建筑行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告：城中村改造利好房建 信貸加碼促回款改善

事件：國(guó)務(wù)院新聞辦公室于2024年10月17日上午10時(shí)舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹、財(cái)政部部長(zhǎng)助理宋其超、自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪、中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲、金融監(jiān)管總局副局長(zhǎng)育遠(yuǎn)企分紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況，并答記者問(wèn)。

通過(guò)貨幣化安置新增實(shí)施100方套城中村和危舊房改造。會(huì)議指出，本次新增實(shí)施的100萬(wàn)套主要是針對(duì)征收安置方案和資金大平衡方案比較成熟、群眾改造意愿強(qiáng)烈、安全隱惠比較竇出的項(xiàng)目，通過(guò)加大政策支持力度提前干、機(jī)繁十。值得關(guān)注的是，這次主要采取貨市化安置的方式，更有利于居民根據(jù)自已的意愿和需要來(lái)選擇合適的房子，減少或者避免在外過(guò)渡，能夠直接搬入新居。同時(shí)，也有利于釋放有效需求，消化存量商品房庫(kù)存。假設(shè)按照單位套數(shù)投資金額100-150萬(wàn)元測(cè)算，本輪改造對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目投資金額約為1-1.5萬(wàn)億元。會(huì)議還提出各地可以結(jié)合城市更新，進(jìn)一步謀劃選擇條件成熟的項(xiàng)目，提前實(shí)施，后續(xù)還可以在100萬(wàn)套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度。我們通過(guò)上海、北京、深圳、廣州等地的城中村面積占市區(qū)面積比例計(jì)算得到全國(guó)平均城中村面積占比約為3.97%，進(jìn)而得到13個(gè)超大特大城市的城中村建筑面積合計(jì)約 25.33億平方米。若單位面積投資金額為0.25-0.3萬(wàn)元/平方，則對(duì)應(yīng)的城中村項(xiàng)目投資金額約為6.33-7.56萬(wàn)億元。假設(shè)項(xiàng)目平均周期為5年，則對(duì)應(yīng)的年投資金額為1.27-1.52萬(wàn)億元。我們預(yù)計(jì)四季度城中村改造進(jìn)度將會(huì)加快涉及的固定資產(chǎn)投資市場(chǎng)空間廣闊，與其相關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢(xún)、房建、裝修裝飾等板塊將迎來(lái)投資機(jī)會(huì)。

“百名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4方億元，有助于改善建筑企業(yè)回款，會(huì)議指出，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制要將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目都爭(zhēng)取納入“白名單”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿(mǎn)足項(xiàng)目合理融資需求。金融監(jiān)管總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企表示，截止到10月16日，白名單房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過(guò)的貸款已經(jīng)達(dá)到了2.23萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2024年底，白名單項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額將翻倍，超過(guò)4萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)10-12月白名單項(xiàng)目貸款金額還將新增1.77萬(wàn)億元。我們認(rèn)為項(xiàng)目資金的到位將有助于改善房建企業(yè)四季度的現(xiàn)金流回款情況，項(xiàng)自新開(kāi)工意愿有望得到提振。

專(zhuān)項(xiàng)債用于收儲(chǔ)和收購(gòu)存量房，增加保障性住房來(lái)源。會(huì)議指出，今年1-9月已經(jīng)建設(shè)籌集了保障性住房148萬(wàn)套（間），到年底可以讓450萬(wàn)新市民、青年人住進(jìn)保障性住房。關(guān)于支持地方用好專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障性住房主要由地方自主決策、自愿實(shí)施，遵循法治化原則，按照市場(chǎng)化運(yùn)作，在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。這一政策將與其他相關(guān)支持政策協(xié)同發(fā)力，進(jìn)一步拓寬地方的資金來(lái)源渠道，既可以有效消化存量，促進(jìn)供需平衡，也有利于優(yōu)化增量，多渠道籌集保障性住房。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“十四五”時(shí)期，全國(guó)初步計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬(wàn)套（間）。從全國(guó)看，各地近兩年來(lái)共已建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬(wàn)套（間），“十四五” 保障房計(jì)劃數(shù)大約剩余392萬(wàn)套。假設(shè)保障房面積平均為65m2，單位平方米建安成本為 3000 元，2024-2025 年剩余 392萬(wàn)套保障房投資金額合計(jì)約 7644億元。

投資建議：看好三大方向：1）低估值高分紅、業(yè)績(jī)穩(wěn)健、處于房建產(chǎn)業(yè)鏈的央國(guó)企，推薦中國(guó)鐵建、中國(guó)建筑、中國(guó)中鐵、中國(guó)交建等；2）重點(diǎn)區(qū)域及化債大省的地方國(guó)企，推薦上海建工、安徽建工、廣東建工等；3）聚焦重點(diǎn)區(qū)域城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈標(biāo)的，如華建集團(tuán)、中衡設(shè)計(jì)、建科院、華陽(yáng)國(guó)際等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：新簽訂單下滑的風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)收賬款回收不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)等。

知前沿，問(wèn)智研。智研咨詢(xún)是中國(guó)一流產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，十?dāng)?shù)年持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書(shū)、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)。專(zhuān)業(yè)的角度、品質(zhì)化的服務(wù)、敏銳的市場(chǎng)洞察力，專(zhuān)注于提供完善的產(chǎn)業(yè)解決方案，為您的投資決策賦能。

轉(zhuǎn)自中國(guó)銀河證券股份有限公司 研究員：龍?zhí)旃?張淥荻