2019年上半年中國物業(yè)管理行業(yè)格局發(fā)展分析及中國物業(yè)費調(diào)控趨勢分析[圖]

    一、概況

    物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的子行業(yè)，指物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。1981年深圳市物業(yè)管理公司的成立為我國物管行業(yè)拉開序幕，2003年國家先后頒布《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》，標志著我國物管行業(yè)進入法制化階段。物管行業(yè)2014年初登資本市場，2018年迎來集中爆發(fā)。2014年6月彩生活在港成功上市，掀開物業(yè)服務企業(yè)與資本市場融合的新篇章，2015-2017年中海物業(yè)、中奧到家等多家物業(yè)服務企業(yè)紛紛赴港上市。2018年我國物管行業(yè)上市公司數(shù)量激增，南都物業(yè)成為首家登陸A股的物業(yè)服務企業(yè)，雅生活服務、碧桂園服務等5家物業(yè)服務企業(yè)均成功在香港上市。

    隨著物業(yè)服務企業(yè)紛紛上市，我國物業(yè)管理行業(yè)在資本市場熱度快速提升。截至2019年中，物業(yè)服務企業(yè)已成功登陸A股市場1家、港股市場14家、新三板市場46家。此外，藍光嘉寶、保利物業(yè)、鑫苑物業(yè)均在在上市路上，招商物業(yè)借力中航善達資產(chǎn)重組，越來越多的企業(yè)正在奔赴資本市場，物業(yè)管理行業(yè)備受關注。

    “房住不炒”成為政策主基調(diào)，地產(chǎn)開發(fā)回歸理性。2016年以來中央政府歷次重要會議持續(xù)強調(diào)“房住不炒”，近期政治局會議更是表態(tài)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，地產(chǎn)開發(fā)回歸理性，地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)字當頭，商品房銷售與竣工增速明顯放緩。2019年上半年我國商品房銷售面積同比下降1.8%，房屋竣工面積同比下降12.7%。隨著銀保監(jiān)“23號文”落地，地產(chǎn)融資收緊或成常態(tài)，房企拿地投資愈發(fā)審慎，房企與社會資本對于尋求新的業(yè)務增長點的需求迫切性提升。

    2019年上半年我國商品房銷售面積同比下降1.8%（億平方米）

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    2019年上半年我國房屋竣工面積同比下降12.7%（億平方米）

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    伴隨城鎮(zhèn)化推進、居民消費升級以及大量新房逐年交付，物業(yè)管理行業(yè)駛?cè)肟燔嚨?，?yōu)質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)更是實現(xiàn)跨越式發(fā)展。2013-2018年我國物管行業(yè)在管面積持續(xù)以超過5%的速度擴張，2018年在管規(guī)模達210.55億平方米，同比增長7.88%，遠高于同期商品房銷售面積增速（1.3%）和房屋竣工面積增速（-7.8%）。而龍頭表現(xiàn)更為突出，2016-2018年物業(yè)服務百強企業(yè)管理面積均值同比增速均超過15%，2018年百強企業(yè)管理面積均值達3718.13萬平方米。物管行業(yè)的高速發(fā)展與增速趨緩的地產(chǎn)開發(fā)形成鮮明對比，物管行業(yè)對房企與資本的吸引力逐漸提升。

    2018年我國物業(yè)在管面積同比增長7.88%（億平方米）

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    2018年百強企業(yè)管理面積均值同比增長17.52%（萬平方米）

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    存量市場方面，統(tǒng)計局公布2018年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39平方米，當前全國城鎮(zhèn)人口數(shù)8.31億，城鎮(zhèn)化率59.58%，折算存量住房面積累計324.23億平方米。當前物業(yè)在管面積合計210.55億平方米，若以2017年物業(yè)百強企業(yè)住宅物業(yè)面積占比69.85%推算，當前在管住宅物業(yè)面積約147.07億平方米，就當前存量住房面積計近存翻倍空間。雖因統(tǒng)計口徑等問題測算或存一定偏誤，但若考量近年主要上市物業(yè)企業(yè)在管面積高增速，當前在管面積較存量市場天花板仍存較遠距離或可略見端倪。此外據(jù)社科院最新發(fā)布的《人口與勞動綠皮書：中國人口與勞動問題報告No.19》，我國總?cè)丝跀?shù)或在2029年達到峰值14.42億，城鎮(zhèn)化率提升至70%左右。若以城鎮(zhèn)人均住房建面維持39平方米計，對應住宅總建面393.67億平方米，較當前存量住房規(guī)模仍存近21%的增長空間。

    2029年我國或迎人口峰值，對應城鎮(zhèn)人口近10.09億

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    城鎮(zhèn)存量住房面積仍存較大增長空間（億平方米、平方米）

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    由于預售制的存在，商品房銷售與竣工存在一定時滯，之前年份國內(nèi)開發(fā)商從預售到竣工交房通常在1-2年。近年由于精裝房占比提升、施工流程審批趨嚴等原因，房企交房時間有所拉長，竣工與銷售出現(xiàn)一定分化。2018年全國房屋竣工面積9.36億平方米，同比回落7.80%，相較同期商品房銷售面積偏低7.81億平方米，較兩年前銷售面積低6.38億平方米。但總體來看，近年竣工面積仍較穩(wěn)定維持在10億平方米附近，對物業(yè)管理面積的提升提供支撐。往后看，由于交付合同約束，竣工大概率后續(xù)向銷售回歸，近年銷售竣工之間的缺口亦存集中交付可能，竣工面積或有更大增幅，物業(yè)市場增量落地節(jié)奏上存在保證。

    商品房銷售竣工有所分化，但后續(xù)年份竣工大概率回歸銷售（億平方米）

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    物業(yè)企業(yè)積極拓展高價值管理業(yè)態(tài)，2018年非住宅業(yè)態(tài)收入占比同比提升13.93個百分點至54.21%。除了業(yè)態(tài)拓展外，物業(yè)企業(yè)積極拓寬收入渠道，積極開展多種增值服務，增值服務占總收入比重逐年提升，2018年達19.51%。若保守估計2019-2020年竣工面積年均10億平方米，各業(yè)態(tài)面積占比維持2017年百強企業(yè)各物管業(yè)態(tài)面積分布，物業(yè)費維持2018年單價，且增值服務收入占比維持20%，則預計2020年基礎物業(yè)市場規(guī)模達9569億元，疊加增值業(yè)務2392億元，物業(yè)市場總規(guī)模預計達到1.2萬億，行業(yè)賽道足夠?qū)挸?，物業(yè)企業(yè)仍有足夠成長空間。

    住宅物業(yè)管理仍為物管最重要基石

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    2015-2018年物業(yè)企業(yè)增值服務收入占比

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    2015-2018年我國物業(yè)管理市場迅速向百強物業(yè)服務企業(yè)集中，2018年百強企業(yè)在管面積81.8億平方米，市場占有率38.85%，較2015年上升10.43pct。百強企業(yè)不同層級內(nèi)部分化逐漸加劇，頭部企業(yè)積極擴大管理版圖，競爭力逐漸凸顯，2018年TOP10物業(yè)服務企業(yè)管理面積達23.9億平方米，市場占有率為11.35%，營業(yè)收入均值是百強企業(yè)營業(yè)收入均值的5.51倍。在管面積角度，2018年TOP10企業(yè)管理面積均值是TOP11-30企業(yè)的3.76倍，TOP31-51企業(yè)的10.28倍，TOP51-100企業(yè)的18.96倍，頭部企業(yè)管理面積均值較其他層級百強企業(yè)優(yōu)勢明顯。

    2018年物業(yè)服務百強企業(yè)市場占有率為38.85%（億平方米）

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    2018年TOP10物管企業(yè)市場占有率為11.35%（億平方米）

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    百強不同層級企業(yè)管理面積均值差距呈擴大趨勢（萬平方米）

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    物業(yè)管理行業(yè)格局仍處于快速調(diào)整期，2018年物業(yè)服務百強企業(yè)榜單中，上年入榜企業(yè)留存率僅61.36%，之前兩年上榜企業(yè)較次年榜單留存比例亦均不足65%，百強格局遠未穩(wěn)固。頭部物業(yè)服務企業(yè)競爭同樣十分激烈，就TOP10企業(yè)榜單而言，除萬科物業(yè)、綠城服務、碧桂園服務三家地位相對穩(wěn)固，頭部地位雛形初現(xiàn)外，剩余企業(yè)排名變動頻繁。物業(yè)管理行業(yè)市場集中度遠低于房地產(chǎn)行業(yè)，2018年物業(yè)管理行業(yè)CR10和CR100分別為11.35%、38.85%，而房地產(chǎn)行業(yè)CR10和CR100分別為26.89%、66.73%。物業(yè)企業(yè)仍處于提規(guī)模搶份額階段，行業(yè)格局落地言之尚早，這也意味著物業(yè)企業(yè)存在較大的潛在可能，這也是近年房企與資金頻頻出手剝離物業(yè)板塊單獨上市、積極資金注入與實施并購等的重要原因。

    物業(yè)服務百強企業(yè)榜單留存率不足65%（家）

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    物業(yè)管理行業(yè)市場集中度遠低于房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度

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    物業(yè)行業(yè)是勞動密集型行業(yè)，近年百強物管企業(yè)人力成本占營業(yè)成本比重基本穩(wěn)定在55%-60%之間，人工成本的變動對行業(yè)毛利影響較大。伴隨適齡勞動力占比下降與教育水平的提升等，近年一線城市最低工資標準穩(wěn)步上行，單位勞動力成本逐年上升。而受政府價格管控與老舊小區(qū)價格粘性影響，主要城市物業(yè)費總體偏穩(wěn)，2018年北上深廣樣本物業(yè)服務均價分別為2.80、2.43、3.15和2.42元/平方米•月，較2015年價格表現(xiàn)小幅提升但變動幅度有限。整體來看，行業(yè)物業(yè)收入均價受調(diào)控偏穩(wěn)而人力成本剛性提升，常理推論行業(yè)毛利率應處于下行通道。

    物業(yè)服務企業(yè)在實現(xiàn)規(guī)模擴張的同時通過管理運營降低成本費用占比，2018年物管行業(yè)成本費用率為92.20%，較2015年下降5.80pct，百強企業(yè)成本費用率91.85%，較2015年下降0.91pct。近年來物業(yè)服務百強企業(yè)毛利率持續(xù)上行，毛利率水平維持在20%以上，2018年百強企業(yè)毛利率23.56%，較2015年提升3.52pct。頭部企業(yè)實現(xiàn)了收入利潤的同步擴張，2018年碧桂園服務營業(yè)收入同比增長49.76%至46.75億元，銷售毛利率同比提升4.51pct至37.68%；雅生活服務營業(yè)收入同比增長91.78%至33.77億元，銷售毛利率同比提升4.66pct至38.20%。

    2018年物管行業(yè)成本費用率為92.20%，較2015年下降5.80pct

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    在管面積快速擴張，新樓盤物業(yè)費相對較高推動整體物業(yè)費上升。總量上看近年物管面積增量與房屋竣工面積匹配度較高，主因如今竣工交付的新樓盤基本均配套物業(yè)。與已形成價格粘性，短期物業(yè)費較難調(diào)整的老舊小區(qū)相比，在過去幾年房價高增背景下購房者對于物業(yè)費的適度提價并不敏感；且現(xiàn)今購房者對于環(huán)境、安全等物業(yè)環(huán)境要求更高，對于優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務愿意給予一定溢價，這些因素使得新盤通常較舊盤有更高的物業(yè)均價。

    物業(yè)企業(yè)在管面積高速擴張過程中，新盤的拓展對其盈利能力的提升有較強拉動作用，百強企業(yè)單位面積收入與毛利整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢。若住宅業(yè)態(tài)外的其他高價值業(yè)態(tài)占比提升，則會更高效支撐企業(yè)盈利。

    百強企業(yè)單位面積收入與毛利持續(xù)上升（元/平方米）

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    物業(yè)服務企業(yè)在保證服務質(zhì)量基礎上通過將基礎物業(yè)外包適度壓縮成本，2018年百強企業(yè)綠化、秩序維護、清潔、設備維修養(yǎng)護等基礎物業(yè)服務的外包項目比例分別為43%、25%、60%和37%。同時通過科技賦能，持續(xù)加大智能化研發(fā)投入，融合移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新技術，達到減員增效的目的，如綠城服務應用科技構建共享中心，形成數(shù)據(jù)驅(qū)動、智慧高效的同級管理體系。盡管單位勞動力成本確有上行，但物業(yè)企業(yè)通過基礎業(yè)務合理比例外包、加大科技投入等方式有效提升了物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量和效率。2018年百強企業(yè)人均在管面積同比增長7.50%至6356平方米，人均產(chǎn)值同比提升1.16萬元，人均凈利潤同比提升0.15萬元。

    2015-2018年百強企業(yè)基礎業(yè)務外包項目數(shù)量占比

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    百強企業(yè)人均產(chǎn)值與凈利潤持續(xù)提升（萬元）

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    物業(yè)服務企業(yè)在做好基礎物業(yè)服務的同時，不斷拓寬服務范圍，高價值增值業(yè)務收入及其占比快速提升，2018年物業(yè)服務百強企業(yè)多種經(jīng)營收入均值達到1.73億元，占總收入均值比重的19.51%。增值業(yè)務價格市場化程度較高，通常為輕資產(chǎn)運營，具有更高的盈利性，2018年百強企業(yè)增值業(yè)務凈利潤率為18.50%，是基礎物業(yè)服務凈利潤率的3.28倍，對物業(yè)企業(yè)整體盈利能力形成極大支撐。頭部企業(yè)受益規(guī)模及品牌優(yōu)勢，在拓展增值業(yè)務方面成效更加突出。以碧桂園服務為例，2018年碧桂園增值服務收入占比較2015年大幅提升11.98pct至25.84%，相較于基礎物業(yè)管理服務31.9%的毛利率，社區(qū)增值服務與非業(yè)主增值服務66.1%和48.1%的毛利率明顯偏高，最終拉動公司整體毛利率水平仍保持較好增速，2018年同比增長4.5pct至37.7%。

    2018年百強企業(yè)增值業(yè)務凈利潤率將近基礎物業(yè)服務的3倍

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    當前行業(yè)格局未定，開發(fā)商與資本均積極介入，支持相關物業(yè)企業(yè)迅速拓展，在格局落定前搶占市場。擴展管理規(guī)模搶占市場份額成為第一要務，2018年主要上市物業(yè)企業(yè)在管面積多保持較高增速，但各家公司面積擴張途徑有所不同?？傮w來看物業(yè)企業(yè)規(guī)模擴張主要有三種途徑：獲取兄弟房企資源、拓展第三方開發(fā)商資源與收并購，與之相對應物業(yè)企業(yè)也可分為三類：較強依賴兄弟企業(yè)的公司如碧桂園服務等、依靠自身品質(zhì)向第三方開發(fā)商拓展的公司如綠城服務等以及憑借收并購快速擴張的公司如雅生活服務等。

    當前規(guī)模拓展為物業(yè)企業(yè)第一要務，但不同企業(yè)擴張途徑有所不同。當前較為主流的三種拓展路徑各有利弊，對物業(yè)企業(yè)自身資質(zhì)要求也有所差異。

三種面積拓展模式優(yōu)劣對比

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    相關報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)市場競爭現(xiàn)狀及投資方向研究報告》