2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全景分析（附房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售金額、房企業(yè)績(jī)）[圖]

    一、房地產(chǎn)投資情況

    2019年全年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1321.94億元，累計(jì)增長(zhǎng)9.9%，比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。12月份投資增長(zhǎng)7.4%，比11月的8.4%下降了一個(gè)百分點(diǎn)。

2011-2019年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢(xún)整理

    2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增長(zhǎng)10%左右，在接近銷(xiāo)售0增長(zhǎng)的背景下，房地產(chǎn)投資的彈性主要得益于房地產(chǎn)投資的子項(xiàng)目——建安部分和土地部分的交叉支持整體增長(zhǎng)。與上月相比，12月份投資增速略有下降，主要有兩個(gè)原因。首先，在2018年第四季度基準(zhǔn)期高位的背景下，2019年上半年土地交易面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，在建筑面積增加的推動(dòng)下，建安投資增速回升輕微減弱;二是2019年投資土地購(gòu)置費(fèi)增速仍在下降，考慮到土地承包金額已納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成分期付款，投資中的土地購(gòu)買(mǎi)費(fèi)為土地交易價(jià)格滯后半年左右。

    業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將保持在7%至10%之間。一方面，在竣工交付持續(xù)復(fù)蘇的背景下，以建筑為主導(dǎo)的建安投資仍可保持較高的增長(zhǎng)率;另一方面，近期房地產(chǎn)融資政策、住房供應(yīng)略有改善。房企拿地愿意繼續(xù)復(fù)蘇，以支持投資中土地購(gòu)買(mǎi)成本的上升。

    二、房屋新開(kāi)工、竣工、銷(xiāo)售情況

    智研咨詢(xún)發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：2019年1-12月，全國(guó)新房開(kāi)工面積為227154平方米，同比增長(zhǎng)8.5%，較上年同期下降0.1%，12月新開(kāi)工面積增長(zhǎng)7.4%。1-12月份竣工面積95942萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%，比1-11月增長(zhǎng)6.1%。

2011-2019年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房屋新開(kāi)工面積

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2011-2019年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房屋竣工面積

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    隨著融資緊縮和銷(xiāo)售增長(zhǎng)放緩，房地產(chǎn)公司囤地放緩，開(kāi)工面積增長(zhǎng)放緩。從竣工情況來(lái)看，由于房地產(chǎn)企業(yè)通常在四季度創(chuàng)紀(jì)錄地完成，前兩年商品房預(yù)售集中竣工交付，月竣工量大幅增長(zhǎng)20.2%，完成每月面積占全年竣工面積的33%，完成交付的邏輯繼續(xù)兌現(xiàn)。

    預(yù)計(jì)2020年，全國(guó)新開(kāi)工面積和竣工面積將分別增加5%和10%。在開(kāi)工建設(shè)方面，2019年房企整體拿地意愿同比下降11.4%，目前行業(yè)基本從囤積觀念轉(zhuǎn)向快速周轉(zhuǎn)思路，房企的邊際放緩降低新開(kāi)工增速，但企業(yè)債務(wù)到期疊加在2018-2019年企業(yè)整體土地儲(chǔ)備相對(duì)充裕的背景下，預(yù)計(jì)全年創(chuàng)業(yè)增速仍將為正，增速有望在5%左右。在竣工方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)加快資金流向市場(chǎng)開(kāi)放，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期保持相對(duì)穩(wěn)定，2017-2019年商品房預(yù)售將逐步在2019-2021年完成，預(yù)計(jì)2020年商品房竣工率將增長(zhǎng)10%。

    3.房住不炒下量跌價(jià)穩(wěn)，“穩(wěn)”仍舊是主基調(diào)

    2019年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積171558萬(wàn)平方米，同比下降0.1%，比11月份下降0.3%;銷(xiāo)售方面，商品房銷(xiāo)售金額159725億，同比增長(zhǎng)6.5%，比11月份下降0.8%;全年銷(xiāo)售均價(jià)9310元/平方米，同比增長(zhǎng)6.6%，比11月份下降4%。

    在房住不炒、因城施策的背景下，2019年商品房銷(xiāo)售面積略有下降，平均銷(xiāo)售價(jià)格增速保持穩(wěn)定。預(yù)計(jì)2020年全年和2019年全年銷(xiāo)售面積增速將持平，在房?jī)r(jià)穩(wěn)定預(yù)期的背景下，商品房回歸住宅屬性，市場(chǎng)整體保持穩(wěn)定。

2011-2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積

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2011-2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額

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    三、主流房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

    12月份，40家重點(diǎn)房企月銷(xiāo)售額8910.45億元，較上月增長(zhǎng)11.77%，較去年同期增長(zhǎng)4.23%;1-12月，40家重點(diǎn)房企累計(jì)銷(xiāo)售8314.633億元，較上月增長(zhǎng)12.0%，較去年同期增長(zhǎng)16.27%。12月，綠帶控股、萬(wàn)科、榮創(chuàng)、保利、金地集團(tuán)位列前5位;1-12月，碧園、中國(guó)恒大、萬(wàn)科、榮創(chuàng)、綠地控股銷(xiāo)售額排名前五。

2019年12月主流房企銷(xiāo)售情況

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2019年1-12月主流房企銷(xiāo)售情況

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2019年1-12月中國(guó)主流房企銷(xiāo)售額市占率

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    政策有望穩(wěn)定，地價(jià)有望穩(wěn)定的背景下，業(yè)內(nèi)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度。主要邏輯有三，一是2018-2019年融資結(jié)構(gòu)調(diào)整，前30家公司在融資過(guò)程中市場(chǎng)集中將加速提升，這一趨勢(shì)將持續(xù)到2021年，即使市場(chǎng)將面臨銷(xiāo)售面積遭遇瓶頸、龍頭企業(yè)提高市場(chǎng)占有率的空間依然存在;二是當(dāng)前估值水平處于歷史底部，產(chǎn)業(yè)政策逐步由緊縮轉(zhuǎn)為穩(wěn)健邊際改善，政策有望繼續(xù)改善行業(yè)估值的邊際水平;三是由于高銷(xiāo)售帶來(lái)的竣工增長(zhǎng)將持續(xù)兩三年，頭部企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)釋放進(jìn)入上升周期，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期接近30%，行業(yè)業(yè)績(jī)穩(wěn)定是大概率事件。