長租公寓市場進(jìn)入洗牌期，行業(yè)市場深度整合來臨

    經(jīng)過幾年的跑馬圈地、長租公寓進(jìn)入了深度整合期，要么破產(chǎn)被重組，要么上市。資本要求變現(xiàn)，經(jīng)營也需要更多的金融支持，頭部企業(yè)的資本化提上日程。2018年以來，長租公寓行業(yè)問題不斷，目前已經(jīng)有多達(dá)25家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn)。生存還是死亡，2019年的長租公寓面臨終極選擇。

    長租公寓市場進(jìn)入洗牌期
    三季度，市場大環(huán)境仍偏緊，長租公寓市場持續(xù)受金融去杠桿、行業(yè)嚴(yán)監(jiān)管、資本理性收縮幾大因素的影響，行業(yè)延續(xù)整體增速放緩的趨勢。市場進(jìn)入洗牌期，物業(yè)資源獲取難度加大，在高投入低產(chǎn)出的現(xiàn)狀下，各企業(yè)基于規(guī)模和資源優(yōu)勢進(jìn)一步兩極分化。對比上半年房企系長租公寓TOP20的開業(yè)規(guī)模增長情況，三季度新增開業(yè)房間量約2.5萬間，平均每月市場新增房間量約8000間，存量儲備資源仍保持一定開業(yè)轉(zhuǎn)化速度。

    由開業(yè)數(shù)據(jù)來看，頭部企業(yè)增速平穩(wěn)，繼續(xù)保持領(lǐng)跑優(yōu)勢;第二梯隊增長相對較快，如旭輝領(lǐng)寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區(qū)等，3家總計新增體量超10000間。其中，以上市為目標(biāo)的旭輝領(lǐng)寓保持較快增長，新增開業(yè)量約5000間。關(guān)于未來市場增量，由于受房地產(chǎn)土拍自持政策的影響，目前，許多房企手中儲備了相當(dāng)體量的自持類用地，未來這類土地將成為房企系長租公寓增量的一大補充。但由于地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，短期內(nèi)不會大量入市，對市場增量的階段性影響不大。

    未來，隨著行業(yè)格局持續(xù)分化，企業(yè)發(fā)展重心將由中資產(chǎn)模式向輕、重兩端發(fā)展，具備資源優(yōu)勢的房企將著力于重資產(chǎn)模式。三季度來看，房企系重資產(chǎn)項目開始發(fā)力，優(yōu)質(zhì)項目相繼入市，如龍湖冠寓上海顧村公園店、朗詩南京天隆寺店、上海保利N+熙悅青年社區(qū)等。模式方面，有公開市場拿地自建，通過收購資產(chǎn)進(jìn)行改造，以及自持類用地自建。

    在當(dāng)前行業(yè)背景下，房企系的發(fā)展重心由追求規(guī)模增長，轉(zhuǎn)向穩(wěn)經(jīng)營、提質(zhì)量。萬科、龍湖均在中報節(jié)點針對長租公寓業(yè)務(wù)提出：提升項目開業(yè)效率與經(jīng)營質(zhì)量。萬科更將提升租賃住宅品牌影響力作為租賃住宅業(yè)務(wù)的基本盤。龍湖冠寓披露，預(yù)計明年將實現(xiàn)盈利。

    行業(yè)市場深度整合來臨
    就近年長租公寓的模式而言，無論是分散式還是集中式，都具有天然的不足。運營商高度依賴地產(chǎn)資源，要想占領(lǐng)市場，就得不斷砸資金盤下房源，成為“二房東”，再出租給租客。

    目前還存活的長租公寓，依然在不斷擴張。在獨立第三方品牌中，魔方、樂乎、窩趣管理規(guī)模位列前三，頭部企業(yè)仍處于較為激進(jìn)的擴張狀態(tài)。

    以青客公寓為例，招股書顯示，截至2019年6月30日的前9個月，凈收入為8.979億元，但凈虧損達(dá)3.73億元;2017年、2018年，青客的凈虧損分別達(dá)2.45億元和4.98億元。青客公寓也暗藏風(fēng)險。根據(jù)招股書，其主要收入來源是租金貸的資金。截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元，預(yù)付租金總額為7.9億元人民幣。在租金貸模式下，一旦資金鏈斷裂，租客和房東就會陷入尷尬的境地，避免不了損失。

    長租公寓行業(yè)平均利潤水平僅在2%~4%，現(xiàn)金流回正周期至少需6年以上。房企旗下的長租公寓雖有母公司支持，但也經(jīng)歷了盤整，2019年上半年，萬科“萬村計劃”全面暫停簽約新房源，朗詩、遠(yuǎn)洋集團擬剝離長租公寓業(yè)務(wù)。發(fā)展到現(xiàn)在，行業(yè)要求精細(xì)化運營。克而瑞稱，在當(dāng)前行業(yè)背景下，房企系的發(fā)展重心由追求規(guī)模增長，轉(zhuǎn)向穩(wěn)經(jīng)營、提質(zhì)量。

　　2019年前三季度，萬科泊寓、龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模分別是82000間、60000間，排名前二;旭輝領(lǐng)寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區(qū)等，總計新增體量超10000間。作為房企系長租公寓龍頭，萬科、龍湖均在2019年中報提出，要提升項目開業(yè)效率與經(jīng)營質(zhì)量。龍湖集團CEO邵明曉表示，冠寓在去年已開業(yè)超過5.3萬間，2019年按規(guī)劃將累計開業(yè)近10萬間，2020年達(dá)到20億元以上收入。龍湖冠寓披露，預(yù)計明年將實現(xiàn)盈利。

　　隨著行業(yè)重新洗牌，包括資金在內(nèi)的一系列資源會向頭部企業(yè)高度集中，長租公寓運營商要想走得更遠(yuǎn)，必須要解決盈利模式問題。從租金收益率來看，如果僅靠租金，長租公寓很難建立起長效的盈利模式;部分有能力的企業(yè)，可以通過長租公寓業(yè)務(wù)獲得租金現(xiàn)金流、資產(chǎn)增值以及未來資產(chǎn)證券化的預(yù)期。對房企而言，加大重資產(chǎn)、自持住宅用地的比例有更大的底氣，比如萬科多次通過公開招拍掛的方式獲取自持性住宅用地。除了租金收入，重資產(chǎn)運營還具備資產(chǎn)增值屬性，有增值預(yù)期;對泊寓而言，萬科已經(jīng)規(guī)劃未來通過REITs的方式實現(xiàn)退出。