2020年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)具體表現(xiàn)、單盤盈利能力、業(yè)主滿意度及行業(yè)趨勢(shì)分析[圖]

    一、業(yè)主滿意度分析

    房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理存在著緊密地聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況直接對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生影響。目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，十分關(guān)注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒能充分關(guān)注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應(yīng)。長(zhǎng)期以來對(duì)于物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是誰開發(fā)誰管理，使得市場(chǎng)化無法形成，而過分強(qiáng)調(diào)的服務(wù)又使得企業(yè)忽視了經(jīng)營(yíng)。隨著市場(chǎng)化步伐的加快和國(guó)際上物業(yè)管理概念及企業(yè)的引入，越來越暴露出了中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力不足的問題。進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)理念與服務(wù)水平的整體提高，帶動(dòng)更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提高的工作，應(yīng)提到推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步的重要日程。此外，推進(jìn)企業(yè)的整合、改制、兼并和重組，引導(dǎo)企業(yè)在整合社會(huì)服務(wù)資源、企業(yè)自身資源、業(yè)主資源的同時(shí)，在整合行業(yè)資源上尋求突破，由此搭建行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中企業(yè)合作共贏的平臺(tái)，是當(dāng)前需要關(guān)注和著手解決的重要問題。

    歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)正努力擺脫市場(chǎng)發(fā)展無序、缺乏配套性法規(guī)和規(guī)范性文件輔助行業(yè)發(fā)展的局面。不少地區(qū)都相繼出臺(tái)相應(yīng)的法律規(guī)范，協(xié)助行業(yè)往良性發(fā)展的道路上走。在市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范化發(fā)展的道路上，優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，從1981年第一家物業(yè)公司至今仍不足40年時(shí)間，相較國(guó)際物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的成熟度與產(chǎn)業(yè)規(guī)模都有很大的提升空間，2019年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的總面積超過250億平米。

    我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將近7萬余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達(dá)到120多億平方米，主要一線城市物業(yè)管理服務(wù)收入占到當(dāng)?shù)谿DP的2.5%以上。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將部分服務(wù)進(jìn)行分包，一方面可以降低企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)成本，充分利用社會(huì)資源，提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率;一方面專業(yè)的保安、保潔、綠化、設(shè)備維修管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)相對(duì)單一，專業(yè)化優(yōu)勢(shì)突出，有利于提升服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。

    住宅物業(yè)大量換手伴隨普遍性提價(jià)。非住宅物業(yè)開始出現(xiàn)具備專業(yè)影響力的設(shè)施管理和一體化服務(wù)龍頭（類似海外五大行）。

    受訪者對(duì)當(dāng)前物管品牌的態(tài)度分布

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    想換物業(yè)的業(yè)主，對(duì)可能提價(jià)的看法

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    受訪者對(duì)不同增值服務(wù)接納度

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    二、物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀分析

    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)及投資前景分析報(bào)告》顯示： 從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，我國(guó)東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量相對(duì)高于中部、西部及東北部。我國(guó)東部、中部、西部及東北部物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量分別約為5萬家、3萬家、2.4萬家和1萬家，分別占全國(guó)物業(yè)服務(wù)業(yè)總體數(shù)量的45%、26%、23%和6%。

    我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)數(shù)量分布

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    我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)區(qū)域分布（按企業(yè)數(shù)量比例）

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    個(gè)別企業(yè)形成廣闊護(hù)城河，增值服務(wù)和科技應(yīng)用保證規(guī)模經(jīng)濟(jì)正循環(huán)，企業(yè)良性穩(wěn)健成長(zhǎng)。
良性穩(wěn)健成長(zhǎng)的具體表現(xiàn)：

開啟這個(gè)正循環(huán)的前提：

各大公司營(yíng)業(yè)成本中員工成本比例

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重點(diǎn)物業(yè)管理企業(yè)收入情況單位：百萬元

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重點(diǎn)物業(yè)管理企業(yè)管理面積單位：萬平米

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品質(zhì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的單盤盈利能力預(yù)測(cè)單位：萬元

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普通物業(yè)經(jīng)營(yíng)的單盤盈利能力預(yù)測(cè)單位：萬元

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    當(dāng)前絕大多數(shù)物業(yè)管理項(xiàng)目的單盤盈利有似右圖，公司是一個(gè)不斷接納新盤，而老盤問題不斷惡化的組合。表面看，竣工高峰，確定性交付共同構(gòu)建了一個(gè)普適的高速增長(zhǎng)穩(wěn)定盈利故事。但時(shí)間會(huì)不斷磨損公司盈利的基礎(chǔ)。

    想要突破單盤盈利模型（隨時(shí)間，單盤盈利性越來越好，變成左圖），關(guān)鍵在1、提價(jià)（需要滿意度）；2、增值服務(wù)收入規(guī)模擴(kuò)大（需要和業(yè)主強(qiáng)連接）；3、機(jī)器應(yīng)用提高人工能效（需要科技賦能）。

最為直觀的就是科技對(duì)于物業(yè)形態(tài)的改變

以“智慧停車”為例

智慧停車解決方案的架構(gòu)圖

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    人均產(chǎn)值與人均在管面積逐年穩(wěn)步增加

百強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)情況

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不同企業(yè)的品牌忠誠(chéng)度一覽

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試圖更換物管公司的業(yè)主，目標(biāo)公司選擇

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    在行業(yè)走向獨(dú)立之時(shí)，已經(jīng)出現(xiàn)了萬科物業(yè)這樣的品牌，在品牌忠誠(chéng)度、美譽(yù)度方面鶴立雞群，構(gòu)建了和業(yè)主普遍性的強(qiáng)連接；也出現(xiàn)了綠城服務(wù)這樣的品牌，在提價(jià)接納度方面明顯領(lǐng)先，且在單項(xiàng)增值服務(wù)（例如置換）的業(yè)主認(rèn)同度方面取得了突破。

    盡管以今天萬科、綠城的品牌，既談不上有寬廣的護(hù)城河，也談不上在增值服務(wù)養(yǎng)成和定價(jià)能力方面有決定性突破，但已經(jīng)見到了單盤盈利打通的希望。

    本市場(chǎng)住宅品質(zhì)物業(yè)管理公司預(yù)期示意圖

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    三、2020物業(yè)管理行業(yè)趨勢(shì)分析

    (1)中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)正走在產(chǎn)業(yè)快速集中的路上。例如，產(chǎn)業(yè)集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價(jià)能力因服務(wù)質(zhì)量而迅速增強(qiáng)，即使在成本加成的基礎(chǔ)物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤(rùn)率。(2)我國(guó)物業(yè)行業(yè)有著大量的市場(chǎng)定位清晰的企業(yè)。例如：萬科物業(yè)發(fā)展有限公司致力于讓更多用戶體驗(yàn)物業(yè)之美好，圍繞業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)保值增值提供全生命周期服務(wù)的市場(chǎng)定位。綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司以物業(yè)服務(wù)為根基，以服務(wù)平臺(tái)為介質(zhì)，以智慧科技為手段的市場(chǎng)定位。長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)有限公司著力于“物業(yè)管理發(fā)展”與“社區(qū)生態(tài)建設(shè)”雙主航道的發(fā)展策略。(3)近年來，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉(zhuǎn)變。(4)“機(jī)器人+物業(yè)”帶來的人員沖擊。例如高仙作為全球較早從事機(jī)器人自主移動(dòng)技術(shù)研發(fā)的上游技術(shù)型企業(yè)，基于全場(chǎng)景移動(dòng)機(jī)器人技術(shù)已實(shí)現(xiàn)了50+機(jī)型、10000+終端和5000+行業(yè)案例的應(yīng)用積累，機(jī)器人產(chǎn)品與解決方案更是可直擊物業(yè)管理中對(duì)人力依賴較大的安防、清潔、配送三大垂直場(chǎng)景，全力助推物業(yè)地產(chǎn)的智慧升級(jí)。(5)基于智慧物業(yè)平臺(tái)服務(wù)的相繼出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了以往傳統(tǒng)服務(wù)所無法實(shí)現(xiàn)的功能。例如，通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)，可以將原本繁瑣的維修流程簡(jiǎn)化、可以預(yù)訂服務(wù)、購買商品。相關(guān)智能APP的開發(fā)與普及已經(jīng)成為物業(yè)行業(yè)的一個(gè)發(fā)展方向。

三種物業(yè)管理面積拓展模式的優(yōu)劣和前景