市場平均盈利效益下滑背景下，有文化底蘊的民宿產品及服務質量成為民宿項目實現(xiàn)盈利的關鍵。2023年隨著居民旅游出行活動恢復，我國民宿行業(yè)平均單房收益同比提升62.03%至169元。

一、定義及分類

民宿指利用當?shù)孛窬拥认嚓P閑置資源，經營用客房不超過4層、建筑面積不超過800㎡,主人參與接待，為游客提供體驗當?shù)刈匀弧⑽幕c生產生活方式的小型住宿設施。根據(jù)不同的特征和服務，民宿可以分為農家樂民宿、度假型民宿、文化主題民宿、客棧式民宿、精品酒店式民宿和海島度假民宿六類。其中，農家樂民宿主要提供農家菜，也便于旅客體驗種地、喂雞等農事活動。度假型民宿通常在度假圣地附近，可為旅客提供游泳、SPA等更為多樣化的服務。文化主題民宿在設計裝修上則更加偏向于體現(xiàn)當?shù)匚幕?，便于讓游客通過住宿感受當?shù)氐奈幕蜌v史?？蜅Ｊ矫袼尥ǔＪ且环N多人間住宿模式，主要提供簡單的住宿服務。精品酒店式民宿是以設計感和品牌化為主打，與酒店類似，設計和服務都更加精致。海島度假民宿通常建在海灘或靠近海洋的地方，在提供住宿的同時，主要為游客提供游泳等海洋相關活動服務，以及當?shù)靥厣ｕr美食。

二、行業(yè)政策

旅游是擴大內需、提振消費的重要產業(yè)，也是我國鄉(xiāng)村振興工作推進的重點領域。近年來，國家及地方政府先后頒布《關于恢復和擴大消費措施的通知》《促進全省旅游民宿高質量發(fā)展的實施意見》等多項政策，重點指出要加速打造一批具有文化特色的民宿產品，進一步豐富國內旅游產品種類，同時加緊實施鄉(xiāng)村休閑旅游精品工程，助力鄉(xiāng)村民宿提質升級，以特色民宿產品不斷推進國家經濟增長。

三、發(fā)展歷程

1949年新中國成立后至1980年，我國住宿產品則主要以國營飯店、招待所為主。1980年至1988年，外資進入我國，帶來先進管理經驗和服務標準，合資或外資單體酒店成為高端酒店市場主體。1989年至1998年，市場經濟的發(fā)展催生高端酒店標準化需求，外資、合資和民營酒店數(shù)量迅速增加，我國酒店評星體系逐漸完善。1999年至2002年，大眾出行需求迅速增加，經濟型酒店盛行，且由于商務出行是大眾出行主體，對于服務標準化的需求推動經濟連鎖酒店迅速擴張，在此階段，國內民宿也開始萌芽，但整體數(shù)量較少，且主要聚集在南方地區(qū)。

2003至2009年，國內旅游度假需求迅速增長，大眾出行的主體由商務出行轉向個人旅游，單純滿足旅客住宿需求的酒店競爭力下降，居民對于客棧等個性化的主題民宿需求增加，促使在熱門旅游目的地和大城市周邊出現(xiàn)了大量的“農家樂”式的休閑民宿，國內農業(yè)旅游興起，民宿開始向鄉(xiāng)村地區(qū)擴展。2010至2015年，隨著旅游市場的增長和旅游業(yè)的轉型升級，我國民宿行業(yè)進入快速發(fā)展階段，業(yè)內民宿數(shù)量快速增長，民宿服務品質也得到了大幅提升。2016至2017年，國內消費持續(xù)升級和市場需求不斷變化，民宿因此開始加速向高端化、品質化方向轉型，行業(yè)監(jiān)管力度也不斷增強，市場加速規(guī)范化發(fā)展。2018年至今，市面上民宿集群、民宿度假村等新的經營模式和業(yè)態(tài)紛紛涌現(xiàn)，行業(yè)開始進入創(chuàng)新發(fā)展階段。

四、行業(yè)壁壘

1、品牌壁壘

品牌壁壘可以分為品牌知名度和品牌生態(tài)兩個方面。品牌知名度方面，近年來隨著居民收入水平提升，消費者對民宿的服務品質要求不斷提高，行業(yè)知名民宿品牌通常在價格、服務、品牌知名度等方面更有保證，更容易得到消費者的青睞。品牌生態(tài)方面，連鎖民宿品牌由于民宿數(shù)量較多，有更多數(shù)量的會員基礎，可以通過多種營銷渠道或定制化服務增加消費者黏性，穩(wěn)定市場份額；同時，大型連鎖民宿管理集團會有多層次的品牌矩陣、豐富的產品體系，可以滿足各類消費者的入住需求。

2、市場經驗壁壘

民宿客源流量獲取和轉化能力是提升民宿入住率、增加民宿收入的關鍵，如果民宿的營銷渠道單一、客源流量小、管理能力弱，將會影響民宿收入規(guī)模的增長。經驗豐富且市場積累足夠的民宿企業(yè)通常會通過開發(fā)多元營銷渠道、建立完善的會員體系、重點發(fā)展中央預訂系統(tǒng)等方式增加客源流量、提高服務質量，對于大部分新進入者而言，相關經驗積累較弱。

3、人才壁壘

民宿行業(yè)屬于服務業(yè)，對從業(yè)人員的服務能力與服務意識要求較高。若人員服務能力不足，會造成各種細節(jié)疏漏和工作低效，影響民宿服務質量和消費者體驗。此外，民宿品牌建設、產品升級、數(shù)字化轉型均需要高素質、高專業(yè)性的研發(fā)與管理人員。因此行業(yè)對潛在進入者構成一定壁壘。

五、產業(yè)鏈

1、行業(yè)產業(yè)鏈分析

民宿產業(yè)鏈上游為資源供應方，包括房地產開發(fā)商、房屋設計師、建筑商、民宿用品供應商等，是民宿業(yè)發(fā)展的基礎，對民宿的品質和風格有直接影響。產業(yè)鏈中游是民宿運營管理方，包括民宿主、管理公司、服務平臺等，負責民宿的日常運營、管理和維護，即通過提供優(yōu)質的住宿體驗吸引游客。產業(yè)鏈下游是消費者，即游客，是整個民宿產業(yè)鏈的終端用戶。

民宿行業(yè)產業(yè)鏈

房源供應商

龍湖地產有限公司

萬科企業(yè)股份有限公司

廣州富力地產股份有限公司

招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司

恒大地產集團有限公司

華潤置地有限公司

房屋建筑

上海建工集團股份有限公司

陜西建工集團股份有限公司

太平洋建設集團有限公司

綠地控股集團有限公司

安徽建工集團股份有限公司

寧波建工股份有限公司

裝修設計

北京今朝裝飾設計有限公司

北京業(yè)之峰諾華裝飾股份有限公司

龍發(fā)建筑裝飾工程有限公司

生活家家居裝飾有限公司

東易日盛家居裝飾集團

蘇州金螳螂建筑裝飾股份有限公司

民宿用品供應商

上游

武漢三特索道集團股份有限公司

北京首旅酒店（集團）股份有限公司

旅悅旅游信息技術(北京)有限公司

華住酒店集團

中游

消費者

下游

2、行業(yè)領先企業(yè)分析

（1）武漢三特索道集團股份有限公司

武漢三特索道集團股份有限公司成立于1989年，于2007年8月在深圳證券交易所正式掛牌上市，股票簡稱“三特索道”。三特索道主要圍繞旅游資源進行多種業(yè)態(tài)的開發(fā)運營，業(yè)務經營范圍涉及陜西、貴州、海南、內蒙、湖北、浙江、廣東等9個?。ㄗ灾螀^(qū)），目前業(yè)務產品有陜西華山三特索道等索道景區(qū)交通類產品、湖北南漳古寨客棧等民宿酒店類住宿產品等。2023年前三季度，三特索道營業(yè)總收入達5.79億元，同比增長158.23%。

（2）北京首旅酒店（集團）股份有限公司

北京首旅酒店（集團）股份有限公司成立于1999年，2000年6月在上海證券交易所正式掛牌上市，股票簡稱“首旅酒店”。首旅酒店是首旅集團旗下三大上市子公司之一，專注于中高端及經濟型酒店的投資與運營管理，旗下酒店品牌包括如家、莫泰、藍牌驛居、云上四季、如家小鎮(zhèn)、華驛等。其中，云上四季、華驛等均涉及民宿領域，是國內民宿行業(yè)知名品牌。2023年前三季度，首旅酒店營業(yè)總收入達59.11億元，同比增長53.98%。

六、行業(yè)現(xiàn)狀

近年來，就近休閑、文化體驗等旅游休閑方式逐漸成為居民旅游消費主流，我國旅游住宿市場消費發(fā)生巨大轉變，城郊型民宿、旅游度假型民宿等休閑民宿市場消費需求不斷增加。疊加國內民宿利好政策加速釋放，使得國內民宿經營主體數(shù)量不斷增加，民宿產業(yè)經濟快速發(fā)展。但值得注意的是，受疫情影響，2020-2022年，國內民宿行業(yè)平均單房收益呈下滑態(tài)勢，中高端民宿單房消費平均價格卻大幅上漲。這意味著，在全國民宿市場平均盈利效益下滑背景下，有文化底蘊的民宿產品及服務質量成為民宿項目實現(xiàn)盈利的關鍵。2023年隨著居民旅游出行活動恢復，我國民宿行業(yè)平均單房收益同比提升62.03%至169元。

七、發(fā)展因素

1、機遇

（1）宏觀經濟穩(wěn)中向好

近些年，我國經濟水平一直保持穩(wěn)定增長，且隨著宏觀政策持續(xù)發(fā)力，國家經濟基本面穩(wěn)中向好。我國居民收入與經濟增長基本同步，數(shù)據(jù)顯示，2023年居民人均可支配收入39218元，同比增長6.3%，扣除價格因素，實際增長6.1%；人均消費支出26796元，同比增長9.2%，扣除價格因素，實際增長9%。國家宏觀經濟發(fā)展持續(xù)向好，居民收入不斷增長，為我國民宿行業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎。

（2）居民旅游消費升級

隨著居民收入水平提高和生活品質追求提升，國民旅游消費正逐漸從傳統(tǒng)的景點游向個性化、多樣化的旅游體驗轉變，傳統(tǒng)的酒店住宿也不再滿足游客需求。在此背景下，民宿作為提供獨特住宿體驗的選項，更為符合消費者對于個性化、舒適度和文化體驗的需求，因此將催生出龐大的民宿消費市場。另外，在政策推動下，國內民宿正加速與文化旅游等產業(yè)融合發(fā)展，致力于為游客更為直觀、深入地提供了解體驗當?shù)匚幕?、歷史和生活方式的住宿服務。綜合分析，我國民宿產業(yè)具有巨大市場潛力。

（3）互聯(lián)網經濟加速發(fā)展

互聯(lián)網、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網、人工智能和云計算等信息技術的發(fā)展為民宿行業(yè)帶來了巨大的機遇。一方面，通過在線平臺和應用程序，民宿經營者可以將民宿房源信息更直觀、廣泛地傳遞給潛在客戶，并實現(xiàn)在線預訂、支付和客戶服務。這不僅可以大幅度提高民宿品牌知名度，增加民宿服務便利性，還可有效降低民宿運營成本，提高民宿盈利。另一方面，隨著新一代信息技術不斷發(fā)展，數(shù)字化轉型是民宿行業(yè)未來的發(fā)展方向，也將為民宿行業(yè)發(fā)展注入新動能。

2、挑戰(zhàn)

（1）行業(yè)監(jiān)管法規(guī)有待完善

在國內，民宿行業(yè)屬于新興產業(yè)，其市場規(guī)模雖增長極為迅速，但行業(yè)相關的監(jiān)管和法規(guī)體系建設卻未能及時跟上，導致我國民宿行業(yè)相關法律法規(guī)尚不完善。如國內尚未有明確的法律定義和分類，導致行業(yè)監(jiān)管主體不明確，極易出現(xiàn)多頭監(jiān)管或監(jiān)管缺失的情況；相關安全和衛(wèi)生標準也缺乏統(tǒng)一規(guī)定，使得民宿經營者在執(zhí)行過程中可能面臨標準不統(tǒng)一或無法可依的情況。在此背景下，民宿從業(yè)者需要承擔較高的經營風險，也十分不利于行業(yè)的健康規(guī)范化發(fā)展。

（2）同質化競爭嚴重

近年來，隨著“民宿”熱潮持續(xù)，個人投資不斷增加，資本對民宿行業(yè)的關注度也不斷提升，使得大量資金快速涌入市場，在推動我國民宿產業(yè)加速發(fā)展的同時，也導致國內市場民宿數(shù)量快速增加，市場競爭激烈。此外，目前我國大部分民宿產品“重模仿輕創(chuàng)意”，主題不突出、特色不明顯，無論是建筑風格、室內裝潢等軟硬件設施方面，還是食宿服務、體驗分享方面都非常相似，缺少獨特經營理念，同質化現(xiàn)象嚴重、創(chuàng)新不足，許多民宿品牌競爭力弱。

（3）建設運營成本過高

據(jù)統(tǒng)計，在民宿投資市場，有近60%的項目投資總額高達200萬元以上，且有76.34%的投建資金均來自于投資方自有資金。另外，以莫干山為例，在莫干山投建一個8間客房的民宿項目，總投資將達400萬元左右，按每間平均售價1200元、入住率達50%、利潤率達60%的理想情況計算，整個項目需要四年左右方能收回投資成本。因此，對于民宿項目投資者而言，投資該行業(yè)不僅需要面對極高的資金成本壓力，還需要面對項目回報周期長的問題。

八、競爭格局

我國民宿行業(yè)內參與者眾多，既有大型在線預訂平臺，如攜程、愛彼迎、去哪兒等，在國內民宿市場占據(jù)主導地位；也有本土民宿品牌不斷提升競爭力，試圖在市場上占據(jù)一席之地，如小豬短租、藍領公寓、竹客樹屋等正在逐步擴張，并提供獨特的住宿體驗；另外還包括一些本地生活平臺，如大眾點評等。為了在競爭激烈的市場中脫穎而出，一些民宿經營者采用差異化策略，提供獨特的主題、設計或服務，吸引消費者眼球?？傮w來看，目前我國民宿市場雖競爭激烈，但也充滿機會。

九、發(fā)展趨勢

未來，隨著消費者需求日益多樣化，具有獨特設計、文化特色或特殊主題的民宿受歡迎程度將持續(xù)提升，我國民宿行業(yè)將繼續(xù)朝著個性化方向發(fā)展。同時，隨著新一代信息技術在民宿領域應用增加，房間自動化控制、智能預訂管理、無人接待等智慧化民宿服務將加速涌現(xiàn)，全國民宿智能化升級將成為重要趨勢。另外，在全球產業(yè)綠色轉型的大環(huán)境下，我國民宿將更加注重綠色建筑、節(jié)能減排、生態(tài)環(huán)保等方面的設計和實踐，以響應全球可持續(xù)發(fā)展的號召，助力行業(yè)高質量發(fā)展。