證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：引入增量資金 盤活存量資產(chǎn)

事件描述

2023 年2 月20 日晚，證監(jiān)會(huì)宣布啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，基金業(yè)協(xié)會(huì)隨即發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，對(duì)具體備案要求做了細(xì)化。

事件評(píng)論

“第三支箭”的推進(jìn)落地，投資范圍擴(kuò)容至存量商品住宅項(xiàng)目為最大亮點(diǎn)。去年11 月底證監(jiān)會(huì)調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)五項(xiàng)股權(quán)融資措施（即“第三支箭”）就曾提及：“積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式”。本次政策為“第三支箭”的后續(xù)推進(jìn)與落地，在實(shí)操層面，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策，在促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量的同時(shí)也嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。本次試點(diǎn)最大的亮點(diǎn)在于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍，從之前的保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域擴(kuò)大至存量商品住宅與市場(chǎng)化租賃住房；2017 年2 月《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4 號(hào)》曾暫停16 個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目備案，此次試點(diǎn)相當(dāng)于恢復(fù)房企住宅領(lǐng)域的私募基金渠道融資。此外，試點(diǎn)對(duì)推進(jìn)防風(fēng)險(xiǎn)與保交樓等方面也有裨益，但在市場(chǎng)化原則和收益率約束背景下，投向或仍傾向具備變現(xiàn)和盈利能力的好項(xiàng)目。

項(xiàng)目/管理人/投資人等門檻有所提高，但在投資股債比和擴(kuò)募層面有所放松。項(xiàng)目介入時(shí)點(diǎn)后移，投資存量商品住宅項(xiàng)目需要五證齊全；管理人需專業(yè)且獨(dú)立，在股權(quán)、治理結(jié)構(gòu)、管理經(jīng)驗(yàn)、人員配置等方面提出較高要求，且明確主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方；投資人門檻較高，投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000 萬(wàn)，且以機(jī)構(gòu)投資者為主，自然人投資者合計(jì)出資額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%，鼓勵(lì)境外投資者以QFLP 方式參與投資；允許為被投企業(yè)提供借款或擔(dān)保但存在限制條件，如存在自然人投資者的基金需持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，全部為機(jī)構(gòu)投資者的基金，也可以選擇持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離；放寬股債比限制，《指引》對(duì)基金向被投企業(yè)的股權(quán)出資金額有明確規(guī)定，如存在自然人投資者則不得低于對(duì)被投企業(yè)總出資金額的三分之一，如全部為機(jī)構(gòu)投資者則可由基金合同約定，即股債比可達(dá)1:2 以上（之前要求私募基金向被投企業(yè)借款余額不得超過(guò)實(shí)繳金額的20%），投資方式更為靈活的同時(shí)，也可強(qiáng)化產(chǎn)品的稅收優(yōu)勢(shì)；杠桿上限維持2X，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金總資產(chǎn)不得超過(guò)凈資產(chǎn)的200%（之前規(guī)定資管類私募產(chǎn)品的總資產(chǎn)不得超過(guò)該產(chǎn)品凈資產(chǎn)的200%）；符合條件可擴(kuò)募，本次《指引》明確滿足條件的基金可以擴(kuò)募（之前私募股權(quán)投資基金和私募資產(chǎn)配置基金要求封閉運(yùn)作，可有條件追加投資）。

引入增量資金，盤活存量資產(chǎn)，短期是紓困和規(guī)范，長(zhǎng)期是優(yōu)質(zhì)物業(yè)的再定價(jià)。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的推進(jìn)，一方面有助于引入增量資金盤活存量資產(chǎn)，尤其是放開(kāi)存量住宅項(xiàng)目，對(duì)防風(fēng)險(xiǎn)和保交樓有一定積極意義，另一方面也為后續(xù)公募REITs 擴(kuò)容儲(chǔ)備項(xiàng)目和經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)優(yōu)質(zhì)存量物業(yè)的再定價(jià)，長(zhǎng)期利好擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的綜合型開(kāi)發(fā)商。

風(fēng)險(xiǎn)提示

1、不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)推進(jìn)速度低于預(yù)期；2、短期仍面臨其他融資渠道的替代和競(jìng)爭(zhēng)。

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