2019年1-7月中國房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及2019年下半年中國房地產(chǎn)市場前景預(yù)測：預(yù)計(jì)2019年商品房全國銷量同比下降5%左右[圖]

    一、 2019 年以來的房地產(chǎn)調(diào)控促使行業(yè)熱度減退

    1、2019 年年初以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策

    2019 年一季度開始，房地產(chǎn)的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)。 2019 年 5 月開始，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)，并從 2019年 7 月以來呈現(xiàn)出連續(xù)加碼的態(tài)勢。2019 年 5 月以來， 多次重要會(huì)議重申“房住不炒”的樓市主基調(diào)，調(diào)控開始著力于房企融資端的收緊， 調(diào)控范圍涉到銀行貸款、信托貸款和海外債等領(lǐng)域，這使房地產(chǎn)市場結(jié)束了2019年 3-4 月的“小陽春”行情。

2019 年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策

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    2、 2019 年 6 月以來土地市場出現(xiàn)降溫

    融資端的調(diào)控更使土地市場熱度在 2019 年 6-7 月開始出現(xiàn)明顯的回落。 2019年 4 月-5 月， 100 大中城市住宅類土地成交占地面積和土地總價(jià)增速均出現(xiàn)明顯回升。 2019 年 4 月， 100 大中城市住宅類土地成交占地面積和土地總價(jià)的月同比增速分別上升至 26.40%和 54.62%； 2019 年 5 月， 100 大中城市住宅類土地成交占地面積和土地總價(jià)的月同比增速分別達(dá)到了 31.82%和 82.13%。 而2019 年 6 月， 100 大中城市住宅類土地成交占地面積增速較 2019 年 5 月出現(xiàn)了下降，增速為-1.58%， 100 大中城市住宅類土地成交土地總價(jià)上升幅度較2019 年 5 月出現(xiàn)明顯放緩，增速為 37.27%。 2019 年 7 月， 100 大中城市住宅類土地成交占地面積增速依然表現(xiàn)出下降態(tài)勢，增速為-1.38%。 100 大中城市住宅類土地成交土地總價(jià)增速進(jìn)一步放緩， 增速下降至 36.26%。

全國住宅類土地成交占地面積和土地總價(jià)增速（%）

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    100 大中城市供應(yīng)住宅土地規(guī)劃建筑面積在 2019 年 6-7 月出現(xiàn)了明顯回落。100大中城市供應(yīng)住宅土地規(guī)劃建筑面積的增速在 2019年 3-5月出現(xiàn)了上升，但是在 2019 年 6 月 100 大中城市供應(yīng)住宅土地規(guī)劃建筑面積較 2019 年 5 月下降了 10.83%。2019 年 7 月， 100 大中城市供應(yīng)住宅土地規(guī)劃建筑面積較 2019年 6 月下降了 47.14%。

全國 100 大中城市供應(yīng)住宅土地規(guī)劃建筑面積同比增速（%）

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    與此同時(shí)，成交住宅土地的樓面均價(jià)也開始出現(xiàn)回落。 從 100 大中城市成交住宅土地樓面均價(jià)來看， 2019 年上半年， 100 大中城市成交住宅土地樓面均價(jià)處于高位， 2019 年 3 月和 2019 年 6 月分別達(dá)到 7738 元/平方米和 7705 元/平方米。但是 2019 年 7 月， 100 大中城市成交住宅土地樓面均價(jià)下降至 5094 元/平方米，表明土地市場的熱度一定程度上有所減退。

全國 100 大中城市成交住宅土地樓面均價(jià)（元/平方米）

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    2019 年 7 月，住宅土地的溢價(jià)率也開始下降。 從 100 大中城市住宅的土地溢價(jià)率來看， 100 大中城市住宅土地溢價(jià)率在 2019 年上半年出現(xiàn)了顯著上升趨勢， 2019 年 3-6 月住宅土地溢價(jià)率均達(dá)到 20%以上，而 2019 年 7 月， 100 大中城市住宅土地溢價(jià)率下降至 12.7%， 表明土地市場的熱度有了明顯的降溫。

全國 100 大中城市住宅的土地溢價(jià)率（%）

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    3、2019 年 5 月以來商品房銷售市場遇冷

    全國商品房市場從 2019 年 5 月開始逐漸降溫。從 1—5 月份， 全國商品房銷售面積 5.6 億平方米，同比下降 1.6%，降幅比 1—4 月份擴(kuò)大 1.3 個(gè)百分點(diǎn)。2019 年 1-6 月,全國商品房銷售面積為 7.6 億平方米,同比下降 1.8%,降幅較1-5 月擴(kuò)大 0.2 個(gè)百分點(diǎn)。 2019 年 1-7 月份，全國商品房銷售面積為 8.9 億平方米，同比下滑 1.3%。

全國商品房累計(jì)銷售面積（萬平方米）

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    從住宅市場來看， 2019 年 5 月以后，住宅銷售開始遇冷。 2019 年 1-4 月，全國商品住宅累計(jì)銷售面積為 3.7 億平方米，同比增加了 0.04%。 而 2019 年 1-5 月的全國商品住宅累計(jì)銷售面積為 4.9 億平方米，同比減少了 0.7%。隨著調(diào)控政策的進(jìn)一步出臺(tái)， 2019 年 1-6 月，全國商品住宅累計(jì)銷售面積為 6.6 億平方米，同比減少了 1%， 住宅銷售熱度進(jìn)一步回落。 2019 年 1-7 月，全國商品住宅累計(jì)銷售面積達(dá)到 7.8 億平方米，同比下降 0.4%。

全國商品住宅累計(jì)銷售面積（萬平方米）

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    調(diào)控政策對(duì)于一線和三線城市的商品房交易市場的作用較為明顯。從 30 個(gè)大中城市的交易套數(shù)來看， 2019 年的 2 月、 3 月和 4 月， 30 個(gè)大中城市中一線城市商品房成交套數(shù)呈現(xiàn)出月增速明顯上升的局勢，增速分別達(dá)到 62.94%、66.10%和 54.51%， 30 個(gè)大中城市中一線城市商品房市場呈現(xiàn)出明顯的回暖態(tài)勢。而到 2019 年 6 月， 30 個(gè)大中城市中一線城市商品房成交套數(shù)同比增速減少至 14.04%， 30 個(gè)大中城市中一線城市商品房成交套數(shù)增速較 2019 年 2-4 月有所放緩， 2019 年 7 月， 30 個(gè)大中城市中一線城市的商品房成交套數(shù)增速進(jìn)一步放緩，下降至 2.54%。就二線城市商品房成交套數(shù)來看， 2019 年 3 月開始30 個(gè)大中城市中二線城市商品房成交套數(shù)開始有所回溫， 2019 年 5 月的月 30個(gè)大中城市中二線城市商品房成交套數(shù)同比增速最高回升至 10.77%，但是2019 年 6 月的月同比增速回落至-0.08%， 7 月 30 個(gè)大中城市中二線城市商品房成交套數(shù)同比增速回升至 4.63%。 就三線城市來看， 2019 年 1-5 月 30 個(gè)大中城市中三線城市商品房成交套數(shù)的增速都保持在 20%以上， 2019 年 6 月增速開始放緩，降至 16.03%， 2019 年 7 月增速開始進(jìn)一步放緩，減少至 1.05%。

全國 30 個(gè)大中城市商品房成交套數(shù)月度同比增速（%）

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    從 30 個(gè)大中城市的交易面積來看， 2019 年的 2 月、 3 月和 4 月， 30 個(gè)大中城市中一線城市的商品房成交面積增速上升至 49.06%， 62.49%和 56.04%， 2019年 6 月 30 個(gè)大中城市中一線城市的商品房成交面積增速有所放緩，增速減少至 18.61%， 2019 年 7 月， 30 個(gè)大中城市中一線城市的商品房成交面積增速進(jìn)一步放緩，增速下降至 8.12%。從 30 個(gè)大中城市中二城市的商品房成交面積增速來看， 2019 年 3 月 30 個(gè)大中城市中二城市的商品房成交面積增速開始回升， 2019 年 5 月增速最高達(dá)到了 14.44%， 2019 年 6 月，回落至 2.62%， 2019年 7 月略有回升，回升至 3.05%。 30 個(gè)大中城市中三線城市的商品房成交面積增速在 2019 年 3 月和 4 月有明顯上升，同比增速分別達(dá)到 26.79%和 26.97%，2019 年 5 月開始出現(xiàn)明顯回落，到 2019 年 7 月， 30 個(gè)大中城市中三城市的商品房成交面積增速已回落至-2.01%。

全國 30 個(gè)大中城市商品房成交面積月度同比增速（%）

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    調(diào)控的實(shí)施使 2019 年我國的房價(jià)增速顯著放緩。從百城住宅價(jià)格指數(shù)增速來看，百城住宅價(jià)格指數(shù)增速自 2017 年 1 月達(dá)到 18.86%以來的峰值就開始出現(xiàn)下滑趨勢，到 2019 年 1 月百城住宅價(jià)格指數(shù)增速回落到 4.9%。 2019 年 7 月百城住宅價(jià)格指數(shù)增速下降至 3.83%， 這表明現(xiàn)階段房價(jià)上升幅度明顯趨緩。

全國百城住宅價(jià)格指數(shù)增速（%）

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    另一方面，商品住宅庫存壓力進(jìn)一步降低， 2019 年商品住宅待售面積呈進(jìn)一步下降趨勢， 2019 年 7 月商品住宅待售累計(jì)面積為 2.29 億平方米，而去年年末為 2.51 億平方米，較 2018 年 12 月下降 8.76%。

全國商品住宅待售累計(jì)面積（萬平方米）

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    棚改逐步退出拖累三四線，或帶動(dòng)全局銷量二次探底

    2019年棚改計(jì)劃開工量減少51%。4月16日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于下達(dá)2019年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算的通知》，各地2019年的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)計(jì)劃改造套數(shù)也一并出爐。2019年全國棚改計(jì)劃285.3萬套，較2018年計(jì)劃開工的580萬套減少51%，較實(shí)際完工的626萬套減少54%。具體來看，除福建、天津、廣西、廣東、西藏等少數(shù)幾個(gè)省市同比增長，其余31個(gè)省市計(jì)劃開工量較2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的達(dá)15個(gè)。棚改逐步退出拖累三四線，或帶動(dòng)全局銷量二次探底。

2019年棚改計(jì)劃（單位：萬套）

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    主要結(jié)論：維持全國銷量全年下降5%左右的判斷

    行業(yè)政策端是“區(qū)間管理”，回歸利率周期是預(yù)測銷量走勢最簡單的辦法。按揭貸款和10Y國債的利差短期雖有縮小但相對(duì)較大，或?qū)⑼苿?dòng)按揭貸款利率繼續(xù)回落，這對(duì)銷量復(fù)蘇形成有力支撐，尤其是一二線城市；而三四線城市受棚改逐步退出等影響仍在尋底，或帶動(dòng)全局銷量于19Q2-Q3二次見底。維持全國銷量全年下降5%左右的判斷。

2019年商品房全國銷量預(yù)計(jì)同比下降5%左右

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    全國商品房銷售面積分城級(jí)占比：受棚改影響2017-18年三四線占比較往年均有提升

全國商品房銷售面積積分城級(jí)占比

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    一/二線城市銷量同比增速均已見底回升，而三四線城市底部或在19Q2-19Q3

全國商品房當(dāng)月銷量同比

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    4、開竣工：新開工“震蕩”下行，全年降至1%-6%；竣工回暖下

    半年或提速，全年小個(gè)位數(shù)增長

    （1）新開工“震蕩”下行，全年降至1%-6%

    新開工本質(zhì)是補(bǔ)庫存邏輯，補(bǔ)庫存的意愿主要取決于資金鏈（有沒有錢）、存量庫存（有沒有地）和對(duì)未來的銷售預(yù)期（好不好賣）：

    a.銷售向下的趨勢決定新開工方向向下。2019年銷售一二線城市逐步在復(fù)蘇，三四線城市受棚改等影響仍在尋底，全局看2019年銷售大概率趨勢往下，這意味著新開工2019年方向往下；b.但低庫存托底使新開工“震蕩”下行，靠近下半年或加快。土儲(chǔ)口徑庫存去化周期雖已回到歷史較高水平，但開工未售口徑庫存去化周期仍在相對(duì)低位，下半年或有較明顯回升（拿地補(bǔ)庫存?zhèn)鲗?dǎo)到開工補(bǔ)庫存），所以得益于開工未售庫存托底，新開工或“震蕩”下行，上半年下行相對(duì)偏緩，靠近下半年或加快；結(jié)構(gòu)上看，去年新開工持續(xù)高位難由房企加快推盤解釋，主要在于結(jié)構(gòu)上三四線滯后補(bǔ)庫存拉動(dòng)了新開工，去年成在三四線，2019年敗也三四線。

銷售向下的趨勢決定新開工方向向下

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拿地與新開工大體同步

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土儲(chǔ)口徑庫存去化周期已回升至歷史較高水平

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資金鏈領(lǐng)先新開工平均2個(gè)季度

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    主要結(jié)論：銷售向下的趨勢決定新開工（本質(zhì)就是補(bǔ)庫存）方向向下，但低庫存托底使新開工“震蕩”下行，上半年下行或偏緩，靠近下半年或加快；全年或小個(gè)位數(shù)增長。

2019年全國房屋新開工面積同比預(yù)計(jì)小個(gè)位數(shù)增長

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    全國新開工面積：2018年一/二/三四線占比大體維持在4%/26%/70%

全國新開工面積分城級(jí)占比

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    2019年同比，小個(gè)位數(shù)下降，前高后低

全國新開工面積（當(dāng)季同比）

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    （2）竣工改善短期不及市場預(yù)期，下半年或提速，預(yù)計(jì)全年小個(gè)位數(shù)增長

    竣工的曲線本質(zhì)上走在新開工之后，統(tǒng)計(jì)誤差導(dǎo)致兩者在數(shù)據(jù)上略有出入（竣工約是新開工的60%），但這并不影響兩者的關(guān)系?；仡欉^去：a.14年以前，新開工和竣工同步上升，中樞不斷提高，背后反映的是行業(yè)的成長性；隨著行業(yè)成長性趨弱，14年后兩者共同演變?yōu)閺?qiáng)周期變化，且拐點(diǎn)完美相關(guān)；b.14年之前新開工領(lǐng)先竣工約2-2.5年，14年至今，領(lǐng)先性增加至3年，背后原因：調(diào)控（包括融資受限，限價(jià)等）使得房企延長竣工，增加停工，同時(shí)三四線占比提高而三四線又具備更高的調(diào)節(jié)空間。

    竣工降幅短期擴(kuò)大，但趨勢上仍在收緊，堅(jiān)定竣工回暖周期但也要注意結(jié)構(gòu)分化。5月竣工降幅有所擴(kuò)大，但趨勢上看仍在收緊，只是收窄程度不大且偏緩，低于市場預(yù)期，或是受限價(jià)政策等影響導(dǎo)致竣工對(duì)新開工的滯后進(jìn)一步被拉長，而當(dāng)前竣工回暖不急預(yù)期的持續(xù)累積計(jì)或造就往后竣工超市場預(yù)期的提速。結(jié)構(gòu)上看，一線城市竣工的第一個(gè)拐點(diǎn)已經(jīng)過去，2019年是往下的，2019年主導(dǎo)竣工回升的主要是二線和三四線城市的拉動(dòng)（2019年二線更強(qiáng)），而三四線城市持續(xù)性更好（或持續(xù)至明年）。

2014年以前中樞不斷提高反映行業(yè)成長性

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2014年之后共同演變?yōu)閺?qiáng)周期變化

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2014年以前新開工領(lǐng)先竣工2-2.5年左右

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2014年以來至今新開工領(lǐng)先竣工3年左右

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    5、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈：上半年竣工改善不及市場預(yù)期，下半年仍需重視房地產(chǎn)下游的相對(duì)和絕對(duì)收益機(jī)會(huì)

    對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上游和下游，大家關(guān)注的變量很多，一般會(huì)結(jié)合房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)新開工，房屋竣工情況等來分析；新開工2019年大概率震蕩下行，這或意味著房地產(chǎn)上游需求邊際是在轉(zhuǎn)弱的，竣工未來三年大概率趨勢性回暖，這意味著房地產(chǎn)下游需求未來三年或持續(xù)改善。

    （1）竣工未來3年的“回暖周期”或帶動(dòng)地產(chǎn)下游需求趨勢性改善，重視房地產(chǎn)下游的alpha機(jī)會(huì)14年以來，竣工滯后新開工時(shí)長被拉長到3年（14年以前是2-2.5年），這也意味著2019年的竣工對(duì)應(yīng)16年的新開工，大概率進(jìn)入一個(gè)“回暖周期”，或?qū)⒊掷m(xù)3年；但從結(jié)構(gòu)上來看，分化也很明顯。我們根據(jù)2016-2018年的新開工數(shù)據(jù)對(duì)2019-2021的竣工數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測，結(jié)果顯示：

    一線城市竣工增速19年前高后低，全年降至0%上下；20年“V型”反轉(zhuǎn)，全年降至-10%以下；21年前低后高，全年回升至5%上下；二線城市竣工增速19年前低后高，全年回升至5%上下；20年前高后低，全年維持在5%上下；21年前低后高，全年升至10%以上；三四線城市竣工增速19年趨前低后高，全年回升至0%上下；20年前低后高，全年升至在10%以下；21年前低后高，高位續(xù)升，全年升至15%上下。

    （2）相較17年5月份的供不應(yīng)求，當(dāng)前部分房地產(chǎn)上游的供需關(guān)系已180度逆轉(zhuǎn)從產(chǎn)業(yè)鏈角度觀察，雖然房地產(chǎn)銷售已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖（一二線逐漸回暖而三四線仍在尋底），但其領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資在1年以上，來自于房地產(chǎn)的需求（房地產(chǎn)投資口徑和新開工口徑）仍在轉(zhuǎn)弱趨勢中，房地產(chǎn)上下游表現(xiàn)出明顯分化。

    a.房地產(chǎn)下游沒有供給側(cè)改革，地產(chǎn)下游（家電、家居等）行業(yè)出現(xiàn)頂部后持續(xù)調(diào)整，基本反映了房地產(chǎn)行業(yè)的回落；短期下游部分行業(yè)出現(xiàn)反彈，可能與17年左右天氣因素導(dǎo)致的需求前置有關(guān)，未來如果觀察到房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)，下游板塊的基本面修復(fù)將更有保障，此前我們對(duì)房地產(chǎn)下游的看好已在兌現(xiàn)中。b.而房地產(chǎn)上游在前期供給側(cè)改革的壓抑后，18年一季度出現(xiàn)了滯后補(bǔ)庫存，和17年五月的供不應(yīng)求相比，目前上游周期行業(yè)已發(fā)生180度扭轉(zhuǎn)，維持需求端或轉(zhuǎn)弱的判斷；房地產(chǎn)上下游與地產(chǎn)背離程度變化排名：鋼鐵>有色>煤炭>建材>家電>建筑，（家居無背離）；房地產(chǎn)上下游行業(yè)產(chǎn)出缺口大小排名：鋼鐵>有色>煤炭>建材>家電>建筑>家居。

    6、投資：全年高點(diǎn)在3月份，年末降至1%-6%

    房地產(chǎn)開發(fā)投資包括三部分，拿地（土地購置費(fèi)）、建安（建筑工程+安裝工程）、其他，拿地和建安是最核心成分，合計(jì)占比超過90%。

    （1）拿地費(fèi)用19年預(yù)計(jì)同比增速降至10%上下

    拿地費(fèi)用滯后拿地金額平均1-3季度，拿地金額滯后銷售額2-4個(gè)季度。拿地的本質(zhì)是廣義補(bǔ)庫存，與新開工（狹義補(bǔ)庫存）類似；所以拿地的多少主要取決于存量庫存和銷售預(yù)期。從歷史數(shù)據(jù)看：a.拿地金額（土地成交價(jià)款）亦滯后銷售額2-4個(gè)季度（本輪周期滯后時(shí)長被拉長）；b.而拿地費(fèi)用是拿地金額分期償付的結(jié)果，當(dāng)期償付計(jì)入當(dāng)期拿地費(fèi)用，從2012年起拿地費(fèi)用滯后拿地金額1-3季度。

    根據(jù)下圖，我們看到土地成交價(jià)款增速已于17Q3見頂回落，之后快速回落，由17Q3的57%降至19Q1的-27%；拿地費(fèi)用滯后3個(gè)季度于18Q2見頂，增速高達(dá)78%，之后開始回落，19Q1降至33%，預(yù)計(jì)2019年繼續(xù)調(diào)整，全年同比增速放緩至10%上下。

銷量領(lǐng)先土地購置面積平均2-4個(gè)季度

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2012年以來土地購置費(fèi)滯后拿地金額1-3個(gè)季度

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    （2）建安投資 19 年預(yù)計(jì)同比增速回升至 0%上下

    建安決定于 3 個(gè)變量，即凈施工面積*實(shí)際開發(fā)速度*價(jià)格指數(shù)：2019年以來建安投資趨勢性回升， 一是開竣工雖都明顯回落但缺口（開竣工凈增）仍在高位，拉動(dòng)施工面積增速繼續(xù)回升，二是限價(jià)政策調(diào)整和竣工拐點(diǎn)臨近雙重影響，前期限價(jià)背景下無法推出的項(xiàng)目開始復(fù)工，表現(xiàn)為實(shí)際開發(fā)速度（單位面積投入）大概率低位回升，兩者共同拉動(dòng)建安投資出現(xiàn)較明顯回升（建安投資=施工面積*施工速度*價(jià)格指數(shù)）。而往后看，隨著竣工上行帶動(dòng)開竣工缺口縮小，價(jià)格指數(shù)跟隨 PPI 繼續(xù)回落，房地產(chǎn)投資大概率回落。也即，維持 19 年房地產(chǎn)投資前高后低判斷，全年或降至小個(gè)位數(shù)，而短期反彈的變數(shù)在于開竣工缺口短期的拉大、以及限價(jià)政策調(diào)整下的復(fù)工和開發(fā)速度反彈等。

    主要結(jié)論：預(yù)計(jì) 2019 年投資增速放緩至 1%-6%

2019 年全國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)預(yù)測

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    開發(fā)投資： 分結(jié)構(gòu)占比

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資歌細(xì)項(xiàng)占比

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開發(fā)投資同比： 分結(jié)構(gòu)

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