2019年上半年中國房地產(chǎn)市場價格、成交量、供應(yīng)、庫存及土地市場概況[圖]

    一、價格：新房價格整體維穩(wěn)，二、三四線城市房價累計(jì)漲幅明顯收窄

    2019年上半年百城價格累計(jì)漲幅低位收窄，單月環(huán)比漲幅持續(xù)運(yùn)行在0.5%以內(nèi)，整體價格維持穩(wěn)定。各線城市中，一線城市價格高位維穩(wěn)，二、三四線城市累計(jì)漲幅較去年同期均收窄。十大城市二手房均價環(huán)比于3月止跌轉(zhuǎn)漲后，近兩個月漲幅持續(xù)擴(kuò)大。

2011年12月至2019年6月百城住宅均價及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源:公共資料整理

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營模式分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》

2015年至2019年百城價格半年度累計(jì)漲幅走勢

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    百城均價累計(jì)漲幅低位收窄，整體價格平穩(wěn)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2019年6月，百城新建住宅均價14891元/平方米，同比上漲3.87%，漲幅較去年同期收窄1.22個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.37%，漲幅連續(xù)10個月在0.5%以內(nèi)，維持在低位區(qū)間，整體價格較為穩(wěn)定。累計(jì)來看，2017年以來半年度累計(jì)漲幅持續(xù)收窄，2019年上半年百城整體價格累計(jì)上漲1.45%，累計(jì)漲幅較去年同期收窄1.19個百分點(diǎn)。二季度以來，住建部連續(xù)對房價漲幅過快的城市預(yù)警提示，繼續(xù)強(qiáng)化“穩(wěn)房價”目標(biāo)，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場價格將更趨平穩(wěn)。

2017年至2019年上半年各級城市住宅均價累計(jì)漲幅和環(huán)比漲幅對比

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    從各級別城市來看，2019年上半年一線城市新建住宅價格累計(jì)漲幅低位略有擴(kuò)大，二、三四線城市價格累計(jì)漲幅均收窄。

    一線城市市場價格絕對值在高位維穩(wěn)，環(huán)比漲幅連續(xù)26個月在0.1%左右，今年上半年累計(jì)上漲0.29%，受去年低基數(shù)及今年重點(diǎn)城市規(guī)劃利好的影響，累計(jì)漲幅較去年同期在低位區(qū)間略有擴(kuò)大，其中深圳、廣州累計(jì)漲幅較去年同期均擴(kuò)大，北京由累計(jì)下跌轉(zhuǎn)為上漲；

    二線城市上半年累計(jì)上漲2.30%，較去年同期收窄1.92個百分點(diǎn)，內(nèi)部分化格局愈加鮮明，其中去年上半年價格累計(jì)漲幅居百城前列的太原、貴陽等城市，今年上半年累計(jì)漲幅較去年同期大幅收窄，貴陽近兩個月價格環(huán)比連續(xù)下跌；杭州、成都累計(jì)漲幅較去年同期有所擴(kuò)大，單6月杭州、成都受高端項(xiàng)目集中入市等結(jié)構(gòu)性因素影響，環(huán)比漲幅位居百城前列；

    三四線代表城市上半年累計(jì)上漲2.28%，漲幅較去年同期收窄2.47個百分點(diǎn)，收窄幅度在各線中最為明顯，其中有近兩成的城市上半年價格累計(jì)下跌，近八成的城市累計(jì)漲幅較去年同期收窄，其中威海、煙臺、揚(yáng)州、濰坊今年上半年價格累計(jì)漲幅均較去年同期收窄6個百分點(diǎn)以上。今年以來，三四線城市價格環(huán)比漲幅均在0.5%以內(nèi)，且近三個月漲幅連續(xù)回落，價格上漲動能轉(zhuǎn)弱。

2012年至2019年6月十大城市二手房價格及新房、二手房價格環(huán)比走勢

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    二、成交：重點(diǎn)城市成交規(guī)模分化明顯，一二線熱點(diǎn)城市市場回暖

    2019年1-5月，全國商品房銷售面積為5.6億平方米，同比由增轉(zhuǎn)降，下降1.6%，其中商品住宅銷售面積4.9億平方米，同比下降0.7%。今年上半年重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模較為穩(wěn)定，各線城市走勢分化，一線城市成交同比增長顯著，二、三線代表城市成交同比均下降，其中三線代表城市同比降幅最為顯著。十大城市二手房市場成交活躍度繼續(xù)提升。

2014-2019年6月50個代表城市1商品住宅月度成交量走勢

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    重點(diǎn)城市新房成交規(guī)模較為穩(wěn)定，二手房市場活躍度提升。2019年上半年50個代表城市新建商品住宅月均成交面積在2770萬平方米左右，同比下降1.0%，成交規(guī)模較為穩(wěn)定。其中3-4月受政策微調(diào)預(yù)期增強(qiáng)、國家重點(diǎn)規(guī)劃落地及房貸利率下調(diào)等多種因素影響，市場出現(xiàn)短暫回暖；隨后各部委及時發(fā)聲穩(wěn)定市場，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策加碼，5月成交規(guī)模同比回落，6月房企為沖刺半年度業(yè)績，加大推盤帶動單月成交面積同環(huán)比小幅增長。二手房方面，2019年1-5月十大城市二手房成交套數(shù)約45.9萬套，同比增長17.1%，二手房成交活躍度提升，其中上海、成都、蘇州成交套數(shù)增幅近五成。

2011-2019年6月不同級別代表城市商品住宅平均成交面積走勢

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2013-2019年上半年不同級別代表城市商品住宅月均成交面積及同比增速

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    一線城市成交面積同比大幅增加。一線城市自去年三季度市場觸底反彈以來，成交同比保持增長態(tài)勢，2019年上半年一線城市商品住宅月均成交面積57萬平方米左右，同比增長39.7%，其中北上廣深成交規(guī)模較去年同期均提升，北京成交同比超一倍。

    二線代表城市整體市場企穩(wěn)。2019年上半年二線代表城市月均成交面積約76萬平方米，同比下降約0.7%，整體市場企穩(wěn)，但內(nèi)部不同城市走向分化，其中蘇州、南京等強(qiáng)二線城市去年在嚴(yán)苛的調(diào)控政策下成交規(guī)模同比大幅下降，今年上半年受供應(yīng)放量、政策趨穩(wěn)以及規(guī)劃利好等因素影響，前期抑制的需求逐步釋放，成交規(guī)模同比均增長；另外，西安、重慶等城市去年上半年成交規(guī)模處歷史同期相對高位，今年上半年成交有所回落。

    三線代表城市市場降溫明顯，后期調(diào)整壓力較大。前兩年三線代表城市在棚改紅利刺激下市場熱度較高，去年上半年整體成交規(guī)模達(dá)到歷史同期相對高位，今年上半年市場有效需求減弱，四分之一的城市成交面積同比降幅在三成以上，市場降溫明顯。2019年上半年三線代表城市成交面積同比下降11.0%，降幅在各線中最為顯著。

    三、供應(yīng)與庫存：市場供求趨于均衡，短期庫存處在合理區(qū)間

2016年至2019年6月20個代表城市2商品住宅成交面積及供應(yīng)面積走勢

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    上半年重點(diǎn)城市供應(yīng)規(guī)模相對平穩(wěn)，短期市場供求趨于均衡。2019年上半年，20個代表城市商品住宅月均新增供應(yīng)約1290萬平方米，同比下降1.4%，其中一季度供應(yīng)同比下降9.5%，二季度在市場回溫及6月沖刺年中業(yè)績刺激下房企加大推盤力度，供應(yīng)同比增長4.5%。上半年20個代表城市商品住宅月均成交1480萬平方米，同比增長1.8%，同期銷供比為1.15，短期市場供求基本平衡，其中杭州、青島銷供比較去年同期有所降低，供不應(yīng)求態(tài)勢略有緩解；單月來看，6月20個代表城市商品住宅供應(yīng)放量，同環(huán)比均增長，銷供比降至0.99。

2016年至2019年6月20個代表城市3可售面積與庫存去化時間

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    可售面積略有提升，庫存去化時間穩(wěn)定在合理區(qū)間。截至2019年6月底，20個代表城市商品住宅可售面積約12900萬平方米，同比增長30.2%，二季度以來單月可售面積同環(huán)比均提升，其中北京、上海、青島、蕪湖可售面積同比增長均在50%左右。庫存去化時間方面，截至2019年6月末，20個代表城市商品住宅庫存去化時間為10.9個月，較去年末提升0.9個月，2月份以來庫存去化時間持續(xù)維持在11個月附近，庫存水平整體較為合理。

2019年6月代表城市商品住宅可售面積

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    多數(shù)代表城市庫存去化時間較去年末均有所提升。截至2019年6月末，除北京、深圳、蘇州外其余代表城市庫存消化時間較去年末均有所提升，具體來看，杭州、蘇州、武漢可售面積均在近五年相對低位水平，庫存消化時間在6.5個月左右，市場短期庫存不足現(xiàn)象較為突出；上海、北京可售面積維持在近五年相對高位，庫存消化時間均在12~18個月之間，處于相對合理區(qū)間；天津庫存消化時間高達(dá)19個月，位居重要監(jiān)測的熱點(diǎn)城市首位，短期庫存較為充足。

    四、土地市場：重點(diǎn)城市逐步加大推地力度，土地競拍熱度高

    2019年上半年，全國300個城市各類用地共推出10.4億平方米，同比下降0.3%，共成交8.8億平方米，同比下降0.6%，其中住宅用地供求均小幅增長。分季度來看，一季度，受去年土地大規(guī)模流拍影響，各地政府推地積極性較弱，二季度，政府推地力度明顯加大，帶動成交規(guī)模擴(kuò)容。價格方面，各類用地成交樓面均價為2557元/平方米，同比上漲16.7%，其中住宅用地成交樓面均價為4593元/平方米，同比上漲16.4%。

    1.全國：二季度供地力度加大，住宅用地成交規(guī)模增加，樓面均價上漲顯著

2012-2019年二季度全國300個城市各類用地推出面積同比變化

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    住宅用地供應(yīng)規(guī)模小幅增長，二季度推地力度明顯加大。2019年上半年，全國300個城市各類用地共推出10.4億平方米，同比下降0.3%。其中，住宅用地推出5.1億平方米，同比增長5.9%，商辦用地推出1.1億平方米，同比下降10.6%。具體來看，一季度，住宅用地推出2.0億平方米，同比下降7.7%，二季度，住宅用地推出3.0億平方米，同比增長17.3%。

2012-2019年二季度全國300個城市各類用地成交面積同比變化

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    各類用地成交規(guī)模與去年同期基本持平，住宅用地成交小幅增長。2019年上半年，全國300個城市各類用地共成交8.8億平方米，同比下降0.6%，其中，住宅用地成交4.2億平方米，同比增長5.2%；商辦用地成交0.9億平方米，同比下降9.1%。具體來看，一季度，住宅用地共成交1.7億平方米，同比下降11.7%；二季度，受供應(yīng)加大影響，住宅用地共成交2.5億平方米，同比增長21.1%。

2012-2019年二季度全國300個城市住宅用地成交樓面均價及平均溢價率

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    住宅用地成交樓面價同比上漲，溢價率逐季提高。2019年上半年，全國300個城市各類用地成交樓面均價為2557元/平方米，同比上漲16.7%，其中住宅用地成交樓面均價為4593元/平方米，同比上漲16.4%。溢價率方面，上半年全國300個城市各類用地平均溢價率為18.2%，較去年同期下降1.6個百分點(diǎn)，其中住宅用地平均溢價率為20.3%，較去年同期下降2.4個百分點(diǎn)。

    具體來看，今年一、二季度住宅用地成交樓面均價和溢價率均持續(xù)上漲，二季度宅地成交樓面均價同比上漲26.3%至4936元/平方米，溢價率亦進(jìn)一步升至23.9%。值得注意的是，4月以來，各地政府加大土地供應(yīng)力度、部分城市亦調(diào)整熱點(diǎn)地塊出讓規(guī)則，同時在中央加強(qiáng)金融監(jiān)管等因素作用下，5月土地市場熱度略有緩和，住宅用地成交溢價率較3-4月小幅回落，6月溢價率保持平穩(wěn)，整體土地競拍熱度仍較高。

    2.各線城市：一二線城市土地供求規(guī)模均增加，土地競拍熱度明顯提升

2019年上半年各線城市住宅用地推出和成交相關(guān)指標(biāo)同比變化

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    供求方面，一二線城市土地供求均明顯增加，二線城市供需規(guī)模占比提升顯著。2019年上半年，一線和二線城市住宅用地推出面積同比增幅均在20%左右，帶動成交面積分別增長33.6%和20.4%；三四線城市推出面積同比下降4.8%，成交面積同比下降6.5%。從各線占比結(jié)構(gòu)來看，上半年，一二線城市推出與成交規(guī)模占比均提升，其中二線城市提升顯著，推出規(guī)模與成交規(guī)模占比分別提升了5.6、5.8個百分點(diǎn)至38.9%、39.8%，三四線城市推出與成交占比分別下降5.9、6.4個百分點(diǎn)。

    價格方面，一二線城市宅地成交樓面均價漲勢領(lǐng)先，溢價率處在較高水平，且較去年同期有所提升，土地競拍熱度較高。2019年上半年，一線城市住宅用地成交樓面均價同比上漲30.2%至16760元/平方米，溢價率為13.9%，較去年同期提高2.0個百分點(diǎn)。二線城市成交樓面均價5786元/平方米，同比上漲11.5%，溢價率為20.5%，較去年同期提高2.2個百分點(diǎn)。三四線城市樓面均價為2856元/平方米，同比上漲4.2%，溢價率較去年同期下降9.2個百分點(diǎn)，三四線城市中，超七成的城市溢價率較去年同期有所下降，其余城市溢價率較去年同期提高，且部分提升幅度較高的城市均為強(qiáng)三線城市。

    土地市場較熱的城市以重點(diǎn)城市群和中西部核心城市為主。今年上半年，特別是3月以來，土地市場明顯升溫，從3-6月各城市住宅用地成交溢價率分布來看，溢價率較高的城市主要分布在熱點(diǎn)城市群以及中西部的核心區(qū)域，土地市場熱度高，如長三角城市群內(nèi)的合肥、南京、杭州、蘇州等城市，其中合肥溢價率達(dá)77.0%；粵港澳大灣區(qū)內(nèi)部分城市集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)競拍熱情較高，其中深圳、廣州溢價率分別為45.0%、26.5%；成都、重慶等中西部核心二線城市溢價率亦保持較高水平。

2019年上半年住宅用地出讓金TOP30以及各線城市出讓金占比（市本級）

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    一二線城市住宅用地出讓金占比提升，其中杭州出讓金居全國之首。上半年，全國300個城市住宅用地出讓金17657億元，同比增長25.1%。具體來看，一線城市住宅用地出讓金同比增長超七成，增幅居各線城市之首，出讓金占比11.5%，較去年同期提升3.2個百分點(diǎn)，其中北京共成交31宗住宅用地，出讓金達(dá)869億元，居一線城市首位。二線城市住宅用地出讓金同比增長超三成，出讓金占比較去年同期提升了4.6個百分點(diǎn)至57.7%，在各線城市中占比提升幅度最大，其中杭州、武漢出讓金居全國前兩位。三四線城市住宅用地出讓金占比較去年同期下降7.8個百分點(diǎn)至30.8%。從住宅用地出讓金排行榜來看，一二線城市占據(jù)排行榜前十位，且在TOP30中占據(jù)27席；進(jìn)入榜單的三四線城市均位于長三角和珠三角。